Sfratto per morosità: non si applica al contratto di affitto di azienda

• Sfratto per morosità nel contratto di affitto di azienda
• Le norme e la giurisprudenza
• Necessità di un intervento chiarificatore

Sfratto per morosità nel contratto di affitto di azienda

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Nella vicenda, una società adiva il Tribunale di Foggia per richiedere, a seguito di risoluzione del contratto di affitto di azienda per clausola risolutiva espressa, sfratto per morosità di un'azienda (albergo), ex art. 658 c.p.c.

Il Tribunale di Foggia, Sez. II, con provvedimento del 16.10.23 (sotto allegato), non convalidava lo sfratto, disponendo il mutamento del rito, ritenendo che l'art. 658 c.p.c. non è stato modificato dalla recente riforma Cartabia, pur prevedendo la legge delega n. 206/2021 l'estensione, al contratto di comodato di immobili e all'affitto di azienda, anche del procedimento di sfratto per morosità.

È doveroso evidenziare, però, in dissenso rispetto a quanto statuito dal Tribunale di Capitanata, che l'estensione della procedura di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto di azienda, prevista dalla legge delega n. 206/2021, è confermata anche nella stessa relazione illustrativa al decreto legislativo n. 149/2022 (che ha attuato la delega di cui alla citata legge), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 245/22, affermando, all'art. 3, comma 46, lett. a), che, in attuazione del principio contenuto nel comma 5 lett. r) della legge delega, si è estesa l'applicabilità del procedimento di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto d'azienda. Lo stesso legislatore delegato, quindi, riconosce di aver esteso l'applicabilità della procedura di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto di azienda.

Le norme e la giurisprudenza

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Il Tribunale di Verona, con ordinanza dell'11.07.23 (la cui massima, a quanto pare, sembra essere l'unica edita attualmente), contrariamente a quanto disposto dal Tribunale di Foggia, ha applicato il procedimento di sfratto per morosità ad un contratto di affitto di azienda, disponendone il rilascio.

È inverosimile che il legislatore delegato, modificando l'art. 657 c.p.c., abbia provveduto solamente a disciplinare lo sfratto per scadenza del contratto e non quello per morosità, in riferimento ai contratti di affitto di azienda, nonostante i chiari riferimenti contenuti anche nella sua relazione illustrativa.

Nell'art. 657 c.p.c. si menzionano anche l'affittuario coltivatore diretto, il mezzadro ed il colono, non citati nel successivo articolo 658 (che richiama il solo conduttore), che, però, fa riferimento alle modalità stabilite nel precedente articolo (ovvero nell'art. 657 c.p.c.): la giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, ha interpretato in maniera ampia il sostantivo conduttore, considerando utilizzabile lo strumento dello sfratto per morosità anche per l'affittuario coltivatore diretto, per il mezzadro e per il colono (cfr. Cass. civ., Sez. II, 17008/15; Trib. Latina, 28.10.20; Trib. Milano, 23.05.03).

Il legislatore delegato, quindi, ha ritenuto corretto adottare la stessa tecnica normativa del testo vigente ante modifica, in cui l'elencazione delle fattispecie contrattuali assoggettabili a sfratto è contenuta nell'art. 657 c.p.c. e l'art. 658 del codice di rito civile si limita a richiamare le modalità stabilite nell'articolo precedente (per il Tribunale di Foggia, invece, il richiamo alle dette modalità riguarda il tipo di processo e non i singoli casi ivi previsti).

L'art. 12 delle preleggi, d'altronde, dispone che non si deve considerare solo l'interpretazione letterale della legge, ma bisogna tener conto anche dell'intenzione del legislatore, che, per i contratti di affitto d'azienda, è quella di estendere la disciplina dello sfratto per morosità.

I principi e i criteri direttivi, ex art. 76 della Costituzione, della legge delega n. 206/21, tesi ad estendere ai contratti di affitto di azienda il procedimento di sfratto per morosità, naturalmente, devono essere rispettati dal decreto delegato (che, si ripete, nella sua relazione illustrativa, fa riferimento all'estensione dello sfratto per morosità anche ai contratti di affitto di azienda).

Vieppiù, anche gli artt. 662 e 665 c.p.c. parlano di locatore e di conduttore, ma si applicano anche al concedente del contratto di affitto di azienda.

Necessità di un intervento chiarificatore

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È auspicabile un intervento della Corte Costituzionale per fare definitivamente chiarezza in merito all'applicabilità del procedimento di sfratto per morosità, di cui all'art. 658 c.p.c., ai contratti di affitto di azienda.

Anche un'interpretazione autentica dell'art. 658 c.p.c. potrebbe essere utile per far finalmente prevalere la certezza del diritto.

Per chi scrive non vi sono dubbi sull'estensione anche ai contratti di affitto di azienda, per i procedimenti instaurati a decorrere dal 28 febbraio 2023, della procedura di sfratto per morosità, in virtù di quanto sopra esposto.

Non si può convalidare uno sfratto per scadenza del contratto di affitto di azienda e non applicare lo stesso procedimento ai casi di sfratto per morosità, in contrasto con le chiare intenzioni del legislatore.

La mancata modifica letterale dell'art. 658 c.p.c. (che, ancora una volta, mette in evidenza un legislatore "distratto"), però, potrebbe condurre a decisioni simili a quella della II Sezione civile del Tribunale di Foggia, con la conseguenza che in alcune province italiane, come quella di Verona, viene convalidato lo sfratto per morosità in materia di affitto di azienda, in altre, invece, non si può utilizzare il detto procedimento speciale.

Sarebbe interessante anche un intervento chiarificatore della Suprema Corte di Cassazione, che non sembra essersi ancora pronunciata in materia.

Avv. Giuseppe FALCONE

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