Definizione, costituzione, gestione e scioglimento del condominio negli edifici

Cos'è il condominio

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Quando si è in presenza di più unità immobiliari di proprietà esclusiva unitamente a delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime come a esempio possono essere le scale di accesso, l'ascensore, il tetto di copertura ecc., si ha un condominio che può essere definito come l'ente, privo di personalità giuridica e senza autonomia patrimoniale, che gestisce le parti comuni, nell'interesse dei singoli condomini, titolari delle rispettive proprietà esclusive.

Costituzione del condominio

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La costituzione di un condominio avviene in automatico e di diritto ogni qualvolta più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l'unico proprietario di un edificio cede piani o porzione di piani a due o più soggetti in proprietà esclusiva, pertanto, per la nascita di un condominio non è necessaria nessuna deliberazione o manifestazione di volontà.
Ogni condominio deve munirsi, su iniziativa dell'amministratore, o se questo manca, di un singolo condomino, di un codice fiscale per l'identificazione nei rapporti verso i terzi.
Altro elemento necessario è il conto corrente per la gestione delle somme necessarie alla vita del condominio, a tal proposito, quest'ultimo è un sostituto d'imposta con conseguenti adempimenti di tipo fiscale.

Gestione condominio

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La gestione del condominio è demandata a determinati organi tenendo anche conto di quanto stabilisce il regolamento condominiale.
Il primo fondamentale organo di gestione è l'assemblea condominiale che è l'organo deliberativo del condominio.
L'assemblea ha essenzialmente il compito di regolare l'uso delle parti comuni, di decidere sulla ripartizione delle spese, di approvare le innovazioni, di nominare l'amministratore, nonché di approvare i preventivi e i rendiconti, il tutto nei limiti delle norme inderogabili e della sfera di diritti privati dei singoli proprietari.
Altra figura di primaria importanza è l'amministratore che rappresenta l'organo esecutivo ed è legato al condominio da un vincolo di mandato, difatti, viene scelto dall'assemblea rispondendo alla stessa del suo operato nel rispetto della legge e del regolamento condominiale.
Per facilitare il compito dell'amministratore, l'assemblea può nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini con funzioni consultive e di controllo, senza alcun potere sostitutivo rispetto a quelli conferiti all'assemblea o all'amministratore; a seguito delle loro riunioni viene redatto un verbale e l'amministratore può seguire i loro pareri al fine di facilitarne l'operato.
Altra figura può essere rappresentata dal revisore della contabilità condominiale che ha la funzione di controllo sulla contabilità del condominio.

Scioglimento

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I presupposti per lo scioglimento del condominio sono disciplinati dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Secondo il comma uno dell'art. 61, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato, mentre, il comma uno del successivo articolo prevede la possibilità di scioglimento anche se restano in comune alcune parti o servizi comuni.
Quanto alle modalità, lo scioglimento può essere deciso o mediante voto dell'assemblea condominiale con la maggioranza prevista dell'art. 1136 comma 2 c.c., e se occorrono lavori di modifica con la maggioranza prevista dal comma 5 del medesimo articolo, o dall'autorità giudiziaria su richiesta di almeno tre comproprietari.
Gli effetti dello scioglimento su eventuali rapporti giuridici che facevano capo al condominio, proseguiranno nei confronti dei condomini separati e le sentenze che saranno emesse nei confronti del condominio avranno efficacia anche nei confronti dei condomini separati, quali successori a titolo particolare del diritto controverso.

avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

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