Immobile abusivo: possibile l'usucapione?

Proprietà di immobile abusivo e usucapione

La proprietà di un immobile abusivo si può acquistare per usucapione? A questo quesito ha fornito risposta l'interessante sentenza del tribunale di Catanzaro, del 24 marzo scorso.

Di seguito il testo integrale del provvedimento:

Tribunale Catanzaro Sez. I, Sent., 24/03/2023

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CATANZARO

I Sezione Civile

in composizione monocratica, in persona del Dr. Luca Mercuri, ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 56 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021 vertente

TRA

G.D., nato a S. C. dello I. (C.) il (...), ivi residente in Via B. n. 7, C.F. (...) , rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'avv. Giuseppe Tropiano, pec: giuseppe.tropiano@avvocaticatanzaro.legalmail.it;

- ATTORE OPPONENTE -

E

B.N.-2 S.r.l. con socio unico (costituita ai sensi dell'articolo 3 della L. n. 130 del 1999 iscritta nell'elenco delle società veicolo tenuto dalla B.I. n. 35532.1), con sede legale in C. (T.) alla Via V. A. n. 1, C.F. (...) , e per essa, quale mandataria, D. S.p.A., in persona del l.r.p.t., con sede legale in V. al Viale dell'A. n. 7, C.F. (...), P.IVA (...), rappresentata e difesa dall'Avv. Roberto Malizia, pec: robertomalizia@ordineavvocatiroma.org

- CONVENUTA OPPOSTA -

NONCHE'

G.R., nato a S. C. dello I. (C.) il (...), residente in P. alla Via G. R. n. 56, C.F. (...) , rappresentato e difeso dall'avv. Domenico Concolino, pec: domenicoconcolino@pec.it

- CONVENUTA OPPOSTA -

Oggetto: opposizione all'esecuzione
Svolgimento del processo

Con atto di pignoramento del 05.06.17 la B.U.C.C. (successivamente cedente il credito all'odierna società convenuta) ha proceduto a sottoporre a vincolo i seguenti beni immobili di proprietà di G.R., tutti siti nel Comune di Santa Caterina dello Ionio (CZ) e distinti al C.T. del medesimo comune al foglio n. (...) part. (...), (...), (...), (...), (...), 177 (...) e foglio n. (...) part. (...) e (...), nell'ambito della procedura esecutiva Trib. di Catanzaro n. 100/2017 R.G.

Con ricorso depositato nell'ambito del detto procedimento espropriativo immobiliare, G.D. ha proposto opposizione di terzo all'esecuzione, ex art. 619 c.p.c., chiedendo al G.E. di disporre preliminarmente la sospensione della predetta esecuzione e, quindi, di accertare e dichiarare l'avvenuta usucapione del diritto di piena proprietà del fondo rustico composto dai seguenti immobili, tra quelli originariamente pignorati: terreni, con annesso fabbricato, siti in Santa Caterina dello Ionio (CZ) e distinti al C.T. del medesimo comune al foglio n. (...) , part. (...) e (...), con ogni provvedimento consequenziale e, per l'effetto, accertare e dichiarare l'inefficacia del pignoramento immobiliare sui predetti immobili.

La domanda di sospensione ex art. 624 c.p.c. non era accolta dal GE sul presupposto che la procedura risultava già sospesa ai sensi dell'art. 623 c.p.c. a seguito della proposizione da parte del debitore esecutato di domanda di accesso ad una procedura di soluzione della crisi da sovraindebitamento ex L. n. 3 del 2012; il GE provvedeva quindi ad assegnare il termine di 90 giorni dall'ordinanza per l'introduzione del giudizio di merito, nel rispetto dei termini ex art. 163 bis c.p.c. ridotti della metà.

