Stato legittimo immobili: l'intervento della Corte Costituzionale

• Differenza tra titoli abitativi e certificati di abitabilità e agibilità
• Stato legittimo immobili Legge Regione Veneto
• Le ragioni di incostituzionalità
• Titoli abilitativi diversi da certificati di abitabilità/agibilità

Differenza tra titoli abitativi e certificati di abitabilità e agibilità

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Con la sentenza n. 217/2022 (sotto allegata) la Corte Costituzionale mette in evidenza, ai fini dello stato legittimo degli immobili, la differenza tra titoli abilitativi previsti dal TU dell'edilizia e certificati di abitabilità e agibilità, dichiarando l'incostituzionalità di due disposizioni dell'art. 93 bis della legge della Regione Veneto n. 61/1985 perché viola alcuni principi fondamentali che in materia di governo del territorio devono essere uniformi su tutto il territorio nazionale.

Stato legittimo immobili Legge Regione Veneto

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Si rivolge alla Consulta il Presidente del Consiglio sollevando questione di legittimità costituzionale in relazione ai commi 1 e 2 dell'art. 93 bis della legge n. 61/1985 contenete le norme per l'assetto e l'uso del territorio, inserito dalla legge n. 19/2021 nota come "Veneto cantiere veloce."

Queste le disposizioni dell'articolo 93 bis "Stato legittimo dell'immobile - Tolleranze" che, a giudizio del ricorrente, risultano incostituzionali:

"1. In attuazione dell'articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, lo stato legittimo di immobili in proprietà o in disponibilità di soggetti non autori di variazioni non essenziali risalenti ad epoca anteriore al 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge 10/1977 e dotati di certificato di abitabilità/agibilità, coincide con l'assetto dell'immobile al quale si riferiscono i predetti certificati, fatta salva l'efficacia di eventuali interventi successivi attestati da validi titoli abilitativi.

2. Lo stato legittimo di immobili realizzati in zone esterne ai centri abitati e alle zone di espansione previste da eventuali piani regolatori in epoca anteriore al 1° settembre 1967 è attestata dall'assetto dell'edificio realizzato entro quella data e adeguatamente documentato, non assumendo efficacia l'eventuale titolo abilitativo rilasciato anche in attuazione di piani, regolamenti o provvedimenti di carattere generale comunque denominati, di epoca precedente."

Le ragioni di incostituzionalità

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Per il PdC le due disposizioni violano la Costituzione per le seguenti ragioni:

• in ordine al comma 1 la difformità consiste nella sostituzione, ai fini della documentazione dello stato legittimo dell'immobile, dei titoli indicati dalla disposizione statale con i certificati di abitabilità o agibilità;
• per quanto riguarda invece il comma 2 l'illegittimità è legata alla "asserita inefficacia, per gli immobili ivi descritti, di eventuali titoli abilitativi rilasciati prima del 1° settembre 1967 in attuazione di piani, regolamenti o provvedimenti di carattere generale comunque denominati."

Lo stato legittimo dell'edificio condiziona il rilascio di nuovi titoli e la qualificazione dell'immobile in termini di regolarità o abusivi. Nel prevedere parametri diversi da quelli statali al fine di stabilire se un immobile è regolare o abusivo, la norma regionale introduce "elementi di difformità" rispetto a quanto previsto dalle altre leggi regionali in relazione al territorio nazionale.

Titoli abilitativi diversi da certificati di abitabilità/agibilità

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La Corte Costituzionale, dopo aver valutato le difese della Regione Veneto ritiene fondate le doglianze del ricorrente in relazione alla violazione dell'art. 117 comma 3 della Costituzione, in quanto l'art. 9 bis, al comma 1 bis del Testo Unico dell'Edilizio prevede che:

"lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia."

La normativa statale quindi richiama tutta una serie di documenti dai quali desumere lo stato legittimo dell'immobile, principio che necessita di una applicazione uniforme su tutto il territorio.

L'art. 93 bis al comma 1 invece associa lo stato legittimo dell'immobile al certificato di abitabilità/ agilità che però è ben diverso rispetto al titolo abilitativo edilizio di cui all'art. 9 bis del TU dell'edilizia obbligatorio nel periodo e in relazione al tipo di intervento (variazioni non essenziali) a cui fa riferimento la disposizione regionale. Titolo edilizio non richiesto anche per variazioni non essenziali, perché in assenza si è in presenza di violazioni edilizie.

Non regge quindi la tesi della Regione con la quale si sostiene che prima dell'entrata in vigore della legge n. 10/1977 l variazioni non essenziali per prassi sarebbero consentite, fatta salva la ispezione compiuta in sede di rilascio della abitabilità.

In base alla legge n. 10/1977 le variazioni essenziali sono state assoggettate a un regime sanzionatorio più severo in ragione della totale difformità a differenza di quelle non essenziali perchè affette da un vizio di difformità parziale.

Variazioni che comunque integrano violazioni amministrative dopo il Dl n. 133/2014 che prevede la possibilità di presentare una SCIA in caso di varianti non essenziali al permesso di costruire eseguite durante i lavori.

E' la SCIA quindi che legittima le opere, se comunicata a fine lavori con attestazione del professionista.

Unica ipotesi in cui le realizzazioni di opere difformi rispetto ai titoli rilasciati in passato riguarda le tolleranze costruttive art. 5 comma 2 dl. n. 70/2011, consentite nel limite del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo.

L'art. 93 bis comma 1 della legge Veneto contrasta quindi con l'art. 9 bis, comma 1 bis del TU edilizia nel punto in cui, in riferimento a fattispecie per le quali la legge statale richiede dei titoli abilitativi "affida la dimostrazione dello stato legittimo dell'immobile al ben diverso documento costituito dal certificato di abitabilità o di agibilità."

A chiusura del suo ragionamento sul comma 1 dell'art. 93 bis la Corte Costituzionale ricorda che "Come più volte ha osservato la giurisprudenza amministrativa, la conformità edilizio-urbanistica costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato che oggi si definisce di agibilità, ma «tale considerazione non può [...] essere strumentalmente piegata a ragionamenti del tutto speculativi e sillogistici al fine di affermare che il rilascio dei certificati di agibilità implica un giudizio (presupposto ed implicito) circa la natura non abusiva delle opere."

Titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità hanno presupposti diversi e prevedono conseguenze diverse.

In relazione al comma 2 dell'art. 93 bis della legge regionale la Consulta rilava infine che in realtà in epoca anteriore a quella indicata i titoli abilitativi venivano chiesti da molti regolamenti comunali, per cui il comma 2 erra nel riconoscere la possibilità di avvalersi di altri titoli abilitativi in assenza di quello edilizio ai fini dello stato legittimo.

Concetto che finisce per negare l'efficacia di quei titoli che invece venivano rilasciati legittimamente. Questo comma così come formulato danneggia quindi la funzione che la legge statale riconosce all'attestazione dello stato legittimo perchè incide su titoli validi ed efficaci, anche se previsti da fonti regolamentari. Il tutto in violazione con quanto sancito dall'art. 9 bis comma 1 bis Tu edilizia.