Pignoramento di immobili locati ad uso commerciale: l'assenza di autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione, non impedisce al contratto di rinnovarsi

DI STEFANIA SQUEO
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Cass. S.U n.11830, sentenza del 16 maggio 2013: "In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge sull'equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (artt.28 e 29 della L.n.27/7/1978, n.392), costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ."

 

Non è inusuale che un contratto di locazione commerciale giunga alla sua prima scadenza in data posteriore al pignoramento dell'immobile che ne costituisce oggetto. Insolita è, invece, la statuizione delle S. U., che accolgono, fortemente in controtendenza, la tesi inaugurata da una, fino a ieri, isolata sentenza  [1].

 

Il quesito è: "se, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore operi, quale effetto ex lege, la rinnovazione tacita  di cui agli artt. 28 e 29 della legge n. 392 del 1978, e se poi la stessa rinnovazione tacita necessiti, o meno, dell'autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione ex art. 560, secondo comma, cod. proc. civ."

 

Secondo un orientamento divenuto ormai maggioritario [2], la rinnovazione tacita di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile pignorato sarebbe, in ogni caso, soggetta all'autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione.

Le S.U., disconstandosene, escludono invece l'applicabilità dell'art.560, comma secondo, cod. proc. civ., in questa ipotesi, in cui, trattandosi di locazione non abitativa soggetta alla L. n. 392/1978, la rinnovazione tacita si verifichi alla prima scadenza contrattuale.

 

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Ne consegue che, il conduttore, cui venga intimato lo sfratto per morosità, non potrà più opporre con successo alla convalida, fra l'altro, la carenza di legittimazione attiva dell'intimante, per non essere stato il rinnovo del contratto autorizzato dal Giudice dell'Esecuzione, ai sensi dell'art. 560, comma secondo, cod. proc. civ.

Stefania Squeo

Mediatore e praticante avvocato abilitata

Foro Milano 

[1] Cass. sent. n. 10498 del 7 maggio 2009

[2] Cass. sent. n.2576 del 5 dicembre 1970; Cass. Sent. n. 880 del 4 settembre 1994, Cass. Sent. n. 1639 del 25 febbraio 1999; Cass. sent. n. 15297 del 30 ottobre 2002; Cass. sent. n. 26238 del 3 dicembre 2007; App. Napoli, sent. del 30 gennaio 1997, in Giust. civ., 1997, I, 1940