Con atto di citazione iscritto a ruolo in data 07.01.21, G.D. ha riassunto l'opposizione nel merito confermando che:

- l'opponente, solo facendo ritorno a S.C.D.I., comune di sua residenza, "nel periodo a cavallo tra il trascorso anno 2019 e il 2020", dopo un periodo di ferie trascorso presso il figlio in S., recandosi presso il fondo su indicato, avrebbe appreso, dal cartello posizionato sul cancello di ingresso, dell'esistenza della procedura espropriativa, pure su indicata, avviata per l'espropriazione del medesimo bene;

- i beni tuttavia apparterrebbero ormai all'opponente per effetto di acquisto a titolo originario, avendo, il possesso esercitato dal medesimo opponente sui beni, tutti i caratteri richiesti dall'art. 1158 c.c. ai fini dell'usucapione;

- il G.D., infatti, sin dalla metà degli anni '70, "dopo aver provveduto alla recinzione, conduce il richiamato fondo, con annesso fabbricato, provvedendo personalmente, ovvero per il tramite di manodopera, alla manutenzione tanto ordinaria che straordinaria dello stesso, alla raccolta ed apprensione dei frutti del soprassuolo (uva, olive, ortaggi etc…)";

- a comprova di quanto asserito l'opponente ha prodotto in giudizio tre atti di notorietà (sub (...) all'atto di citazione), autenticati da pubblico ufficiale, e richiesti dall'opponente "anche in occasione di calamità naturali", per gli anni 1984, 1988 e 1994, fascicolo aziendale con ammissione a contributi per vari anni (con la memoria ex art. 163, co. 6 n. 2), richiesto ammettersi prova per testi sulle circostanze sopra indicate, ivi compreso in particolare la specifica manutenzione del fabbricato rurale esistente sulle particelle sopra indicate, nonché prodotto perizia giurata di parte a firma dell'omonimo arch. D.G. afferente allo stato attuale del fabbricato annesso al fondo.

Si è costituita nel predetto giudizio la società creditrice opposta al fine di contestare integralmente le domande, deduzioni, produzioni e richieste avversarie, in particolare deducendo:

- l'assenza in capo all'opponente di qualsivoglia possesso utile ad usucapire, per mancanza di prova dei requisiti ex lege, mancando sia l'elemento materiale corrispondente ad un "comportamento continuo e non interrotto inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il periodo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario ... Trattasi, in particolare, di quel potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto" (Cass. n. 7207/2012), nonché prova del c.d. animus possidendi, quale volontà di esercitare il detto potere di fatto in modo corrispondente a quello del proprietario;

- le attività riferite alla coltivazione, alla pulizia e alla manutenzione del fondo non sarebbero infatti espressione inequivoca dell'intento di possedere, come emergerebbe da Cass. civ. Sez. VI, 05.03.2020, n. 6123;

- l'onere della prova della sussistenza dei requisiti del possesso utile all'usucazione del bene, particolarmente rigoroso nella più recente giusrisprudenza in materia, ricade a carico di chi eccepisce la stessa;

- l'interversione nel possesso non può avere luogo mediante semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato a esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui; detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso (Cass. civ. Sez. II Ord., 03.07.2018, n. 17376)

- a sostegno dei propri assunti l'opposta ha prodotto una perizia giurata dell'Arch. D. con relativo verbale di asseverazione (Reg. n. 792/2010 - all. 2 alla comparsa di costituzione), svolta sui beni de quo in occasione della divisione ereditaria occorsa dei beni medesimi, nella quale nulla emergerebbe con riguardo all'attività di coltivazione e manutenzione svolta sui terreni e sui fabbricati censiti, tale da far presumere la presenza di terzi utilizzatori, come emergerebbe dai seguenti esiti del sopralluogo: "in data 06/07/2010 con dott. G.G. , ci siamo recati sui siti per individuare i beni sopraelencati, per lo più quelli ricadenti sul foglio (...) del Comune di S. Caterina sono raggruppati in una zona, mentre quelli ricadenti sul foglio (...) e (...) sono isolati; presentano struttura in pietrame completamente privi di infissi, non vi è il tetto con parti completamente crollati, per cui detti beni vanno censiti come entità in rovina prive di planimetrie".

