Compravendita: la garanzia per vizi decorre dalla consegna

Garanzia per vizi ex art. 1495 c.c.

L'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, indipendentemente dalla scoperta del vizio. Lo ha affermato la Cassazione, con l'ordinanza n. 3926/2023 (sotto allegata), intervenendo su una vicenda avente per protagonisti un'impresa di costruzioni e gli acquirenti di un immobile.

Costoro, in particolare, citavano in giudizio la società per sentirla condannare al risarcimento dei danni subiti in ragione dei vizi riscontrati sull'immobile che avevano acquistato dalla stessa. Esponevano che i vizi denunciati già dalla data del rogito, non erano stati eliminati e che erano stati scoperti ulteriori e nuovi vizi.

La società veniva condannata in primo grado e proponeva appello eccependo preliminarmente l'avvenuta prescrizione dell'azione risarcitoria ex art. 1495 c.c.

Il giudice dell'impugnazione rigettava l'appello, ritenendo non fondata l'eccezione di prescrizione.

Da qui il ricorso in Cassazione innanzi alla quale la SRL lamentava che la Corte d'Appello avrebbe erroneamente ritenuto che l'onere della prova della scoperta del vizio, da cui poi, far decorrere il termine prescrizionale, gravi sul venditore.

Per gli Ermellini, il motivo è fondato.

Innanzitutto, afferma la sesta sezione civile, occorre distinguere tra i vizi dell'immobile ammessi e riconosciuti in sede di stipulazione del rogito da quelli manifestati in seguito alla consegna del bene.

I primi si prescrivono nel termine decennale.

Difatti, "il riconoscimento dell'esistenza dei vizi e l'assunzione dell'obbligo di rimozione degli stessi contestualmente all'atto di compravendita

, costituisce, alla stregua dei principi generali valevoli per qualsiasi contratto, fonte di un'autonoma obbligazione, la quale si affianca all'originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, tale obbligazione, pertanto, è sottoposta non già ai termini di prescrizione e decadenza previsti per quella di garanzia, ma all'ordinario termine di prescrizione decennale contemplato per l'inadempimento contrattuale" (cfr. Cass. n. 62/2018).

Per quanto riguarda invece i vizi emersi successivamente alla stipula del contratto

la Corte di merito, invece, non ha fatto corretta applicazione del principio già affermato dalla giurisprudenza di legittimità e che la S.C. ribadisce, secondo cui "in tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1495 c. c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio" (cfr. Cass. n. 11037/2017).

Pertanto, ricorso accolto e sentenza impugnata cassata con rinvio.

Scarica pdf Cass. n. 3926/2023
• Foto: 123rf.com