Enfiteusi: dal ritrovamento di antichi documenti, un modello di equa giustizia per tutta Italia

di Gabriella Lax - Equa giustizia per concessionari ed enfiteuti, grazie ad una soluzione di ordine tecnico documentale, così decisiva ed importante da poter essere utilizzata in altre parti d'Italia. A raccontare come si è arrivati alla soluzione logistico giuridica ci pensa il dottore agronomo Giuseppe Spina di Ceglie Messapica (BR), che da 30 anni fa il CTU nel Tribunale di Brindisi.

Equa giustizia nelle ipotesi di enfiteusi e contratti di livello

Un paese, San Michele Salentico (BR) che, spiega Spina «È nato a seguito dell'operazione enfiteusi, condotta dal Principe Francesco di Frasso dal 1839 fino alla nascita del Regno d'Italia». L'agronomo si è occupato della vicenda, insieme ad un avvocato incaricato dalla Cgil. «Sono stato contattato per sapere se vi era qualche possibilità tecnica, qualche soluzione valida, da poter essere utilizzata per proporre una transazione con il maggior concedente della zona. Mi sono subito, messo al lavoro e, sulla base storico millenaria ho redatto una prima consulenza di parte, naturalmente in difetto».

Spina assieme all'avvocato della Cgil, il 29.09.2017, in nome e per conto di un gruppo di clienti, hanno un primo incontro collegiale col rappresentante legale del più grosso concedente della provincia di Brindisi. L'incontro va benissimo perché dallo scontro delle due diverse questioni tecniche è nata una prima intesa. «L'avvocato della Cgil- evidenzia Spina - era rimasto molto soddisfatto ma non io perché la bozza d'intesa, era un pò lontana dalle aspettative degli agricoltori».

Ma proprio tra «questi agricoltori - prosegue nel racconto - c'era un collega agronomo in pensione, che ha lavorato nei consorzi del Veneto, il Dottore Agronomo Giuseppe Epifani e che per me si è rivelato una specie di preziosa memoria storica. Con lui siamo riusciti ad accedere a migliaia di atti scritti tra il 1839 ed il 1862».

Enfiteusi e contratti di livello

Gli atti risultano particolarmente interessanti perchè non solo riportano lo stato particolareggiato dei luoghi, fondo per fondo, lotto per lotto, ma ci sono tutte le condizioni economiche.

«Sia l'enfiteusi che il contratto di livello sono dei contratti e ogni cosa va presa globalmente: le enfiteusi, sono perpetue o inalienabili e bisogna vedere tutte le clausole che ci sono - afferma Spina - e, in questi contratti, c'era il contratto con il canone d'affitto che si doveva pagare, ed era previsto che, dopo un certo numero di anni, qualora il concessionario (enfiteuta o livellario) volesse, poteva affrancare ovvero comprare definitivamente quel terreno. In base a queste regole in "ducati" ho rivalutato, appunto i ducati del 1800 al 31 agosto del 2017. Poi sulla base della descrizione dei luoghi, e delle clausole economiche, di questi vecchi contratti abbiamo raggiunto con l'avvocato che rappresentava i concedenti, un accordo che già è stato firmato da un primo nucleo. La bellezza di questo accordo è che alla fine si è raggiunta una valutazione equa che realmente rappresenta i canoni non pagati negli ultimi 40 anni.

In pratica paradossalmente i concedenti stanno avendo quello che era per loro diritto che magari era prescritto e i livellari e gli enfiteuti stanno pagando ciò che avrebbero dovuto pagare».

La curiosità è che i contratti sono stati firmati il 9 novembre scorso, fra le 19 e le 20, quando in tutto il mondo si stava facendo la meditazione per la pace in Medioriente, condotta dalla giornalista scientifica Lynne Mc Taggart. Paradossalmente e sincronicamente si è aperta la pace anche per un piccolo paese, San Michele Salentino. E per questo ... NON MENO IMPORTANTE .... come ha esaltato l'Avvocatessa Hilary Hendy, inglese e legale del Governo inglese che assieme ad un Giudice inglese e circa altri venti inglesi, stanno seguendo il problema, perchè anch'essi hanno comprato dei fondi rurali, nella provincia di Brindisi, con vincoli di enfiteusi e contratti di livello.

Enfiteusi, i dati per comparazione possono essere esportati in tutta Italia

Ma non solo, ed è proprio questo il punto della questione che ci spiega l'agronomo.

«Le regole documentali, che ho scoperto in questo piccolo paese, per comparazione, possono essere estrapolati e usati in tutta Italia, correggendo errori ed orrori che si sono commessi e si stanno commettendo. Ad esempio a Caltanissetta un giudice ha condannato, un enfiteuta che aveva chiesto giustizia a pagare 150 mila euro per solo 3 ettari di agrumeto.

Ripercorrendo velocemente la storia emerge che sia l'enfiteusi che il contratto di livello, si sono perpetuati per migliaia di anni in tutte le aree dell'impero romano perché sono stati i due contratti agricoli più convenienti: sia per chi dava il bene, sia per chi lo prendeva per il prezzo irrisorio. E il canone stabilito nelle migliaia di contratti storici dell'800, è lo stesso che si è susseguito nel corso della storia.

Lo Spina racconta... il principio di intesa risolutivo, sulla base degli antichi documenti, è stato quello che i concedenti hanno riconosciuto il lavoro, i miglioramenti e gli investimenti che gli enfiteuti e i livellari hanno apportato sui loro fondi. Quindi loro hanno rinunciato al soprassuolo urbano ed agricolo. Questo significa che in paese hanno preteso il 50% del valore del suolo edificatorio, richiedendo la somma di 25 euro al metro quadro per abitazioni e ville ad un solo piano e la somma di 20 euro a metro quadro per i condomini.

Nell'ambiente rurale rinunciando al soprassuolo, i concedenti hanno preteso il 50% del valore attuale di un seminativo. Con questa richiesta hanno completamente escluso dalla valutazione tutte le colture agricole impiantate e i fabbricati costruiti sui fondi originari (oliveti, mandorleti, frutteti, trulli, lamie, ville anche con piscina ecc...). In definitiva hanno richiesto solo il valore di quello che i loro antenati hanno consegnato agli enfiteuti. Inoltre è stata fatta una doppia equa distinzione.

Per gli italiani eredi degli originari enfiteuti e livellari hanno richiesto una somma omni comprensiva di 3000 euro ad ettaro; per gli stranieri ed in particolare, per gli inglesi la somma omni comprensiva di 4000 ero ad ettaro.

Infine - chiude Spina - siamo riusciti anche a normalizzare una situazione propria di tutte le zone turistiche italiane, visto che ci sono molti stranieri che hanno comprato le nostre terre, e anche per loro, tutto sommato siamo riusciti a fare giustizia.

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