- parte opponente, inoltre, non ha neppure dedotto di aver provveduto ad assolvere ai pagamenti relativi all'attività agricola esercitata sul fondo, ai costi di impianto e manutenzione del fondo, al pagamento delle imposte e tasse connesse alla proprietà; - per converso gli atti di notorietà offerti in produzione da parte opponente non sarebbe valutabili dal giudice in quanto frutto di mere dichiarazioni di parte insucettibili di utilizzo al fine di sostenere gli assunti avversari.

Si è parimenti costituita in giudizio la parte debitrice opposta, G.R., anche questi al fine di contestare integralmente le domande, deduzioni, produzioni e richieste di parte attrice opponente, in particolare deducendo:

- in via logicamente preliminare, la nullità dell'atto introduttivo per indeterminatezza dei fatti e degli elementi di diritto fondanti la domanda (ex art. 163 n. 4 c.p.c.);

- lo stato di isolamento del fondo in questione, tale che non consentirebbe a chicchessia di riferire credibilmente sulle circostanze dedotte da parte agente in usucapione;

- la genericità comunque già delle allegazioni di controparte e comunque l'assoluta carenza di prova;

- che G.R. è divenuto proprietario dei beni immobili oggetto di giudizio in virtù di successione legittima apertasi in seguito alla dipartita del di lui padre, avvenuta in data 15.10.1970, nonché in forza di atto di stralcio di quote divisionali e donazione a rogito del Notaio avv. A.A., in data (...) (n. (...) Rep. e n. (...) Racc. (doc. 5 allegato alla comparsa di costituzione);

- che il G. medesimo e i di lui familiari si sarebbero recati nel corso degli anni presso il fondo oggetto di causa, constatando che il fondo non era coltivato e non avendo mai avuto modo di incontrare parte attrice e, quindi, senza mai incontrare alcun impedimento all'accesso al fondo;

- l'inammissibilità come prova degli atti di notorietà prodotti da parte opponente; - la concludenza della relazione peritale dell'Arch. L.D., già sopra richiamata, al fine di escludere la fondatezza delle affermazioni di parte attrice; - l'assolvimento da parte del convenuto di tutti gli oneri fiscali inerenti il fondo, compresi i contributi di bonifica;

- l'insuffucienza dell'attività di coltivazione e manutenzione per la maturazione del possesso utile ai fini dell'usucapione dl diritto di proprietà;

- la sufficienza, al fine di escludere l'usucapione, del compimento, da parte dell'effettivo titolare, di atti che, pur se privi di efficacia interruttiva, manifestino la persistenza della titolarità del diritto, come ad esempio proprio la presentazione di una denuncia di successione, la successiva partecipazione ad una divisione ereditaria, il pagamento delle imposte e tasse (si citano Cass. nn. 3464/1988 e 4206/1987);

- ungualmente sufficiente ad escludere l'usucapione è il fatto che il potere sulla cosa tragga origine da mera condiscendenza del proprietario;

- la sussistenza in definitiva dei presupposti finanche per la richiesta condanna ex art. 96 c.p.c. in capo alla parte agente.

Anche il G.R. ha chiesto l'ammissione di prova per testi, oltre che delle prove documentali offerte in produzione.

C. i termini ex art. 183, co. 6 c.p.c. le parti hanno depositato memorie, insistendo sull'ammissione dei mezzi istruttori e in particolare delle prove testimoniali. Con ordinanza in data 18.05.22 sono stati ammessi i mezzi di prova nei limiti ivi indicati e all'udienza del 13.09.22 sono stati escussi i testi ammessi, nonché, all'esito, fissata udienza di precisazione delle conclusioni per il 14.12.22, alla quale data la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Motivi della decisione

1. Sulla preliminare eccezione di nullità dell'atto di citazione

D.G.R. innanzitutto la nullità dell'atto introduttivo del presente giudizio per indeterminatezza dei fatti e degli elementi di diritto fondanti la domanda, con asserita violazione dell'art. 163 n. 4 c.p.c.

