Come è noto la Legge 106/2011 ha introdotto il comma 49 bis , all'art. 31 della L. 448/98 (1), che, al fine di agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari , prevede la possibilità di rimuovere i vincoli alla determinazione del prezzo massimo di cessione degli alloggi di edilizia convenzionata, previsti dall'art. 35 della L. 865/71, per due distinte ipotesi :
1)la prima relativa alla cessione del diritto di proprietà
2)la seconda riguardante la cessione del diritto di superficie , senza alcuna ulteriore specificazione.
Esaminiamo entrambe le fattispecie.
I- trasferimento del diritto di proprietà dei beni
La scelta del legislatore di prevedere la rimozione del vincolo relativo al prezzo del trasferimento del diritto di proprietà soltanto per i beni oggetto di convenzioni stipulate anteriormente alla entrata in vigore della legge 179/92, non è stata affatto casuale ma è derivata dal fatto che le convenzioni stipulate successivamente a tale momento non fossero più soggette ad alcun vincolo in ordine alla determinazione del prezzo massimo di cessione.
Infatti l'art. 23 di detta legge c.d. Ferrarini-Botta (così come sostituito dall'art. 3 della l. 28/01/1994 n. 85) aveva abrogato l' art. 35 L 865/71 , dal comma XV al XIX che disciplinava il contenuto delle convenzioni relative alla sola edilizia agevolata , relative tanto alla concessione del diritto di superficie, quanto alla cessione in proprietà ( si badi, lasciando operativa la parte dell'art. 35 relativo alla concessione del diritto di superficie per le altre ipotesi di ERP, disciplinate dai commi III e segg., fino al l'VIII) .
Inoltre l'art. 20 aveva stabilito che questi beni , sempre di edilizia agevolata, potessero essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall'assegnazione o dall'acquisto e previa autorizzazione della Regione, quando sussistessero gravi, sopravvenuti e documentati motivi. Decorso tale termine, gli alloggi stessi potevano essere alienati o locati" .
La ratio della necessaria autorizzazione regionale è da rinvenire nella natura della edilizia agevolata che è caratterizzata da finanziamenti statali o regionali .
L'applicazione di tale norma , riferita espressamente alla edilizia agevolata e non anche a quella convenzionata e sovvenzionata , è stata successivamente estesa analogicamente a tutti gli insediamenti realizzati nei piani di zona , ossia alla c.d. edilizia convenzionata, con la rimozione dei vincoli alla alienazione del diritto di proprietà, grazie alla Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi nel 2008 sulla validità di un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di un alloggio di ERP ad un prezzo superiore a quello imposto dalla convenzione. La Suprema Corte , aderendo ad una precedente pronuncia del 1995, ha ritenuto che il ius novum, contenuto nella l. 179/1992, avesse liberalizzato , quasi integralmente, le operazioni di dismissione della proprietà degli alloggi costruiti in regime di edilizia residenziale pubblica, estendendone l'applicazione alla edilizia convenzionata , così lasciando sopravvivere solo il vincolo del rispetto di un termine di mantenimento quinquennale in proprietà, peraltro derogabile, previa autorizzazione della regione, ove sussistenti gravi, sopravvenuti e documentati motivi (Cass. Sez. I, 2008 n. 26915).
Tale sentenza, peraltro meramente interpretativa, si è comunque occupata solo ed soltanto delle cessioni dei diritti di proprietà degli alloggi e non anche delle cessioni dei di superficie per gli alloggi di ERP ricadenti nei piani enelle zone di cui alla l.167/62, che hanno continuato ad essere regolamentati dall'art. 35, comma III e segg. della l. 865/71.
II-trasferimento del diritto di superficie dei beni
Del tutto distinta dalla prima , per quanto appena accennato, è la seconda ipotesi prevista e individuata dal legislatore nel Decreto Sviluppo 2011, per la rimozione dei vincoli al prezzo del trasferimento del diritto di superficie degli alloggi di ERP costruiti sulle "aree comprese nei piani approvati a norma della l. 18 aprile 1962 n. 167" ( art. 35 , II comma) per la quale non ha fatto nessuna esclusione , come per la cessione del diritto di proprietà.
Tale mancata specificazione è stata , dunque , il frutto di una scelta giuridica ben precisa e ponderata , che trova ragione nel fatto che , come testè detto, la legge Ferrarini-Botta aveva abrogato soltanto quella parte dell'art. 35 della legge 865/71 che imponeva i vincoli alla determinazione del prezzo di cessione del diritto di proprietà degli alloggi di edilizia agevolata (comma quindicesimo, sedicesimo, diciassettesimo , diciottesimo e diciannovesimo) - estesi analogicamente alla edilizia convenzionata per mano giurisprudenziale.
