L'usucapione: beni condominiali e beni comuni in genere

L'usucapione¹ è uno dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario (che avviene cioè "azzerando" ogni eventuale proprietà pregressa) esercitabile mediante possesso (diverso dalla mera detenzione) continuato, inequivoco, pacifico e pubblico del bene per un periodo preciso (vent'anni per l'usucapione ordinario, dieci per quello abbreviato). L'istituto trova applicazione con riguardo ai beni immobili, mobili e mobili registrati (anche se per i beni mobili si ha normalmente l'applicazione della regola "possesso vale titolo") restandone esclusi i beni "extra commercium" (come, ad esempio, i beni demaniali). Occorre che l'interessato abbia reale intenzione di esercitare il possesso sulla cosa (animus possidendi) sia direttamente che attraverso un detentore.  Si ha interruzione del possesso trascorso un anno dalla perdita di controllo sul bene. Se sul piano teorico la definizione è abbastanza chiara, sul piano concreto generalmente è abbastanza difficile fornire prova certa di intervenuto usucapione.

Particolare è la possibilità che intervenga usucapione su beni di uso condominiale. Sul punto la Corte di Cassazione civile²  ha vanificato le pretese di alcuni condomini che non sarebbero stati in grado di produrre sufficienti prove di possesso esclusivo di un locale adibito a deposito di scatole appartenenti ad un condominio

, sottolineando come lo stesso, privo di serratura, fosse liberamente accessibile. La manifestazione d'uso del bene condominiale in questo caso specifico non è stata classificata dalla Corte come idonea ad escludere il diritto concorrente degli altri condomini all'accesso al locale stesso. Inequivocabile il fatto che sia impossibile che si verifichi estinzione della comproprietà poiché il diritto di proprietà non può essere soggetto a prescrizione.

In un'altra pronuncia³ la Corte ha sottolineato come, ai fini della prova, non sia sufficiente che i comproprietari si limitino ad astenersi dall'uso della cosa comune.

Occorre che si verifichi una situazione di godimento esclusivo, il quale potrà essere accertato fornendo  la prova che il singolo comproprietario ne abbia goduto in modo inconciliabile con le altrui possibilità di utilizzo. Serve provare, quindi, che, al di là di qualsiasi possibile altrui tolleranza, il singolo abbia esercitato una inequivocabile volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo ai comproprietari ogni potenziale atto di godimento o di gestione.

Esempi di beni condominiali passibili di usucapione da parte del singolo sono il sottotetto o una parte del giardino comune. Strumento a disposizione dei comproprietari che desiderano evitare che si perfezionino i presupposti di intervento di usucapione è la promozione di azione giudiziale volta al reintegro del possesso del bene condominiale del quale un singolo impedisce l'accesso o l'utilizzo. L'ordinamento in ogni caso tutela il diritto dei cointestatari impedendo espressamente che il singolo non possa estendere la propria pretesa sulla cosa comune in danno agli altri interessati se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (art. 1102 C.C.). Nel caso specifico del condominio la Legge individua nella persona dell'amministratore il soggetto preposto ad intervenire nel caso in cui i singoli proprietari occupino parti comuni, le chiudano o le recintino. Ove tale soggetto (o, in alternativa, pur sempre i condomini controinteressati) non intervenga tempestivamente, si verranno a creare i presupposti per il perfezionamento di usucapione.

¹art. 1158 Codice Civile usucapione ordinario; art. 1159 C.C. usucapione abbreviato.

²Cassazione Civile sezione VI, sentenza 2 agosto 2012 n. 13893

³Cassazione Civile, sezione II, sentenza 18 giugno 2007, n. 14171