La predetta causa di nullità non sussiste.

La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che la nullità della citazione si produce, a norma dell'art. 164, co. 4 c.p.c., solo quando manchi del tutto l'esposizione dei fatti costituenti la ragione della domanda, avendo riguardo peraltro all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti a esso allegati, mancanza che deve essere tale da un punto di vista teleologico da rendere effettivamente difficile, in difetto di maggiori specificazioni, l'approntamento di una precisa linea di difesa alle cotroparti (Cass. n. 17023/2003, n. 27670/2008 e SS.UU. 22/05/2012, n. 8077).

La valutazione, che ovviamnete deve prescindere da qualsiasi considerazione ex ante in merito alla fondatezza della domanda spiegata, va effettuata caso per caso in base alle dette coordinate, le quali non sono riscontrabili nel caso di specie, non risultando alcuna difficoltà in capo alle parti convenute opposte nel formulare adeguate e complete contro-deduzioni rispetto alla chiara prospettazione della domanda e delle ragioni in fatto e in diritto contenute prima nel ricorso in opposizione e poi nell'atto di introduzione della fase di merito.

2. Nel merito

Quanto sopra premesso, nel merito l'opposizione, all'esito dell'istruttoria svolta, è tuttavia risultata infondata, in quanto non è stata data sufficiente prova della sussistenza dei presupposti per l'usucapione del diritto di proprietà sui beni.

In linea generale va innanzitutto osservato che nessuna iniziativa è stata adottata da parte dell'odierno opponente per il riconoscimento dell'acquisto del diritto di proprietà, nonostante il lunghissimo periodo di possesso utile che in tesi sarebbe stato maturato, fino all'avvio dell'odierna esecuzione sui medesimi beni.

Analizzando poi le prove fornite deve rilevarsi quanto segue.

Quanto innanzitutto agli atti di notorietà (all. 1-3 all'atto di citazione), autenticati da pubblico ufficiale, e formati dall'opponente "anche in occasione di calamità naturali", per gli anni 1984, 1988 e 1994 al fine di attestare la proprietà dei beni, gli stessi potrebbero in effetti fornire in astratto prova del maturare soggettivo dell'animus richiesto dalle norme, ma non risultano concludenti.

Non si concorda sull'inutilizzabilità a fini probatori degli stessi, in quanto atti provenienti dalla medesima parte che intende valersene, sulla base della peraltro chiara giurisprudenza citata dagli opposti.

Nel caso di specie infatti non si tratta certo di accertare la titolarità del diritto di proprietà in capo all'opponente sulla base del contenuto delle proprie dichiarazioni, contenute in un semplice atto di notorietà, ma del fatto storico che tali dichiarazioni siano state rese dalla parte in periodo non sospetto difronte alla pubblica autorità.

Ne deriva che quelle dichiarazioni, in particolare la prima di esse, potrebbero essere considerate come il momento iniziale di avvio del possesso uti dominus.

La non concludenza tuttavia sta nel fatto, unito agli atri elementi probatori emersi e di cui oltre, che non è in alcun modo emerso che le dette dichiarazioni siano mai state indirizzate ai titolari del dirito di proprietà sui beni al fine di contestarne apertamente il diritto.

Allo stesso modo può dirsi per l'attività di coltivazione e manutenzione degli immobili che si asserisce essere stata diuturna per un lunghissimo priodo di tempo (fin dalla metà degli anni '70), ma per la quale non è emerso alcun elemento che la stessa sia stata condotta contro la volontà dei proprietari formali, oltre ad elementi certi che la stessa sia stata in realtà continua per tutto il periodo.

Dalla prova testimoniale richiesta da parte opponente è emersa con sufficiente certezza l'attività di coltivazione e può dirsi provata anche l'attività di manutenzione del fabbricato annesso al fondo.

I testi A.D. e T.V., indifferenti e contro la cui attendibilità non è emerso alcun elemento, hanno testimoniato credibilmente che parte attrice ha per lungo tempo coltivato il fondo e anche provveduto alla sua manutenzione, anche se non vi è certezza sulla continuità nel tempo di detta attività.

Sul punto peraltro si concorda con la giurisprudenza riportata anche dalle parti opposte in merito alla non decisività delle dette attività di coltivazione e manutenzione quali decisivi indici dell'animus possidendi, requisito indispensabile del possesso utile all'usucapione.

La Suprema Corte, con la recente ordinanza n. 1792/2022, ha affermato in materia che, ai fini dell'accertamento dell'intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo, non è sufficiente, ai fini della prova del possesso uti dominus del bene, la sua mera coltivazione, poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario, e non esprime comunque un'attività idonea a realizzare l'esclusione deiterzi dal godimento del bene, che costituisce l'espressione tipica del diritto diproprietà.

La mera utilizzazione del fondo, cioè, non è sufficiente ai fini dell'acquisto del diritto di proprietà a titolo originario per usucapione, essendo necessari atti idonei a esprimere in concreto l'esercizio della signoria uti dominus sul bene.

Secondo la Cassazione per l'usucapione di un terreno agricolo, quindi, occorrono la dimostrazione del possesso continuato e ininterrotto per almeno un ventennio e la dimostrazione di specifici indizi che consentano di accertare la volontà di utilizzo del fondo come proprietario: tra questi tuttavia non può ritenersi sufficiente la coltivazione dello stesso.

Per converso uno dei modi per dimostrare tipicamente il possesso del fondo rustico consiste nel dare la prova dell'avvenuta recinzione del terreno, così da rendere evidente la volontà di possederlo come proprietario, con contemporanea esclusione dei terzi da qualsiasi relazione con il bene.

Nel caso di specie, l'opponente (oltre a non aver allegato alcuna precedente iniziativa per far dichiarare l'avvenuto acquisto del bene a titolo originario e a non aver allegato di aver mai portato a conoscenza degli attuali proprietari il detto acquisto), pur avendo dedotto di aver realizzato la recinzione (senza però darne prova) non ha mai indicato un'occasione in cui ciò abbia impedito agli attuali proprietari il godimento del bene. Al contrario le parti resistenti e in particolare il G.R. hanno allegato e provato, come sopra già visto, sia l'esistenza di atti di disposizione del bene medio tempore posti in essere dagli eredi dell'originario proprietario del bene (in particolare l'atto di stralcio di quote divisionali e donazione a rogito del Notaio avv. A.A., in data (...) - n. (...) Rep. e n. (...) Racc. - doc. 5 allegato alla comparsa di costituzione G.R.), sia che il G.R. e gli altri familiari si sono recati nel corso degli anni presso il fondo oggetto di causa e che non hanno mai avuto modo di incontrare parte attrice e, quindi, senza che mai sia stato loro impedito l'accesso al fondo medesimo.

Il suddetto atto divisionale è stato peraltro anticipato dallo svolgimento di una perizia di ricognizione e di stima degli immobili di cui alla pure già richiamata perizia giurata dell'Arch. D. (all. 2 alla comparsa di costituzione), nella quale, oltre a non emergere l'attività di coltivazione e manutenzione svolta sui terreni e sui fabbricati censiti, tale da far presumere la presenza di terzi utilizzatori, testimonia comunque che anche in tale occasione non fu mai interdetto al tecnico il pavifico accesso ai terreni: Analogamente, dalla prova testimoniale richiesta da G.R., emerge che in diverse occasioni i proprietari e relativi parenti degli stessi hano avuto modo di visitare i terreni non trovando alcun ostacolo all'accesso né alcuna contestazione da parte del G.D..

Infatti la teste M.A., da ritenersi attendibile pur nella sua qualità di coniuge separata del G.R., ha riferito di diverse occasioni in cui lei stessa, insieme agli eredi G., si è recata presso gli immobili in discussione.

