Tabelle millesimali: un'occasione persa

In materia di condominio, l'approvazione delle tabelle millesimali non richiede il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2.

Questo è il principio di diritto che le S.U. della Corte di Cassazione pronunciarono nella sentenza del 9 agosto 2010, n. 18477.

Ed invero, la deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica.

Le tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva (teoria del "negozio di accertamento del diritto di proprietà"), ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio.

Servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.

Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, "se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio" (Cass. S.U. n. 18477, cit.)

Tutto ciò, però, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, cioè, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, nel qual caso le tabelle (convenzionali) necessitano del consenso unanime dei partecipanti al condominio.

Precisano, infine, gli stessi giudici, che non sembra, in linea di principio, poter riconoscere "natura contrattuale" alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", se alcuna deroga sussiste ai criteri di ripartizione.

In una recente sentenza, la Corte di Cassazione (n.11387/2013), ha esteso gli stessi principi di diritto delle S.U. anche alle tabelle che dovrebbero essere "convenzionali" (la Corte di appello aveva annullato la delibera assembleare perché, senza in consenso unanime, si erano approvate tabelle che avevano modificato i criteri di ripartizione delle spese) sottolineando che, tra l'altro, un atto allegato ad un altro con il quale viene contestualmente formato (come le tabelle al regolamento), deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.

Inoltre, l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c .

In pratica, concludono i giudici di legittimità, le tabelle si approvano con il quorum dell'art. 1136, 2°co c.c. salvo il diritto del condomino di contestare!

L'art. 69 cit. novellato, che entrerà in vigore il 18 giugno prossimo, non stabilisce il quorum deliberativo per approvare le tabelle millesimali (si continuerà, pertanto, ad attingere nel dispositivo della sentenza delle SU), ha disposto che si modificano o rettificano all'unanimità dei partecipanti al condominio, salvo in caso di errore o di mutamenti sostanziali, per i quali è sufficiente il quorum dell'art. 1136 2°co c.c. e ciò si applica anche per le tabelle redatte in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese.

La legge di riforma … occasione persa!