Le novità maggiormente significative della Riforma Condominiale

La Riforma dello Statuto Condominiale: "Il pensiero di Confabitare (Associazione Proprietari Immobiliari) in estrema sintesi"

Dopo un primo periodo di perplessità, dovuta al fatto che molto di più ci si sarebbe aspettato da una riforma riguardante una legislazione vecchia di 70 anni, grazie ad una più attenta analisi ed a "mente fredda", abbiamo potuto dichiarare di poterci ritenere moderatamente soddisfatti del lavoro compiuto dal Parlamento con la Legge n. 220/2012, meglio conosciuta come "Riforma dello Statuto Condominiale"; pur rimanendo convinti che si sarebbe potuto fare molto di più, così da garantire una più semplice vita in condominio e alleggerire l'ingente mole di cause civili sull'argomento pendenti nei tribunali con relative spese a carico dei proprietri-condòmini. La nostra moderata soddisfazione è riconducibile solo e soprattutto alla maggiore tutela che gli stessi condòmini potranno, almeno sulla carta e virtualmente, far valere nei confronti dei loro amministratori oggi più qualificati e preparati. Ci domandiamo però quali saranno i reali strumenti che potranno aiutare gli utenti-proprietari ad appurare che il proprio amministratore agisca nel pieno diritto e nel rispetto della normativa.

Le novità maggiormente significative

La stampa Nazionale non "tecnica", soprattutto nel periodo immediatamente successivo all'approvazione della Riforma da parte del Parlamento, ha enfatizzato solo due/tre particolari della medesima: l'impossibilità di vietare nei regolamenti la detenzione di animali domestici, il più semplice distacco dal riscaldamento centralizzato e, in alcuni casi più rari, le nuove possibili sanzioni sino a 200/800 €; particolari che, seppur degni di nota, risultano in realtà di minima importanza all'interno di una nuova normativa complessa ed articolata, tanto da essere appunto definita "Riforma". Le novità per gli Utenti-Proprietari-Condòmini sono di fatto molte di più e, seppur non di grande effetto giornalistico, ben più importanti; proviamo a sintetizzarle:

A) Sono state aggiunte molte specifiche relative agli impianti innovativi (rispetto al 1942) oggetto di proprietà comune;

B) E' stato regolamentato anche il Supercondominio, prima citato solo dalla Giurisprudenza;

C) Viene "normato" il quorum deliberativo per l'eventuale installazione di un impianto di videosorveglianza;

D) Si è abbassato il quorum costitutivo dell'Assemblea anche in prima convocazione (prima erano necessari sia i due terzi dei millesimi (ancora oggi), sia i due terzi dei Condòmini (oggi invece solo la metà + 1 di questi ultimi));

E) Prima per affrontare eventuali lavori straordinari non erano posti vincoli, oggi risulta obbligatoria la costituzione di un fondo (noi riteniamo che con ciò il Legislatore abbia inteso l'obbligo di emissione di rate straordinarie scadenti anche durante le opere, altri addirittura pensano che intendesse che il fondo debba essere costituito prima dell'avvio stesso dei lavori, in questo caso sarebbe pressoché impossibile avviare qualsiasi opera);

F) Prima l'amministratore non aveva un vero e proprio termine per presentare il rendiconto contabile (seppur poteva essere revocato qualora non "rendesse conto per 2 anni"), oggi vi è l'obbligo di presentarlo ai condòmini entro 180 giorni dalla chiusura di gestione;

G) Prima l'assemblea poteva essere convocata con qualsiasi metodo (teoricamente anche verbale), oggi solo in forma scritta, cartacea o telematica;

H) Prima poteva essere rilasciata delega a partecipare all'assemblea anche all'amministratore (seppur la giurisprudenza avesse per anni sollevato dubbi in proposito), oggi non è più possibile delegare l'amministratore; sono stati inoltre inseriti dei limiti nel numero di deleghe che ogni singolo delegato potrà accettare e riconosciute valide le sole deleghe scritte (prima non vi erano formalità previste, quindi si potevano accettare, per eccesso, anche se espresse semplicemente in modo verbale);

I) Prima non vi era nessun rapporto rispetto alle spese fra nudo proprietario ed usufruttuario, ora sono fra loro solidali nel pagamento di tutte le spese inerenti l'unità immobiliare;

J) Prima i creditori del condominio potevano agire per il recupero del credito nei confronti del condominio o del singolo condòmino (anche in regola con i pagamenti), ora dovranno prima perseguire solo i condòmini morosi;

K) Prima il verbale poteva riportare, anche in modo sintetico, solo le delibere dell'assemblea, ora deve riportare l'intero contenuto della riunione;

L) Prima non esistevano registri obbligatori da tenersi da parte dell'amministratore, ora ve ne sono diversi che non potranno essere "trascurati", quali quello dell'anagrafe dei residenti, della sicurezza, dei verbali, della contabilità, della nomina e revoca dell'amministratore;

M) Prima era considerato "condominio minimo" e senza obbligo di amministratore quello sino a quattro condòmini, oggi il limite, stranamente dinanzi alla una miriade di nuove norme, è stato alzato a otto;

N) Prima non erano fissati requisiti o peculiarità per poter svolgere l'attività di amministratore, ora risulta obbligatorio il possesso di diversi requisiti, quali un titolo di studio, la formazione iniziale e continuativa, la "limpidezza" giudiziaria, la non iscrizione nell'elenco protesti;

O) Prima, come già accennato in premessa, le sanzioni comminabili nei confronti dei condòmini che non rispettassero il regolamento risultavano irrisorie (massimo delle vecchie 100 Lire, come fissato dal Codice del 1942), oggi le medesime sono previste con un massimo di 200 Euro in prima istanza ed aumentabili sino a 800 Euro in caso di recidività;

P) Prima non era obbligatorio un conto corrente per ogni singolo edificio, ora risulta indispensabile e addirittura possibile causa di revoca dell'amministratore;

Q) Prima non erano fissati termini temporali di azione da parte dell'amministratore nei confronti dei condòmini morosi, ora l'azione legale per il recupero forzoso dovrà essere intrapresa entro sei mesi dalla data di chiusura della gestione condominiale; 

R) Prima risultava molto complicato evidenziare un motivo di modifica delle tabelle millesimali, oggi sono stati fissati esattamente detti motivi e se prima occorreva l'unanimità dei consensi di tutti i condòmini, oggi ciò può risultare possibile con il voto favorevole pari a solo la metà del valore dell'edificio;

S) Per alcune innovazioni di carattere speciale è stato abbassato il necessario quorum deliberativo dai 2/3 del valore dell'edificio alla semplice maggioranza della metà del medesimo valore (seppur tale nuova "agevolazione" è divenuta in alcuni casi un "limite" più alto rispetto ad alcune Leggi Speciali, come nel caso dell'eliminazione delle barriere architettoniche);

T) Prima, nel caso di Supercondominio dovevano essere sempre convocati tutti i condòmini, ora, nel caso di complessi con più di 60 condòmini, alle assemblee ordinarie, ogni edificio partecipa solo con un rappresentante;

U) Risulta, come già accennato, più semplice il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, seppur diverse Regioni, in base a direttive Europee, abbiamo già legiferato ritenendo "vietato" il riscaldamento autonomo quando non già prima esistente, rendendo così vano lo stesso eventuale distacco, qualora legato all'intenzione di mettere poi in opera un qualche metodo di riscaldamento individuale.

A cura del Centro Studi Condominiali di Confabitare - Via Giotto, 2 - 28100 - Novara - Il Presidente Nazionale Franco Pani