Al di là della sussistenza e dello stato in tali occasioni delle coltivazioni e del fabbricato annesso al fondo, rileva soprattutto il fatto che mai il teste ha avuto sentore di ostacoli all'accesso ai terreni frapposti o a causa della loro recinzione o personalmente da parte dell'opponente.

Nessun ostacolo è poi stato incontrato nemmeno dal custode giudiziario nominato nell'ambito dell'esecuzione sopra richiamata in sede di apprensione dei terreni.

Infatti, secondo la medesima prospettazione dell'opponente, questi avrebbe appreso dell'esecuzione suddetta, risalente al 2017, solo di ritorno da un viaggio in Svizzera a cavallo tra la fine del 2019 e l'inizio del 2020, dal cartello apposto dal custode al cancello, verosimilmente però molto tempo prima.

Quanto precede conferma, da un lato, l'inesistenza di ostacoli frapposti dall'opponente al godimento del bene da parte di terzi e, dall'altro, pone dubbi sulla stessa continuità dell'utilizzo del bene, escludendo la sussistenza dei presupposti per un possesso utile all'usucapione.

A quanto precede si deve ulteriormente aggiungere che, mentre è stato allegato e provato l'assolvimento da parte del convenuto G.R. di alcuni oneri fiscali inerenti la proprietà del fondo (ICI e Consorzio di bonifica - doc. 12 allegati alla comparsa di risposta), parte attrice opponente non ha dedotto alcun pagamento relativo ad esempio all'attività agricola esercitata sul fondo, ai costi di impianto e manutenzione o al pagamento di imposte e tasse connesse alla proprietà del fondo medesimo.

Parte attrice ha sì allegato, con la memoria ex art. 183 co. 6 n. 2, peraltro senza alcuna deduzione al riguardo, alcune schede del "fascicolo aziendale" dai quali è dato evincere la riscossione di contributi per l'attività di coltivazione del fondo, dal quale tuttavia si evince il riferimento (e solo per alcuni anni) alla sola particella (...) e comunque si tratta ancora una volta di documentazione amministrativa e non di atti rivolti agli attuali proprietari.

Conclusivamente, tenuto conto dell'onere probatorio sicuramente gravante sull'opponente, agente per la dichiarazione dell'usucapione, e delle sopra riportate emergenze dell'istruttoria effettuata, deve senz'altro affermarsi che il suddetto onere non è stato assolto.

Ne consegue il necessario rigetto della domanda.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo applicati i parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014 (così come modificati dal D.M. n. 37 del 2018), valore Euro 7.042, al punto minimo, con riduzione al (...)% per la fase trattazione/istruttoria dato lo svolgimento di un'unica udienza per l'escussione testi.

Non si rinvengono invece i presupposti per la condanna ex art. 96 co. 3 c.p.c., né tantomeno quelli per la condanna di cui all'art. 96, co. 1 c.p.c., nei confronti della parte soccombente.

Inoltre, risultando dal fascicolo la sola istanza di ammissione del G.R. al patrocinio a spese dello stato, ma non la relativa delibera di ammissione, la condanna alle spese è pronunciata a favore di questi e non dell'erario.
P.Q.M.

Il Tribunale di Catanzaro, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe riportata, così provvede:

- respinge l'opposizione;

- condanna G.D. alla rifusione delle spese di lite in favore di B.N.-2 S.r.l., e per essa la mandataria D. S.p.A., liquidandole nella misura di Euro 2.178,00, oltre rimborso forfetario, i.v.a. e c.a.p. come per legge;

- condanna G.D. alla rifusione delle spese di lite in favore di G.R., liquidandole nella misura di Euro 2.178,00, oltre rimborso forfetario, i.v.a. e c.a.p. come per legge.

Si comunichi.

Così deciso in Catanzaro, il 22 marzo 2023.

Depositata in Cancelleria il 24 marzo 2023.