Come salvare la casa dai debiti

Spesso capita che i soggetti sovraindebitati abbiano difficoltà a continuare a pagare il mutuo contratto per acquistare l'abitazione familiare. Può essere che essi decadano per inadempienza dal beneficio della rateizzazione e si trovino obbligati a pagare in un'unica soluzione una somma che non sono in grado di reperire. Difficilmente riusciranno a fare dei finanziamenti per sanare la posizione, dal momento che, in quanto inadempimenti al pagamento del mutuo, si tratta in genere di soggetti segnalati al CRIF e alla Centrale Rischio presso la Banca d'Italia. Inoltre, il finanziamento non costituisce un aiuto ma solo un altro passo verso un circolo vizioso di indebitamento dal quale diventa sempre più difficile uscire.

Esiste, tuttavia, un istituto che merita di essere approfondito in modo da poterlo utilizzare con maggiore frequenza e semplicità.

Il rent to buy e la cartolarizzazione a valenza sociale

Di per sé il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, simile al leasing, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014). Esso consente al potenziale compratore di godere di un immobile pagando un canone mensile. Dopo un certo periodo di tempo, stabilito nel contratto, l'utilizzatore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo finale la somma dei canoni pagati in precedenza.

Se il conduttore decide di non procedere all'acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Non vi è, infatti, alcun obbligo per le parti di addivenire alla vendita. La cartolarizzazione a valenza sociale è un meccanismo simile al rent to buy che può essere utilizzato per aiutare chi è in difficoltà con le rate del mutuo a non perdere la casa. Essa è stata introdotta in Italia con la Legge di bilancio per il 2020. La Legge del 27 dicembre 2019, n. 1601 ("Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022", la "Legge di Bilancio 2020") introduceva nella Legge del 30 aprile 1999, n. 130, contenente disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti (la "Legge 130") il nuovo concetto di "cartolarizzazione a valenza sociale", andando a modificare in particolare l'articolo 7.1 della Legge 130/1999.

Utilizzo e ambito di applicazione

La cartolarizzazione a valenza sociale prevedere che il debitore, in stato di insolvenza, vedendosi pignorare l'abitazione, può richiedere un veicolo di cartolarizzazione che rileverà il debito dalla Banca mutuante (o altro soggetto cessionario) e lo estinguerà cedendo l'immobile a un veicolo specifico: Reoco 7.1. Si tratta di una legittimazione di quelle società immobiliari - le cosiddette real estate owner company, ovvero anche REOCO, poi meglio definite "società veicolo di appoggio nell'ambito della cartolarizzazione che acquisiscano, gestiscano e valorizzino gli immobili posti a garanzia dei crediti ceduti alla società veicolo di cartolarizzazione" - costituite a latere delle SPV 130 per il repossessing degli immobili ipotecati a garanzia dei crediti. Il debitore avrà la possibilità di firmare un contratto di locazione con il soggetto che acquista il credito, in modo da non perdere l'immobile. Ma recentemente si è scelto di fare un passo in più: perché il contratto di locazione non potrebbe diventare un contratto di rent to buy" In questo modo il debitore non solo non smetterebbe mai di godere della propria abitazione, ma potrebbe continuare a pagare una rata mensile per acquistarla, pur essendo decaduto dal precedente mutuo.

Requisiti richiesti

Per accedere alla cartolarizzazione sociale, il soggetto deve essere sovraindebitato, ai sensi dell'art. 2 C.C.I.I. Si deve, cioè, trattare di un soggetto che non è in grado di adempiere alle proprie obbligazioni con regolarità, pur liquidando il suo intero patrimonio. Spesso nella procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento l'essere proprietario di un immobile frena il soggetto c.d. sovra indebitato dal richiedere di accedere agli istituti del codice della crisi e dell'insolvenza, per paura che si proceda con la liquidazione. Effettivamente, i gestori nominati dai vari organismo, in presenza di una o più unità immobiliare, concentrano l'attenzione su esse, insistendo sulla vendita da parte del cd. sovraindebitato. Occorre, quindi, evidentemente, che si tratti di un soggetto proprietario di un immobile che abbia maturato una morosità nel corso del pagamento delle rate del mutuo. La cartolarizzazione sociale può essere la soluzione in questi casi, addirittura quando l'esecuzione sia già in corso. Per aderire alla cartolarizzazione sociale, è necessario trovarsi in una situazione di credito deteriorato, ossia avere almeno sei mesi di rate non pagate e poi bisognerà presentare istanza alla banca creditrice.

Come muoversi in concreto

Per meglio comprendere il funzionamento dell'istituto, ritengo utile descrivere un caso che ho trattato direttamente. Nel caso in esame, i debitori -una coppia con due figli piccoli- si sono determinati ad incominciare la procedura della ristrutturazione dei debiti del consumatore sperando di contrastare il pignoramento e la vendita dell'abitazione familiare. Essi, infatti, per diverse contingenze, sono decaduti dal beneficio della rateizzazione, diventando debitori prima della Banca e poi di una cessionaria della stessa, con la quale ultima, dopo un lungo periodo di trattative, non sono riusciti a trovare un accordo. La società cessionaria ha iniziato l'esecuzione e neanche la procedura di sovraindebitamento ha rappresentato un valido baluardo, in quanto il creditore si sarebbe soddisfatto molto di più con la vendita della casa che con la dazione di una (esigua) quota mensile prevista dai creditori. I debitori, insieme allo scrivente Avvocato, si sono rivolti, allora, ad un'associazione che si occupa, secondo lo schema della cartolarizzazione a valenza sociale, di acquistare il credito dal precedente creditore e diventare essa stesa il creditore. Vi è stata una breve preistruttoria, durante la quale si è valutata la posizione dei debitori (eventuali altri debiti; redditi; patrimoni; caratteristiche familiari) e successivamente è stata svolta dalla Cerved una perizia dell'immobile. Successivamente, a seguito di riscontro positivo dell'istruttoria, c'è stato il contratto di rogito innanzi al Notaio per la cessione; vi è stato il versamento da parte dei debitori di una quota del proprio debito indicato a precetto (quota che generalmente è del 10% ma, secondo le esigenze, può scendere anche al di sotto) ed è stato stipulato un contratto di locazione tra i debitori e la società acquirente del debito. In questo modo, i debitori hanno continuato a godere della propria abitazione dietro il pagamento di un canone mensile congruo (rata decisamente inferiore all'iniziale rata di mutuo e stabile a livello di variazione di interessi). Si tratta di una soluzione davvero indispensabile in determinate situazioni. Per quanto sia bene chiarire che nel caso di diverse situazioni debitorie può essere più complesso essere ammessi. Tuttavia, quando il timore primario riguarda la perdita della prima casa per incapacità di pagare i canoni del mutuo e questa costituisca l'unica o una delle poche posizioni debitorie del soggetto, questa è certamente la strada più appropriata da seguire.

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