Consorzi volontari di urbanizzazione

Attraverso il consorzio di urbanizzazione, i proprietari di terreni situati in aree destinate ad insediamenti industriali, abitativi o turistici, si associano, al fine di realizzare su tali aree i servizi e le opere imposte dalla normativa urbanistica. Contrariamente a quanto si possa pensare, la disciplina applicabile ai consorzi di urbanizzazione non è quella prevista dal codice civile in materia di consorzi per il coordinamento della produzione e degli scambi (artt. 2602 ss.), ma piuttosto quella dettata in materia di comunione e di associazioni non riconosciute. La questione sulla natura giuridica del consorzi di urbanizzazione ha dato origine ad un dibattito giurisprudenziale e dottrinale non ancora del tutto risolto. In effetti, il consorzio di urbanizzazione non ha nel nostro ordinamento una specifica disciplina e pertanto i principi di diritto ad esso applicabili devono essere desunti, facendo riferimento ad istituti analoghi ed aventi elementi comuni, disciplinati in modo espresso dal diritto positivo. Esso per una parte della dottrina, sarebbe caratterizzato da elementi propri della comunione di diritti reali. I consorziati attraverso il contratto di consorzio, darebbero vita ad una situazione giuridica di comunione, simile a quella che si realizza in materia di condominio e finalizzata alla gestione, godimento e manutenzione dei beni comuni. Sostengono molti dei sostenitori della suddetta tesi che, la disciplina sulla comunione e sul condominio sarebbe applicabile ai consorzi in questione, nel presupposto che qualunque accordo tra privati diretto a mettere in comune più beni per la loro gestione e/o godimento sarebbe qualificabile come comunione. In realtà considerare il consorzio di urbanizzazione come una sorta di ?condominio?, sarebbe quanto meno riduttivo, specie in considerazione del peculiare scopo che i consorziati si prefiggono attraverso la costituzione del consorzio stesso. Si tratta di individuare una figura giuridica che pur presentando alcuni dei caratteri propri della comunione presenti elementi ulteriori, primo tra tutti lo scopo, costituito non solo dal godimento della cosa comune ma anche e soprattutto, dalla costituzione e dalla gestione delle opere di urbanizzazione. In considerazione dello scopo comune avente carattere non lucrativo e non imprenditoriale, si individuano nell'istituto del consorzio di urbanizzazione molti degli elementi propri delle associazioni non riconosciute, disciplinate dagli articoli 36 ss. del codice civile. Nel corso di questi anni si sono succeduti diversi orientamenti, diretti ad inquadrare i consorzi di urbanizzazione nell'una o nell'altra categoria o addirittura in un terzo genere: in base a tale orientamento interpretativo il contratto di consorzio sarebbe un contratto atipico con causa mista nel quale confluiscono elementi propri della comunione ed altri propri delle associazioni non riconosciute. I tentativi di inquadrare necessariamente la figura del consorzio di urbanizzazione, in uno specifico istituto normativo ed il conseguente svilupparsi del relativo dibattito dottrinale e giurisprudenziale, sono sfociati nella prassi giudiziaria, nell'identificazione di una figura giuridica che presenta i connotati sia della comunione sia dell'associazione non riconosciuta. I consorziati pertanto, attraverso il contratto di consorzio, darebbero vita ad un rapporto atipico, con aspetti sia associativi che di realità, propri della comunione. Come associazione stabile tra privati, che si prefiggono un fine specifico non lucrativo per un periodo di tempo determinato, il consorzio di urbanizzazione assume i connotati essenziali dell'associazione non riconosciuta. ?Alle regole dettate dal codice civile (artt. 36 ss.) occorre perciò fare capo, specie per quanto attiene ai profili organizzativi ed associativi, al fine di individuare la disciplina concretamente applicabile nelle varie ipotesi? (Cass. Civ. 11218/1992). L'interesse comune a regolamentare l'utilizzo dell'area nella prospettiva dell'urbanizzazione è il fine principale che spinge i privati a stipulare il contratto di consorzio, in adempimento del quale i contraenti si impegnano a realizzare i servizi e le opere imposte dalle prescrizioni urbanistiche. Esistono però caratteristiche peculiari che ci impongono di non considerare sic et simpliciter