Coabitazione nei contratti di locazione

• Cos'è la coabitazione nei contratti di locazione
• Soggetti coinvolti nei contratti di locazione con coabitazione
• Stipula del contratto di locazione
• Sublocazione e cessione del contratto
• Diritto di prelazione dei coabitanti
• Diritto di riscatto dei coabitanti
• Tutela dei diritti dei coabitanti
• Responsabilità dei coabitanti
• Aspetti fiscali della coabitazione

Cos'è la coabitazione nei contratti di locazione

[Torna su]

La coabitazione nei contratti di locazione si verifica quando più persone condividono la stessa abitazione locata, stabilendo una convivenza stabile e continuativa.

Essa può riguardare sia i contratti di locazione ad uso abitativo sia quelli ad uso diverso, a seconda delle esigenze delle parti coinvolte.

Norme di riferimento

I contratti di locazione con coabitazione sono regolamentati principalmente dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, che disciplinano i contratti di locazione in generale, e dall'articolo 36 della Legge n. 392/1978, che prevede la possibilità di sublocazione e cessione del contratto di locazione ad uso abitativo.

Altre norme di riferimento possono riguardare aspetti fiscali, come la Legge n. 449/1997, che introduce detrazioni fiscali per l'affitto di abitazioni destinate a residenza principale.

Soggetti coinvolti nei contratti di locazione con coabitazione

[Torna su]

I soggetti coinvolti nei contratti di locazione con coabitazione sono: il locatore, il conduttore e il coabitante.

Locatore

Il locatore è il soggetto che concede in locazione l'immobile a uno o più conduttori. Egli ha diritto al pagamento del canone di locazione e alla restituzione dell'immobile nelle condizioni iniziali, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso.

Il locatore è anche responsabile del pagamento dell'Imposta Municipale Propria (IMU) e della Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI).

Conduttore

Il conduttore è il soggetto che prende in locazione l'immobile dal locatore e ne assume la responsabilità. Egli è obbligato al pagamento del canone di locazione e alla restituzione dell'immobile nelle condizioni iniziali, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso. In caso di coabitazione, il conduttore può essere uno o più soggetti che condividono l'abitazione locata.

Coabitante

Il coabitante è un soggetto che condivide l'abitazione locata con il conduttore, pur non essendo firmatario del contratto di locazione.

Il coabitante può godere di alcuni diritti e assume talune responsabilità in relazione all'immobile locato e alla convivenza con gli altri coabitanti.

Stipula del contratto di locazione

[Torna su]

La stipulazione del contratto di locazione con coabitazione deve prevedere l'indicazione dei soggetti coabitanti, delle modalità di pagamento del canone di locazione e delle eventuali clausole specifiche relative alla convivenza. È opportuno che i coabitanti siano informati del contratto di locazione e delle relative clausole.

Sublocazione e cessione del contratto

[Torna su]

In caso di coabitazione, il conduttore può decidere di sublocare parte dell'immobile a terzi o di cedere il contratto di locazione ad un altro soggetto.

La sublocazione e la cessione del contratto sono disciplinate dall'articolo 36 della Legge n. 392/1978 e richiedono il consenso del locatore, salvo diversa pattuizione contrattuale.

Diritto di prelazione dei coabitanti

[Torna su]

Un aspetto rilevante riguarda il diritto dei coabitanti all'esercizio del riscatto, o diritto di prelazione, in caso di vendita dell'immobile locato. Il diritto di prelazione si configura come la possibilità per il conduttore, in caso di vendita dell'immobile locato, di acquistarlo con priorità rispetto ad altri potenziali acquirenti.

La Cassazione ha affermato che i coabitanti non firmatari del contratto di locazione non hanno diritto al riscatto in caso di vendita dell'immobile, a meno che non sia espressamente previsto nel contratto stesso (cfr., tra le altre, Cass. n. 14331/2009).

Diritto di riscatto dei coabitanti

[Torna su]

Per garantire il diritto di riscatto ai coabitanti non firmatari del contratto di locazione, è importante che il contratto preveda specifiche clausole che contemplino tale diritto.

Le parti possono, ad esempio, stabilire le condizioni e le modalità di esercizio del diritto di riscatto, come il termine entro il quale il coabitante deve manifestare la propria volontà di acquistare l'immobile e il prezzo di vendita.

Effetti del riscatto sull'immobile e sui rapporti tra coabitanti

L'esercizio del diritto di riscatto da parte di uno o più coabitanti può avere diverse conseguenze sul rapporto tra le parti e sull'immobile stesso. In particolare, il coabitante che esercita il riscatto diviene proprietario dell'immobile, con tutte le relative responsabilità e obbligazioni.

Inoltre, il riscatto può influenzare i rapporti tra i coabitanti, in termini di ripartizione dei costi e delle responsabilità legate all'immobile.

Tutela dei diritti dei coabitanti

[Torna su]

La giurisprudenza ha riconosciuto l'importanza di tutelare i diritti dei coabitanti, anche quando questi non siano firmatari del contratto di locazione.

Intervento nel giudizio di sfratto

Ad esempio, la Cassazione ha affermato che il coabitante ha diritto di intervenire nel giudizio di sfratto per difendere i propri interessi, qualora sia comprovata la sua convivenza con il conduttore (Cass. n. 25884/2007).

Questo principio è fondamentale per garantire la protezione dei diritti dei coabitanti, che potrebbero essere lesionati dalla decisione di sfratto nei confronti del conduttore.

Tutela dei diritti dei coabitanti nelle situazioni di morosità

Nelle situazioni di morosità del conduttore, i coabitanti possono trovarsi a dover affrontare conseguenze negative, come l'interruzione della fornitura di servizi o la perdita della loro abitazione.

La giurisprudenza ha riconosciuto la necessità di proteggere i diritti dei coabitanti anche in questi casi.

La Cassazione ha stabilito che i coabitanti possono intervenire nel giudizio per ottemperanza al fine di evitare la revoca dei servizi essenziali, come luce, gas e acqua, a causa della morosità del conduttore (Cass. n. 18102/2010).

Responsabilità dei coabitanti

[Torna su]

I coabitanti possono essere chiamati a rispondere, in solido con il conduttore, per il pagamento del canone di locazione e delle altre obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, a condizione che siano state espressamente previste nel contratto stesso. Tuttavia, la giurisprudenza ha stabilito che i coabitanti non firmatari del contratto di locazione non possono essere considerati responsabili per il pagamento del canone di locazione, salvo che non ne siano stati espressamente nominati nel contratto (Cass. n. 6103/2013).

Aspetti fiscali della coabitazione

[Torna su]

La Legge n. 449/1997 prevede la possibilità di detrarre dall'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) una parte del canone di locazione pagato per l'abitazione principale.

Detrazione fiscale per l'affitto

Tuttavia, la detrazione fiscale spetta solo al conduttore firmatario del contratto di locazione.

I coabitanti che non sono firmatari del contratto di locazione non possono usufruire della detrazione fiscale, a meno che non sia stipulato un contratto di locazione separato.

Agevolazioni fiscali per la condivisione dell'abitazione

Alcune agevolazioni fiscali possono essere previste per favorire la condivisione dell'abitazione e ridurre l'onere economico sostenuto dai coabitanti.

Ad esempio, la Legge n. 27/2012 ha introdotto il cosiddetto "bonus affitto", una detrazione fiscale per i giovani che condividono l'abitazione con altri giovani.

Tuttavia, l'accesso a tali agevolazioni è subordinato al rispetto di specifici requisiti e al fatto che i coabitanti siano firmatari di un contratto di locazione.