Da oggi case alle banche senza esproprio per chi non paga: in vigore il decreto mutui

di Marina Crisafi - Entra in vigore oggi il d. lgs. n. 72/2016, meglio noto come "decreto mutui" che recepisce la direttiva europea 2014/17/Ue in materia di contratti di credito ai consumatori, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio scorso (qui sotto allegato).

Nel decreto, composto da solo 4 articoli che modificano sia le norme del T.U. bancario che il decreto che dava attuazione alla precedente direttiva Ue sui contratti di credito (d.lgs. n. 141/2010) viene introdotta in via definitiva la c.d. "clausola anti-insolvenza", ossia la possibilità per le banche di vendere direttamente la casa di chi non paga le rate del mutuo senza passare dal tribunale. Il tutto, però, alle condizioni più ristrette stabilite dai pareri delle commissioni parlamentari, che hanno ridimensionato il testo del provvedimento rispetto all'impianto iniziale.

Ecco le principali novità:

La clausola anti-insolvenza

Frutto dei "paletti" apposti dal Parlamento, la clausola anti-insolvenza, secondo il nuovo art. 120-quinquiesdecies, scatta soltanto in caso di mancato pagamento e non solo di ritardato versamento.

Costituirà inadempimento contrattuale del consumatore il non aver pagato 18 rate mensili del mutuo (e non 7 come inizialmente previsto) e, in tal caso, ma soltanto se le parti al momento della stipula del contratto di mutuo immobiliare, lo pattuiranno esplicitamente, potrà avvenire la restituzione o il trasferimento della proprietà dell'immobile per la morosità del mutuatario.

Se il contratto di credito contiene questa clausola, la banca che ha erogato il mutuo è sollevata dall'onere di esperire il procedimento di espropriazione forzata, abbreviando così i tempi di recupero dei credito in sofferenza. Tuttavia, l'istituto di credito finanziatore "non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola".

L'assistenza del consulente obbligatoria

L'inserimento della c.d. "clausola di inadempimento" deve essere oggetto di un accordo esplicito tra le parti, e al momento della sottoscrizione il consumatore deve essere assistito da un consulente che dovrà fornire, a titolo gratuito, un'informazione chiara e semplificata per permettergli di valutarne o meno la convenienza.

Inoltre, laddove si arrivi all'accordo, dovrà essere assicurata la piena indipendenza del perito nominato per stimare il valore dell'immobile. Il perito sarà scelto dalle parti di comune accordo, ovvero, in caso di disaccordo, "nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente".

L'estinzione del debito

Fermo restando il divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c. (e quindi la nullità di qualsiasi patto con il quale le parti possano convenire che in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore), viene invece codificato il c.d. "patto marciano" di elaborazione giurisprudenziale (cfr., tra le altre, Cass. n. 10986/2013), ossia la previsione secondo la quale nel caso di vendita diretta dell'immobile da parte della banca, non vi sia alcuna sproporzione tra l'entità del debito e il valore del bene dato in garanzia; inoltre, il creditore dovrà restituire al debitore l'importo eccedente. In ogni caso, vi sarà l'estinzione del debito derivante dal contratto di credito, e ciò anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito sia inferiore all'ammontare del debito residuo, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza, se il valore dell'immobile come stimato dal perito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è superiore. In ogni caso, la banca si adopera con diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo.

Nessuna retroattività

Oltre all'espresso divieto di pattuire la clausola anti-insolvenza nei contratti di surroga, il provvedimento prevede espressamente che le disposizioni si applicano a partire dal 1° luglio 2016 ai contratti di credito sottoscritti successivamente a tale data. Ai contratti sottoscritti anteriormente, invece, continuano ad applicarsi le disposizioni vigenti nel giorno di entrata in vigore del presente decreto legislativo.

Gli obblighi informativi

Il decreto di recepimento della direttiva Ue prevede infine precisi obblighi informativi nei confronti dei consumatori.

Le banche, infatti, hanno l'obbligo di fornire, su supporto cartaceo o comunque durevole, informazioni personalizzate e dettagliate ai consumatori attraverso la consegna del "Prospetto informativo europeo standardizzato" (PIES).

Il modulo va consegnato tempestivamente al consumatore, una volta che egli abbia fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze, la sua situazione finanziaria e le sue preferenze, o comunque in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un'offerta.

Prima della conclusione del contratto, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere le proprie decisioni. Durante il periodo di riflessione, l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento.

Le banche (e gli intermediari) devono fornire al consumatore adeguati chiarimenti sui contratti di credito e sui servizi accessori proposti, in modo da permettergli di valutare se gli stessi sono adatti alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria.