Superbonus 110% per i condomini

• Superbonus 110%: la normativa di riferimento
• Interventi trainanti e trainati
• Superbonus 110% condomini: il ruolo dell'amministratore
• Le responsabilità delle imprese appaltatrici e i relativi rimedi

Superbonus 110%: la normativa di riferimento

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Come noto il decreto legge n. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio), convertito con l. 77/2020, ha incrementato al 110% l'aliquota di detrazione delle spese sostenute per la realizzazione di specifici interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché per l'installazione di impianti fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici all'interno degli edifici (il cosiddetto Superbonus 110%).

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L'agevolazione fiscale consiste in una detrazione del 110% dall'imposta lorda applicata al committente, il quale può fruire della detrazione, cedere il proprio credito di impresa, ovvero optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi.

Per cedere il credito o avere lo sconto in fattura è stato introdotto l'obbligo per il contribuente di richiedere:

• il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione attestante la sussistenza dei requisiti che danno diritto alla detrazione d'imposta, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali, consulenti del lavoro), nonché dai Caf;
• l'asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e/o di riduzione del rischio sismico da parte, rispettivamente, dei tecnici abilitati al rilascio delle certificazioni energetiche e dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

Il Superbonus spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 per gli interventi effettuati da:

• condomini;
• persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione;
• organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato.

Interventi trainanti e trainati

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La detrazione del 110% è riconosciuta per le spese documentate e rimaste a carico del committente, per le seguenti tipologie di interventi (cosiddetti "trainanti"):

• isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione esistenti con impianti centralizzati;
• interventi antisismici (previsti ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 - cosiddetto "sismabonus").

Il Superbonus spetta anche per le seguenti ulteriori tipologie di interventi, che possono essere realizzati in aggiunta agli interventi trainanti (cosiddetti "trainati"):

• lavori di efficientamento energetico rientranti nell'ecobonus;
• lavori finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche;
• installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici o di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici;
• installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Ai fini dell'accesso al Superbonus gli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti devono assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio, o, se non possibile - in quanto l'edificio è già nella penultima classe - il conseguimento della classe energetica più alta.

Superbonus 110% condomini: il ruolo dell'amministratore

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L'ammontare del Superbonus 110% per i condomini è espresso in termini percentuali "a scalare", in base a determinate cadenze temporali: è stato prorogato al 31 Dicembre 2023 il termine per l'ottenimento del Superbonus 110, che nell'anno 2024 andrà a calare al 70%, per poi arrivare al 65% nell'anno 2025.

Qualora il Superbonus interessi un intero condominio, l'amministratore riveste un ruolo fondamentale nell'ottenimento dell'agevolazione in oggetto. L'amministratore deve, infatti, proporre i lavori di adeguamento e ristrutturazione, convocare assemblee e fungere da intermediario tra la ditta affidataria e i condomini.

L'amministratore di condominio può proporsi o essere nominato dall'assemblea "Responsabile dei lavori". In tale ultimo caso i suoi poteri - ed anche le sue responsabilità - si ampliano ed è fortemente raccomandato avvalersi di legali esperti del settore immobiliare e condominiale che possano offrire una consulenza ed un'assistenza nella fase contrattuale e nella eventuale fase pre-contenziosa e contenziosa.

In ogni caso, sull'amministratore di condominio gravano precisi obblighi finalizzati a garantire ai condomini di godere delle agevolazioni fiscali per gli interventi straordinari di manutenzione sull'edificio comune.

Al fine di beneficiare delle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazione dell'edificio condominiale, ai sensi del D.M. n.41/1998 (Regolamento d'attuazione della L. n. 449 del 1997) l'amministratore di condominio ha il dovere di versare le somme spettanti alla ditta esecutrice dei lavori.

In specie, il citato decreto stabilisce che il versamento delle spese detraibili va effettuato con bonifico bancario da cui emerga la causale del pagamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione fiscale ed il numero di partita IVA del soggetto a favore di cui il bonifico è compiuto. La violazione di siffatta regola determina il sorgere di responsabilità da omissione in capo all'amministratore inadempiente, il quale sarà tenuto a risarcire i condomini degli eventuali danni occorsi per il mancato godimento del beneficio.

Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha osservato che è obbligo di diligenza dell'amministratore condominiale compiere i versamenti in maniera da assicurare ai singoli condomini la possibilità di godere della detrazione fiscale prevista dalla legge, considerato che trattasi di una modalità di svolgimento di attività - ovvero versamento del compenso all'appaltatore - rientrante nella propria sfera di compiti professionali, tenuto conto del suo ruolo di mandatario dell'intera compagine condominiale (cfr.: Corte di Cassazione, Ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020).

Occorre rammentare, inoltre, che la circolare 24/E/2020 dall'Agenzia delle Entrate, relativa alla corretta applicazione delle disposizioni contenute negli articoli 119 e 121 del d.l. 34/2020, pone una serie di adempimenti burocratici a carico dell'amministratore di condominio.

Infine, nell'ipotesi in cui i lavori interessino parti comuni condominiali, sussiste un obbligo di conservazione della seguente documentazione:

• copia della delibera assembleare che autorizza i lavori;
• copia della tabella millesimale di ripartizione delle spese;
• copia dell'asseverazione del tecnico abilitato trasmessa all'ENEA (se trattasi di interventi di efficientamento energetico) o trasmessa allo sportello unico del Comune (se trattasi di interventi antisismici).

Le responsabilità delle imprese appaltatrici e i relativi rimedi

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Come accennato, l'intervento dell'amministratore di condominio è fondamentale anche per garantire al condominio l'adeguata tutela contrattuale.

Non sempre, infatti, l'impresa appaltatrice è in grado di garantire l'ultimazione dei lavori alle scadenze pattuite; anzi, ben può accadere che l'impresa stessa non abbia i requisiti di regolarità contributiva e di regolare contrattualizzazione dei propri dipendenti, determinando in tal modo l'impossibilità di prosecuzione delle opere affidate per carenza dei requisiti soggettivi dell'impresa appaltatrice.

In tali casi, il committente, laddove dovesse accorgersi delle summenzionate carenze, potrebbe intervenire sostituendo l'impresa, previa risoluzione del contratto di appalto e variazione della C.I.L.A.S. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata Superbonus), in cui dovrà indicarsi la nuova impresa affidataria.

Al fine di tutelare il committente da eventuali ritardi nella prosecuzione dei lavori commissionati, è necessario prevedere nel contratto eventuali penali da applicarsi allorquando la ditta non rispetti i tempi di lavoro pattuiti recando un danno al committente.

Inoltre, è bene assicurarsi che, all'interno del contratto stipulato tra committente ed impresa e/o i professionisti incaricati dell'asseverazione e del visto di conformità, sia prevista la facoltà del committente di procedere alla risoluzione del contratto quando l'impresa e/o il professionista si sia reso responsabile di ritardi pregiudizievoli per il buon esito dell'opera o contravvenga ingiustificatamente alle condizioni del contratto (artt. 1455 c.c. s.s.). Il committente potrà tutelarsi verificando nel contratto di appalto quali prestazioni dovranno intendersi da effettuare entro un termine ben definito e ritenuto dalle parti espressamente "essenziale", ai sensi dell'articolo 1457 del Codice civile; in mancanza della prestazione entro il termine fissato, il contratto si intenderà risolto di diritto. È chiaro che, anche laddove non fosse previsto in contratto il suddetto termine "essenziale", o non fosse stata inserita una clausola risolutiva espressa, resta al committente la tutela generale prevista dall'articolo 1454 c.c., ovvero la risoluzione contrattuale del contratto mediante diffida ad adempiere entro un congruo termine, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento dei danni subiti dal committente.

Al di là della previsione di penali nel contratto e del rimedio risolutorio, è possibile adire l'Autorità giudiziaria al fine di ottenere una sentenza che condanni l'impresa ad adempiere alla propria obbligazione e/o al risarcimento dei danni subiti dal committente; ovviamente le lungaggini processuali, sovente, frustrano le esigenze del committente-contribuente.

Giova, altresì, ricordare che il committente dei lavori rimane il soggetto esposto in prima persona ai rischi legati alla procedura del Superbonus 110%.

Anche qualora le irregolarità siano riconducibili al General Contractor, ovvero alle imprese subappaltatrici, l'onere di dimostrare il danno patito grava sul committente e deve essere eventualmente fatto valere in giudizio con un'azione civile.

Difatti, l'accordo contrattuale che il committente stipula con l'appaltatore è un accordo iure privatorum, che rimane estraneo al principale rapporto condominio/Agenzia delle Entrate regolato dalla L. 77/2020.

La menzionata normativa disciplina l'impianto generale dell'accesso agli incentivi lasciando all'autonomia dei privati le modalità di regolazione dei rapporti tra committente ed appaltatore. Con la conseguenza che, al venir meno delle condizioni di legge di accesso al bonus, il condomino potrebbe trovarsi a dover assolvere l'obbligazione, cioè a pagare direttamente l'opera realizzata dall'appaltatore, oltre ad essere esposto alle sanzioni comminate dall'Agenzia delle Entrate.

Anche la presenza di una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni causati dall'attività di impresa, non tutela pienamente il committente.

Invero, valendo nei confronti della Agenzia delle Entrate la clausola solve et repete, il condomino dovrebbe nell'immediato soddisfare in proprio le richieste economiche avanzate dalla stessa e, solo successivamente, intentare l'azione legale avverso i soggetti ritenuti responsabili del mancato accesso al bonus, coperti da polizza assicurativa, per il recupero di quanto versato; il tutto con notevole ampliamento dei tempi di giudizio, onere probatorio gravante sul condomino e l'esposizione a tutte le prevedibili eccezioni sollevabili dalle compagnie assicurative coinvolte nei diversi gradi di giudizio.

Un discorso parzialmente diverso potrebbe effettuarsi in presenza di una polizza fideiussoria "a prima richiesta", caratterizzata da una clausola che preveda un contratto autonomo di garanzia, cioè non-dipendente dall'obbligazione principale assunta dal debitore, mediante cui l'AdE potrebbe avere azione diretta nei confronti della impresa inadempiente.

Un'analisi differenziata può operarsi in merito all'applicazione dei procedimenti di urgenza e dei procedimenti per accertamento tecnico preventivo.

Sul punto si rileva quanto segue.

Il rimedio giurisdizionale di urgenza ex art. 700 c.p.c. si ritiene di difficile applicazione, in quanto graverebbe sul committente la prova del periculum in mora su cui fondare l'intervento del Tribunale adito; in altre parole, il committente sarebbe tenuto a fornire la (non semplice) prova che l'interruzione o sospensione del lavoro commissionato abbia determinato una situazione di pericolo per il committente stesso o per i terzi.

Medesimo discorso vale per il procedimento di ATP previsto dall'art. 696 c.p.c., che richiede, allo stesso modo, la prova del requisito dell'urgenza ai fini dell'ottenimento del provvedimento giudiziale.

Infine, un altro rimedio giurisdizionale esperibile è rappresentato dal ricorso ex art. 696 bis cpc.

La giurisprudenza di merito ha evidenziato che le questioni tecniche e gli stati di avanzamento dei lavori possono essere esaminati in sede di accertamento tecnico preventivo conciliativo ex art. 696 bis cpc (da ultimo: Tribunale di Latina, Ordinanza dell'8 agosto 2022).

L'istruzione preventiva conciliativa esula dalla dimostrazione della sussistenza dei presupposti del periculum in mora, tradotto nell'urgenza dell'intervento giurisdizionale, avendo appunto funzione conciliativa e deflattiva del futuro contenzioso (Tribunale di Latina, Ordinanza dell'8 agosto 2022) e rende, pertanto, più semplice l'ottenimento della pronuncia giurisdizionale favorevole per il committente.

Posto, infatti, che la consulenza tecnica ai fini conciliativi ex art. 696 bis c.p.c. è uno strumento alternativo di risoluzione delle controversie avente scopo deflattivo del contenzioso, lo stesso può essere disposto anche in assenza di presupposti di urgenza ex art. 696 c.p.c., allorquando si prospetti un contenzioso incentrato su accertamenti tecnici, che esulino da conoscenze giuridiche.

L'intervento del consulente tecnico nominato dal giudice potrà essere funzionale a valutare lo stato dei lavori effettuati, la quantificazione degli stessi, il raggiungimento dei S.A.L. previsti da contratto, nonché la predisposizione della idonea documentazione volta all'ottenimento del Superbonus.

Il predetto procedimento, pertanto, potrà essere applicato per garantire, attraverso un intervento giurisdizionale più celere, la tutela del diritto soggettivo del committente, evitando, tramite la conciliazione in fase di Atp, il lungo iter del procedimento ordinario di cognizione.

Resta inteso che anche la dilatazione dei tempi del procedimento ex art. 696 bis c.p.c., dovuta anche al carico di lavoro gravante sugli uffici giudiziari di tutto il territorio nazionale, potrebbe essere foriera di determinare la perdita dei benefici legati al Superbonus.

Ad ogni modo, si consiglia, per non incorrere in pronunce di inammissibilità ante causam del ricorso presentato ai sensi del 696-bis codice di rito, di domandare, nel merito, la condanna della ditta inadempiente al risarcimento dei danni subiti dal committente per l'inadempimento dell'appaltatrice, sia in termini di mancato ottenimento del bonus, sia in termini di restituzione degli esborsi anticipati dal condomino per l'ultimazione dei lavori commissionati ma non realizzati.

Avv. Corrado C. Manni

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