Per la cessione del contratto di locazione di un immobile destinato ad attività di imprese , non basta il consenso del locatore.

 - Dott. Emanuele Mascolo -  "La cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto). " E' quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 4067 del 20 febbraio 2014.

Tutto ha avuto inizio con una opposizione all'esecuzione del precetto per il rilascio di un immobile adibito alla vendita. L'opponente dichiarava di essere subentrato nel contratto di locazione a causa della cessione di azienda.

Il Tribunale, adito in primo grado, accoglieva l'opposizione e dichiarava  il diritto dell'impresa opponente ad "ottenere previamente, rispetto all'esecuzione, la corresponsione dell'indennità di avviamento, nella misura di euro 2.788,87."

La  Corte di Appello di Firenze, innanzi alla quale veniva proposto ricorso alla Sentenza di Primo grado, accogliendo il ricorso ha ritenuto, " che l'indennità di avviamento per la locazione di immobile ad uso commerciale non fosse dovuta, non vi era stata "formale comunicazione della cessione dell'azienda", ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, né risultava che il conduttore avesse "accettato detta cessione", non avendo egli "alcun obbligo di approfondire la questione del titolo per il quale l'appellata  gli bonificava il canone locatizio" (potendo ciò aver luogo per "un mero incarico di pagamento" o per "accollo semplice")" giungendo alla conclusione secondo cui, " che la cessione di azienda non implicava, di per sé, la cessione del contratto di locazione, con la conseguenza che il diritto all'indennità di avviamento "non costituiva un credito aziendale disciplinato dall'art. 2559 c.c.." 

La vicenda finiva in Cassazione, che con Sentenza numero 4067 del 20 febbraio 2014, ha ricordato che esiste un orientamento consolidato in linea con quanto deciso dalla corte di appello secondo cui, "ai sensi dell'art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto)." 

Ed infatti, tra le motivazioni della Suprema Corte di Cassazione che rigetta il ricorso, si legge: " tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni), sicché la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall'art. 1407 cod. civ. Indagine, questa, che involge un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, il quale è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e sufficiente." 

L'articolo 36 della Legge n. 392 del 1978 prevede i casi di sublocazione e cessione del contratto di locazione e sul punto diverse sono le tesi giurisprudenziali venutesi a formare nel solco degli anni.Secondo un primo profilo. "  la cessione della locazione costituisce un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore, e che a quest'ultimo, ed esclusiva­mente ad esso, compete il corrispondente obbligo di darne comunicazione al locatore." ( Cass. 12 giugno 1990 n. 5699). Altra tesi era quella che riteneva, invece, che"  fino a quando non venga emessa, a fronte della opposizione del locatore, pronunzia di risoluzione della locazione per inadempimento, legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l'esistenza o la durata del rapporto locativo deve considerarsi il cessio­nario della locazione e non il cedente ( Cass. 7 giugno 1996 n. 5305). La Sentenza della Cassazione numero 201 del 2002, sceglie la tesi " che assegna alla opposi­zione del locatore per gravi motivi, ai sensi dell'ari. 36 della legge n. 392 del 1978, l'effetto immediato di sospen­dere, nei confronti del contraente ceduto, l'efficacia del­la cessione della locazione sino a, quando non risulti definita, nella sede giudiziale, l'assenza dei dedotti gravi motivi, in presenza dei quali invece (quando essi siano stati accertati in giudizio ovvero siano stati riconosciuti sussistenti dal conduttore cedente) gli effetti della cessio­ne non si saranno mai prodotti per lo stesso locatore." ( Cass. 09 gennaio 2002 n. 201)

Dott. Emanuele Mascolo
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