il consorzio di urbanizzazione come una semplice associazione non riconosciuta, ma di approfondire il dibattito sulla natura giuridica e soprattutto sulla disciplina da applicarsi nella pratica. Gli elementi propri della comunione sarebbero desumibili dalla natura propter rem delle obbligazioni e dei vincoli consortili. Si tratta di diritti ed obbligazioni che incombono sul consorziato in quanto proprietario del terreno e a cui il consorziato non potrebbe rinunziare e meno di un'alienazione a favore di terzi della propria quota consortile. Vi sarebbero pertanto elementi di realità ? comunione, disciplinati dalle norme proprie della comunione e delle obbligazioni propter rem. La qualità di consorziato e di proprietario sarebbero pertanto inscindibili e non si potrebbe rinunziare ad una senza rinunziare all'altra. Nella prassi giudiziaria si è tentato di porre l'accento non solo sulla qualificazione giuridica dell'istituto in astratto, ma soprattutto sugli aspetti pratico ? organizzativi ed applicativi, relativi all'attività del consorzio. Per la costituzione del consorzio, stante la causa associativa dello stesso, troveranno applicazione le norme previste in materia di associazioni non riconosciute (e per analogia anche quelle sulle associazioni riconosciute), mentre per la costituzione, gestione e manutenzione dei beni comuni sarà necessario tenere in considerazione le norme dettate in materia di condominio e comunione. Nasce così una corrente di pensiero diretta a qualificare il contratto di consorzio come un contratto atipico, con elementi tipici sia della comunione sia delle associazioni non riconosciute e con applicazione a seconda dei casi specifici della disciplina dettata per l'uno o per l'altro istituto. E ciò avverrà sulla base nei noti principi della prevalenza o della combinazione. L'elaborazione giurisprudenziale ha propeso talvolta per la causa associativa, talvolta per la causa costitutiva di una comunione volontaria. Per l'impugnazione delle delibere assembleari, ad esempio, non dovrà essere rispettato il termine di decadenza di 30 giorni previsto in materia condominale per l'impugnativa delle delibere, ma esse potranno essere in ogni caso censurabili dinnanzi all'autorità giudiziaria senza termini di decadenza (Tribunale di Milano 18.09.2000),m così come previsto in materia di associazioni. Per le spese relative alla lottizzazione la Suprema Corte in sentenza 1125/1994 ha stabilito che in ottemperanza all'articolo 1101, secondo comma, del codice civile (in materia di comunione), esse si ripartiscono in proporzione alle quote dei partecipanti. Per ciò che concerne le maggioranze necessarie per l'approvazione delle delibere assembleari (quorum costitutivo e deliberativo), si dovrà fare riferimento alla disciplina dettata dall'articolo 1136 del codice civile (in materia condominiale) e non a quella prevista dall'articolo 21 codice civile in materia di associazioni non riconosciute (Cass. Civ. 3665/2001). In materia di diritto di recesso del singolo consorziato, stante la natura propter rem, egli non potrà recedere dal contratto di consorzio, senza alienare la propria quota a favore di un terzo (Cass. Civ. 11218/1992). Con riferimento alla disciplina giuridica da applicarsi ai consorzi di urbanizzazione merita particolare attenzione la sentenza della Corte di Cassazione, sez. civile, n. 3665 del 14.03.2001, la quale ha stabilito che pur appartenendo il consorzio alla categoria delle associazioni non riconosciute, non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti assume rilievo decisivo ai fini della disciplina applicabile, la volontà dei consorziati contenuta nelle norme statutarie. La sentenza ha pertanto tentato di inquadrare in astratto la figura del consorzio di urbanizzazione, lasciando però alla libera determinazione delle parti contraenti la scelta circa la disciplina applicabile nella pratica. A parere dello scrivente per determinare l'esatta natura giuridica di un istituto non si può certamente prescindere dalla struttura, dall'organizzazione e dagli aspetti connessi alle applicazioni nella pratica, ma si deve comunque dare rilievo preminente ai fini qualificatori, allo scopo essenziale e alla causa principale del contratto, che resta comunque quella associativa, diretta alla costituzione e gestione delle opere di urbanizzazione.
Autore: Matteo Santini