Il comma VIII dell'art. 35 della l. 865/71, infatti, è tutt'oggi in vigore e stabilisce che , per le aree comprese nei piani approvati a norma della l. 167/62, ad eccezione di quelle cedute in proprietà ai sensi del successivo comma undicesimo, il comune o il consorzio concede il diritto di superficie e le parti (concedente e concessionario) regolamentano i rapporti nascenti da tale concessione attraverso la stipulazione di una convenzione che deve prevedere:
" a)il corrispettivo della concessione…e)i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita" .
Tale ultima specificazione ( ove questa sia consentita) è fondamentale e ci fa capire che il legislatore si sia voluto riferire non soltanto alla prima cessione , quella che interviene tra la cooperativa edilizia ed il socio , ma anche a quelle successive , ove queste fossero ammesse dalla convenzione stessa che ben poteva prevedere l'inalienabilità del diritto .
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Come si vede la normativa che regola la materia della edilizia residenziale pubblica , ed in particolare di quella "convenzionata" , è tutt'altro che lineare e di facile lettura, a causa dei numerosi interventi legislativi che si sono succeduti nel tempo in maniera spesso poco chiara ed organica e che hanno creato non pochi problemi interpretativi , inducendo a volte sia le amministrazioni che i privati in errori in ordine alla individuazione del contenuto delle convenzioni da stipulare nonché ai criteri da seguire per effettuare gli atti di trasferimento dei diritti reali, di proprietà e di superficie.
Ebbene in alcuni Comune si è verificato che , al momento della regolamentazione dei rapporti nascenti dalla concessione dei diritti superficiari, si è verificata una situazione di illegittimità, fortunatamente sanata automaticamente per quanto si dirà di seguito, in quanto sono state stipulate convenzioni con le quali è stato concesso il diritto di superficie delle aree ma senza prevedere vincoli alla determinazione del prezzo massimo di cessione di detto diritto , per le cessioni successive alla prima , in violazione del comma VIII, lettera e) dell'art. 35 l. 865/71.
Tengo a sottolineare e ribadire che tale illegittimità ha riguardato esclusivamente la cessione dei diritti di superficie degli alloggi costruiti in zona 167 e non anche il trasferimento della piena proprietà degli stessi.
Ed allora, poiché la norma violata è imperativa (art. 35 L 865/71) secondo la conforme interpretazione della Suprema Corte di Cassazione, le convenzioni che non avessero individuato i vincoli ed i criteri di determinazione del prezzo massimo di cessione del diritto di superficie dell'immobile , sono nulle ( tra le tante Cass. Civ. , sez. II, 10/02/2010 n. 3018) pur se la nullità, non travolge l'intero atto ma soltanto la clausola negoziale mancante che, in virtù del combinato disposto di cui agli artt. 1339 e 1419, II co, c.c. , viene automaticamente inserita ( Cass. Civ. , sez II, 10/02/2010, riferita proprio alla violazione dell'art. 35 , co. VIII lett e).
Nel caso posto alla mia attenzione detto procedimento è agevole perché si farà ricorso ai criteri precisamente e correttamente individuati nella delibera del Consiglio Comunale prodromica alla stipula delle convenzioni di assegnazione e concessione del diritto di superficie e da queste ultime recepiti pattiziamente .
Ebbene, tornando ad esaminare le modalità per dare attuazione al cd. Decreto sviluppo 2011, le amministrazioni comunali dovranno predisporre gli strumenti affinchè si possano rimuovere i vincoli alla determinazione del prezzo massimo per due distinte fattispecie:
1) per la cessione del diritto di proprietà degli alloggi contenuti nelle convenzioni stipulate anteriormente alla entrata in vigore della L. 179/1992 ;
2) per la cessione del diritto di superficie di tutti gli immobili ricadenti nel piano di zona 167, anche in relazione a quelle convenzioni che, illegittimamente , non avevano individuato i criteri per la determinazione del prezzo massimo di cessione, successiva alla prima.
Anche per queste, dunque, dovrà essere stipulata una convenzione in forma pubblica, soggetta a trascrizione , a richiesta del singolo proprietario che dovrà versare alla nostra Amministrazione Comunale il corrispettivo previsto da detta norma, nella misura "proporzionale alla corrispondente quota millesimale , determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del precedente comma 48 del presente articolo"; indennizzo previsto dalla normativa a titolo di ristoro per il contributo sugli oneri di costruzione a suo tempo non versati al Comune dagli assegnatari dei suoli ,che hanno beneficiato delle agevolazioni previste dalla normativa che regola la edilizia convenzionata, che il legislatore ha imposto vengano corrisposti in forma di "indennizzo" nel caso in cui costoro vogliano trasferire il bene a soggetti privi dei requisiti di legge e/o ad un "prezzo di libero mercato.
Avv. Maria Teresa Antonucci con studio in Foggia
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