Il creditore deve rivolgersi ai condomini morosi e non all'amministratore

La sentenza del tribunale di Torre Annunziata

Il Giudice dell'esecuzione del Tribunale di Torre Annunziata (sentenza n. 2554/2023) ha dichiarato nullo l'atto di precetto notificato al condominio, precisando che il creditore non ha predisposto ed attuato un preventivo piano di recupero nei confronti dei condòmini morosi per la soddisfazione del credito vantato, ma ha azionato direttamente nei confronti del Condominio l'azione esecutiva con la notifica dell'atto di precetto.

La garanzia prevista dall'art. 63 disp. att. c.c. imponeva una preliminare attività di escussione nei confronti dei morosi che non risulta azionata.

Motivi della decisione

La legge di riforma del condominio, ha modificato l'art. 63 delle disp. att. c.c. e ha disposto che l'amministratore condominiale "è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi".

La ratio della norma, prevede per l'amministratore un dovere legale di salvaguardia dell'aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, e delinea un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto, direttamente, dalla legge in capo all'amministratore, che esula dal contenuto del programma interno al rapporto di mandato corrente tra lui ed i condomini.

Per effetto della riforma tutti i condòmini sono ritenuti responsabili per i debiti del condominio in proporzione delle rispettiva quote, e, in caso di esecuzione, possono solo pretendere che il creditore agisca, per il principio beneficium excussionis, prima nei confronti dei condomini morosi e, solo successivamente in caso di insoddisfazione nei confronti degli altri condomini solventi.

La preventiva escussione richiede l'esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale, in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere dal condomino in regola con i pagamenti, l'eventuale residuo insoddisfatto, laddove l'onere di escussione comporta, non solo il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede. Dunque condomini morosi e condomini solventi si trovano in situazione non paritetica, sussistendo una graduazione in ordine al pagamento.

A supporto ancora di tale orientamento, si riporta l'ordinanza della Corte di Cassazione seconda sez. civile n. 22954/2022 "per i debiti del supercondominio rispondono i singoli condomini. In caso di morosità il decreto ingiuntivo deve essere richiesto nei confronti dei singoli partecipanti e non degli amministratori degli edifici dei quali si compone il supercondominio".