La responsabilità civile dell'amministratore di condominio e la revoca del suo incarico

di Manuela Margilio - La legge riconosce all'amministratore di stabili una serie di compiti e funzioni diretti a tutelare gli interessi del condominio del quale ha la rappresentanza. In particolare si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell'assemblea condominiale.

La presenza dell'amministratore non è obbligatoria; tuttavia la nomina di una amministratore di stabili deve essere effettuata nell'ambito di un condominio che abbia più di 8 condomini.

Precisiamo inoltre che se fino a poco tempo fa l'amministratore, sia esso persona fisica o società, non aveva una vera e propria professionalità, non essendo richiesto alcun requisito specifico, a seguito della Riforma del condominio, la legge ha stabilito alcuni criteri per poter esercitare tale incarico che in tal modo riveste sempre maggiore professionalità.

LA REVOCA DELL'AMMINISTRATORE

Volendo pertanto focalizzare il discorso su quelle che sono le le conseguenze di eventuali negligenze dell'amministratore durante il suo operato, segnaliamo che la Revoca è il primo strumento nelle mani dell'assemblea posto a tutela dei condomini di fronte ad inadempimenti dell'amministratore. I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell'amministratore anche senza alcun motivo legittimo secondo le modalità previste nel regolamento di condominio.

Se il regolamento nulla dispone occorre una delibera favorevole dell'assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

La revoca può però essere anche disposta dall'autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge.

Si evidenzia che l'amministratore revocato non potrà più essere nominato dall'assemblea. 

RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE

Qualora al mancato o errato assolvimento degli obblighi/doveri imposti dalla legge consegua un Danno, l'amministratore deve ritenersi responsabile nei confronti del Condominio.

E' necessario precisare, in via preliminare che il rapporto tra condominio e amministratore è disciplinato dalle norme del codice civile sul mandato. Ne consegue che oltre alla revoca del contratto, qualora dalla cattiva esecuzione dell'incarico derivino dei danni per il condominio, l'amministratore potrà essere chiamato a risarcirli. Sussiste in ogni caso la responsabilità penale (personale) se nell'ambito delle sue funzioni commette dei reati. 

Evidenziamo che la responsabilità civile in capo all'amministratore nei confronti dei condomini è una responsabilità da contratto e quindi al condominio parte lesa sarà sufficiente dimostrare la mancata osservanza da parte dell'amministratore dei suoi doveri nonché l'esistenza di un danno connesso a tale omissione.

L'amministratore, per contro, dovrà dimostrare, per andare esente da responsabilità, di avere eseguito correttamente il proprio incarico e che il danno non è imputabile al suo comportamento.

POLIZZA DI RC PROFESSIONALE

L'attuale articolo 1129 del codice civile prevede che l'assemblea condominiale, all'atto della nomina dell'amministratore, possa subordinare la stessa nomina alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile derivante dagli atti compiuti dall'amministratore durante lo svolgimento del proprio mandato.

In un sistema giuridico in cui, come abbiamo sopra evidenziato anche l'amministratore diventa professionista sia pur non ordinistico, la richiesta di esibizione di una copertura assicurativa può avere una sua ragion d'essere a tutela degli interessi dei condomini e a garanzia di eventuali danni di natura patrimoniale e non, che possano scaturire da eventuali errori od omissioni professionali di tipo colposo. Si precisa che eventuali condotte dolose dell'amministratore non trovano copertura.

La norma inoltre non si limita a pretendere, ove richiesto dall'assemblea, la presenza dell'assicurazione, bensì impone all'amministratore di adeguare i massimali di polizza già in essere ogni qual volta si intraprendano dei lavori di straordinaria amministrazione. Tale adeguamento deve essere effettuato in tempo utile per l'inizio dei lavori e, qualora non venisse effettuato potrebbe anche inficiare la validità della nomina stessa dell'amministratore.

Manuela Margilio - margilio.manuela@mail.com