Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti in regime di edilizia convenzionata è riferibile solo alla prima vendita o anche alle successive?

Avv. Maria Teresa Antonucci 

mariateresaantonucci@libero.it

 

LA QUESTIONE E' ALL'ESAME DELLE SEZIONI UNITE DELLA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE - ORDINANZA 4/7/2014 N.  15406

A seguito dell'introduzione del comma 49-bis dell'art. 31 della L. 23 dicembre 1998 n. 448 la questione della sussistenza del vincolo del rispetto del "prezzo massimo di cessione" degli alloggi realizzati nell'ambito della edilizia convenzionata e sovvenzionata, determinato secondo i parametri di cui all'art. 35 della legge 865/1971, è diventata di strettissima attualità in quanto ha posto l'attenzione sul dibattito, già in atto ma senza grande eco, in ordine alla sussistenza di detto vincolo oltre il periodo di inalienabilità del bene  e, soprattutto, circa la riferibilità dello stesso solo alla prima cessione, ovvero anche a tutte le vendite successive .

Lo scorso 4 luglio, proprio in considerazione della normativa di settore molto frammentaria, che ha dato adìto a pronunce giudiziarie discordanti tra loro, e soprattutto alla luce della novità introdotta dal legislatore con il sopra richiamato "Decreto sviluppo 2011", la seconda sezione della Corte di Cassazione ha adottato l' ordinanza n. 15406 con la quale ha ritenuto necessario trasmettere gli atti di causa al Primo Presidente, per ottenere una pronuncia in materia da parte delle Sezioni Unite .

Il caso giudiziario arrivato all'esame della Suprema Corte era nato nelle aule del Tribunale di Roma che, chiamato a pronunciarsi sulla domanda di risoluzione contrattuale di un preliminare di compravendita del diritto di superficie di un immobile di edilizia convenzionata, aveva ritenuto insussistente il vincolo al prezzo massimo di cessione e, per tale ragione, aveva dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promissaria acquirente che si era rifiutata di stipulare il definitivo alle condizioni economiche pattuite, adottate in regime di libero mercato.

Di seguito la Corte d'Appello, in sede di impugnazione, aveva ribaltato la decisione del Tribunale ed aveva ritenuto violato l'obbligo di trasferire la proprietà superficiaria  al prezzo c.d "calmierato" accertando, conseguentemente  l'inadempimento

della promittente venditrice che ha impugnato detta pronuncia con ricorso incidentale dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione con il motivo in base al quale , venuto meno il vincolo quinquennale d'inalienabilità, non sarebbe stato  sussistente quello relativo alla determinazione del prezzo di vendita del diritto di superficie.

L'excursus operato dalla Suprema Corte di Cassazione investita dell'impugnazione a sostegno della richiesta di intervento delle Sezioni Unite, ha preso le mosse dall'esame di quella parte della giurisprudenza che riconosce "l'insussistenza" del vincolo una volta scaduto il termine di inalienabilità e, comunque," la non riferibilità dello stesso alle vendite successive alla prima" ( Corte di Cassazione l 2 ottobre 2000 n. 13006 e  4 aprile 2011 n. 7630); orientamento che, però, la Sezione adìta  non condivide pienamente, considerando invece  fondati gli argomenti della giurisprudenza di segno opposto che, dopo un attento esame della ratio normativa, aveva affermato la necessità di bilanciare il principio della "libera commerciabilità" dei beni soggetti al regime di edilizia convenzionata e sovvenzionata  con gli obiettivi del legislatore, tra i quali vi è quello di evitare "che le agevolazioni concesse nel quadro di una politica abitativa d'interesse generale potessero trasformarsi in un inammissibile strumento di speculazione" (art. 35, commi 15 e 19 della l.865/1971).

L'argomento decisivo, per la rimessione al Primo Presidente, la Suprema Corte lo ha tratto proprio dalla riforma del'art. art. 31 della L 448/98,, con introduzione del comma 49-bis, che ha  previsto la possibilità di rimuovere i vincoli "contenuti nelle convenzioni di cui all'art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie " attraverso la "rinegoziazione " della convenzione stipulata dal concessionario con il concedente (Comune).  

Il venditore, dunque, potrà vendere al prezzo di libero mercato ma solo dopo aver "indennizzato" il concedente che, all'epoca della assegnazione dei suoli, non aveva incassato i costi di costruzione delle opere, in applicazione della normativa che favoriva coloro i quali si trovassero in una situazione svantaggiata da un punto di vista economico.

Attendiamo quindi con ansia la pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che darà il più alto contributo interpretativo fondamentale in una materia, quale quella in esame, la cui frammentarietà e scarsa chiarezza applicativa potrebbe determinare il proliferare di domande giudiziarie volte all'accertamento della illegittimità di un elevatissimo numero di compravendite immobiliari passate e future.

Avv. Maria Teresa Antonucci con studio in Foggia alla Via Lecce n. 12

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Corte di Cassazione testo ordinanza n.15406/2014