Condominio parziale e supercondominio

• Condominio parziale
• Supercondominio
• Differenza tra i due istituti
• Conseguenze

Condominio parziale

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La Cassazione (cfr. n. 22659/2022) sostiene come sia configurabile un condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio.
Su alcuni specifici beni, come più lastrici solari, più scale o più cortili, si viene a creare un condominio parziale, senza che nel regolamento o nell'atto costitutivo ci sia bisogno che ciò venga specificato.
Pertanto, si parla di condominio parziale ogni qualvolta un singolo bene sia posto al servizio di una sola parte dell'edificio.

Supercondominio

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Il supercondominio, invece, sussiste ogniqualvolta un insieme di edifici contigui, tali da costituire di per sé condominii singoli e autonomi, ha determinati servizi o manufatti in comune, come può essere il giardino o il cancello di ingresso.
L'istituto ha origine giurisprudenziale (cfr. Cass. n. 19939/2012) ed è stato coniato ben prima della riforma attuata con la legge n. 220/2012, con la quale il legislatore ha disciplinato espressamente la materia, introducendo all'interno del codice civile l'art. 1117 bis, che chiarisce l'esatto ambito di applicazione della disciplina condominiale.
La predetta norma prevede, infatti, che le disposizioni dettate in tema di condominio negli edifici si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici, abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c.

Differenza tra i due istituti

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Dopo aver dato la definizione di condominio parziale e supercondominio, è facile tracciarne anche le principali differenze.
A tal proposito, il supercondominio è caratterizzato dalla presenza di più fabbricati connessi tra loro per mezzo di beni o servizi comuni, mentre nel condominio parziale c'è un unico edificio.
Quindi, per quest'ultimo si configura una situazione interna all'edificio, che si riflette sulla gestione delle cose comuni e sulla divisione delle spese, a differenza del supercondominio dove la gestione e la divisione delle spese riguarda dei beni esterni al fabbricato, in comune però con altri edifici.

Conseguenze

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La conseguenza più importante del condominio parziale riguarda la divisione delle spese, ovvero come le stesse vengano ripartite tra i soggetti che fruiscono di quel determinato bene.
Difatti, le spese relative alla manutenzione dei beni comuni, come possono essere le scale, il cortile, il lastrico solare o determinati impianti, secondo quanto stabilito dal codice civile (art. 1123 terzo comma), sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Così, le spese di manutenzione del lastrico solare si divideranno solamente tra i condomini che si trovano nella verticale del lastrico, cioè che abitano al di sotto della sua copertura, e le spese riguardanti la scala che serve a raggiungere le abitazioni di un gruppo di condomini saranno solamente a carico di costoro.
In materia di supercondominio, invece, come innanzi accennato, si applicano le ordinarie regole stabilite per qualsiasi condominio, con alcune particolarità.
A tal proposito, ciascun edificio costituisce un condominio a sé, con la conseguenza che avrà il proprio amministratore e la propria assemblea; quando bisognerà decidere sulle parti comuni del supercondominio, si riunirà una sorta di super assemblea a cui potranno partecipare tutti i condòmini di ogni edificio e quando i condomini sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante, il quale esprimerà un unico voto per l'intero condominio, come stabilito dall'art. 67 delle disp. di att. del cc.
Il supercondominio, poi, nomina l'amministratore del condominio complesso e ha le proprie tabelle millesimali diverse dalle singole tabelle di ciascun edificio.

Avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it