AFFITTI IN NERO: il contratto orale è sempre nullo, anche se registrato ex D.L. 23/2011 e anche se si sia ottenuto un contratto di locazione 4 + 4

E' quanto afferma il Tribunale di Roma con la sentenza n. 21287 del 24.10.2013. Di conseguenza l'immobile andrà rilasciato e il conduttore condannato al risarcimento del danno per occupazione abusiva.

Avv. Michele D'Auria - www.studiolegaledauria.jimdo.com

Il Tribunale di Roma con sentenza n. 21287 del 24.10.2013 stabilisce un importante principio in materia di affitto in nero, chiarendo che la denuncia ai sensi del D.L. 23/2011 col conseguente ottenimento di un contratto di locazione a canone ridotto (canone annuo pari al triplo della rendita catastale) non vale a superare lo scoglio della L. 431/98, la quale prescrive che i contratti di locazione debbano essere stipulati con forma scritta ad substantiam.

La questione è abbastanza nota. 

In seguito all'emanazione del D.L. 23/2011 sulla cedolare secca, il Legislatore ha previsto una forte sanzione tesa a scoraggiare la stipula di contratti di locazione in nero, al fine di far emergere il sommerso. Tale normativa prevede che in caso di locazione

abitativa in nero, sia possibile effettuare denuncia in seguito alla quale viene riconosciuto al conduttore un periodo di locazione pari a 4 + 4 anni e un canone di locazione molto ridotto, pari al triplo della rendita catastale; ciò in pratica significa quasi sempre pagare canoni di locazione pari a poche decine di euro al mese. 

Fino ad oggi l'Agenzia

delle Entrate ha sempre provveduto alla registrazione dei contratti scritti non registrati o registrati per un importo inferiore; ma - ed è questo il punto - ha provveduto anche alla registrazione di contratti conclusi in forma orale, nonostante la L. 431/98 preveda espressamente che tali contratti siano nulli per difetto del requisito di forma scritta. Il problema della nullità del contratto verbale era stato sollevato ripetutamente (per quel che vale, anche il sottoscritto aveva evidenziato il problema: http://studiolegaledauria.jimdo.com/home/affitto-in-nero-come-tutelarsi ) ma ciò non aveva sortito alcun effetto, nonostante gli evidenti pericoli di soprusi, raggiri e vere e proprie truffe cui i proprietari di immobili correvano il rischio di essere sottoposti. In pratica, al fine dell'azionabilità della denuncia, era sufficiente ospitare alcuni giorni una persona per mera cortesia; se tale persona fosse stata in cattiva fede non avrebbe avuto difficoltà a "costruire" un denuncia ad hoc e ottenere il contratto 4 + 4.

Il caso su cui ha dovuto pronunciarsi il Tribunale di Roma riguarda la locazione di una stanza a studentessa universitaria (che in questo caso era una vera studentessa, e non una amica o un parente o un conoscente che in seguito ha voluto approfittare, come tante altre volte invece è successo in questi mesi di applicazione del D.L. 23/2011). La studentessa in questione non sottoscrive alcun contratto, e in seguito denuncia la proprietaria, ottenendo dall'Agenzia delle Entrate un contratto di locazione 4 + 4 a canone irrisorio. La proprietaria però resiste, citando in giudizio l'inquilina ed eccependo la nullità del contratto di locazione stipulato solo verbalmente; inoltre chiede il risarcimento del danno.

Il Tribunale, come visto, accoglie la domanda, dichiarando la nullità del contratto di locazione. La sentenza emessa sancisce che le registrazione postuma del contratto concluso in forma orale non è valida a sanare la nullità originaria del contratto per difetto della forma ad substantiam; la registrazione infatti presuppone che vi sia l'esistenza di un contratto valido. Di conseguenza la convenuta va condannata al rilascio dell'immobile.

Sulla scorta di quanto insegnato dalla Giurisprudenza di legittimità (Cass. 10498/2006, Cass. 24100/2011) il Tribunale ha anche condannato la convenuta al risarcimento del danno per occupazione senza titolo, calcolato in via equitativa in base a due contratti che la proprietaria aveva stipulato per stanze simili e prendendo tali valori come riferimento.

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