Responsabilità del costruttore per la mancata realizzazione delle aree di parcheggio

La cassazione ha affrontato il tema della costruzione di un edificio senza la realizzazione, in contrasto con il progetto approvato dall'autorità competente, delle aree di parcheggio prescritte dall'art. 41-sexies, legge n. 1150 del 1942 e la successiva alienazione dei singoli alloggi

La questione

Secondo l'art. 41-sexies legge 17 agosto 1942 n. 1150 (legge urbanistica), introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione. Si è posta la questione della costruzione di un edificio senza la realizzazione, in contrasto con il progetto approvato dall'autorità competente, delle aree di parcheggio prescritte dall'art. 41-sexies cit. e la successiva alienazione dei singoli alloggi.

La questione, già affrontata dalla S.C., è recentemente tornata all'attenzione della Cassazione civile, Sez. II, che l'ha decisa con sentenza n. 6329 del 18 aprile 2003 Ric. Mazzotta ed altro, Res. Contemi ed altri.

I precedenti

La pronuncia della Cassazione civile Sez. II, n. 11194 del 27 ottobre 1995, Osella c. Bessone (rv 494419) aveva affermato che nell'ipotesi in esame si ha una violazione da parte del costruttore-venditore, non solo sotto il profilo amministrativo ed eventualmente contravvenzionale, ma anche sotto quello dei rapporti interprivatistici (artt. 871 e 872 cod. civ.). Detta ultima violazione legittima i condomini (o almeno gli originari acquirenti) ad un'azione di risarcimento dei danni nei confronti del venditore, ma non ad un'azione di nullità parziale del contratto ex art. 1419 cod. civ., in quanto nel caso in esame la scissione tra il bene principale ed il bene accessorio (rispettivamente l'alloggio ed il parcheggio) e della loro relazione funzionale, non è riferibile alle concluse vendite, stante l'inesistenza del parcheggio nel momento in cui sorse il condominio, onde difettano i presupposti di applicabilità degli artt. 1418 e art. 1419 cod. civ.. Va oltre la pronuncia Sez. II, sent. n. 14731 del 14 novembre 2000, Leone ed altri c. Ferraro ed altri (rv. 541660), che precisa: " il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies cit., non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Il suddetto vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia. Pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario costruttore - venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso soltanto nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio. In tale giudizio la pronuncia di nullità delle clausole dei contratti conclusi dall'originario costruttore - venditore con gli attori, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben può essere adottata "incidenter tantum", in modo che essa non costituisca giudicato nei confronti dell'originario costruttore - venditore, non convenuto in giudizio e si ponga solo come momento del procedimento motivazionale imposto dal meccanismo di sostituzione di diritto richiesto dall'art. 1419 cod. civ.. La presenza in giudizio del costruttore - venditore non s'impone nemmeno in ragione del suo diritto personale a conseguire dagli attori l'integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del richiesto riconoscimento del diritto d'uso sugli spazi vincolati a parcheggio, in quanto tale diritto al conguaglio non deriva direttamente dalla stessa norma imperativa bensì, ex art. 1374 cod. civ., dai singoli contratti di acquisto".

La recente decisione

L'ultima decisione si limita a ribadire il profilo risarcitorio affermando che ove lo spazio da adibire a parcheggio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura (diversamente dall'ipotesi in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto sia stata data una diversa destinazione in sede di vendita) se possono ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità di natura amministrativa ed eventualmente penale, non possono, per contro, individuarsi responsabilità d'ordine privatistico nè oneri di ripristino dello "status quo ante". Infatti, in tale caso, il bene soggetto "ex lege" al vincolo pertinenziale (il parcheggio) non è mai venuto ad esistenza e il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcun porzione di esso nè può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza, ma semmai solo ad una tutela risarcitoria, in ragione dell'ampio campo applicativo proprio degli artt. 871 e 872 cod. civ., in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari".

( Cassazione Civile, Sent. 18/04/2003 , n. 6329 )

(News pubblicata su autorizzazione di www.leggiditalia.it)