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L'amministratore di condominio è l'organo esecutivo del condominio, le cui funzioni sono previste e disciplinate dal libro terzo, titolo VII, capo II, del codice civile. È soggetto ad obblighi formativi e agisce in virtù di un mandato

• Chi è l’amministratore di condominio
• Chi può essere nominato amministratore di condominio
• Quando è obbligatorio
• I doveri dell’amministratore di condominio
• I poteri dell’amministratore di condominio
• Il compenso dell’amministratore di condominio
• Omissioni e irregolarità
• Le responsabilità
• La revoca

Chi è l’amministratore di condominio

Il codice civile disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore, quale "organo esecutivo" del condominio. 

Prevede che l'amministratore sia obbligatoriamente nominato superato un certo numero di condomini e disciplina le modalità di nomina e revoca da parte dall’Autorità Giudiziaria. 

Mandato con rappresentanza

Il contratto che lega l'amministratore di condominio ai condomini è il mandato con rappresentanza. In base al mandato l'amministratore si impegna a compiere uno o più atti giuridici per conto dei mandanti, ossia i condomini. 

A stabilire l'applicazione della normativa del mandato all'amministratore di condominio è l'art. 1129 comma 15 c.c. Detto comma dispone infatti che: “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.” 

In base a quanto previsto dalla disciplina del mandato, l'amministratore è tenuto a svolgere il proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia. 

Disciplina normativa sull'amministratore di condominio

L'amministratore di condominio è una figura contemplata principalmente dal Codice Civile, che se ne occupa nei seguenti articoli:

• 1129 c.c.: nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore;
• 1130 c.c.: attribuzioni dell’amministratore;
• 1131 c.c.: rappresentanza;
• 1133 c.c.: provvedimenti presi dall’amministratore.

A questi si aggiungono gli articoli 64 delle disp. att. c.c. sulla revoca dell’amministratore e 71 bis disp. att. c.c. relativo alle condizioni richieste per svolgere l’incarico.

Il D.M. n. 140/2014 infine contiene il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.

E' a partire dal 9 ottobre 2014 infatti, in forza del suddetto decreto ministeriale n. 140/2014 che gli amministratori di condominio sono obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

Albo degli amministratori di condominio

L'amministratore, da quanto visto finora, è una figura che nella maggior parte dei casi esercita le proprie funzioni in maniera professionale. Questo però non comporta la previsione di un albo a cui gli amministratori debbano iscriversi. Ad oggi infatti, non è previsto un albo a cui gli amministratori si debbano iscrivere. Questo nel tempo ha comportato la formazione di diverse associazioni, nate proprio per l'esigenza, da parte degli amministratori, di avere un punto di riferimento e un centro di aggregazione in cui condividere esperienze e confrontarsi. 

Chi può essere nominato amministratore di condominio

Sino a poco tempo fa, prima della riforma, né il codice civile, né le leggi speciali ponevano dei limiti allo svolgimento della professione di amministratore condominiale. 

Ciò significava che potevano svolgere questa professione tutti coloro i quali avessero la capacità d’agire, senza necessità di qualifiche particolari. 

In assenza di una precisa disciplina, anche la Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sul caso, ha affermato: “non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica possa esercitare l'incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato (art. 12 preleggi).” 

Orbene, la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell'ordinamento. Nell'ambito della capacità generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, una persona giuridica può essere nominata amministratore di condominio. 

Ciò in conformità con l'evoluzione della figura dell'amministratore. In tempi meno recenti, invero, l'incarico di amministratore dall'assemblea veniva conferito agli stessi condomini. In genere venivano scelti coloro che avevano maggiore tempo a disposizione, ossia anziani e pensionati. 

Da qualche tempo, l'incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all'amministratore dalle leggi speciali. Prima tra tutte le norme in materia edilizia, sicurezza degli impianti e obblighi tributati come sostituto d'imposta. 

E' ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami ". (così Cass. 22840 del 2006). 

Pertanto amministratore di condominio allo stato attuale, e fatti salvi improvvisi revirement, potrà essere tanto una persona fisica quanto una persona giuridica. 

Requisiti necessari

Oggi l'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell'esercizio dell'attività di amministratore:

• il pieno godimento dei diritti civili e politici;
• la mancata condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo punti con pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, fatta salva l'intervenuta la riabilitazione;
• non essere interdetti o inabilitati;
• non essere presenti nell'elenco dei protesti cambiari;
• aver conseguito (almeno) il diploma di scuola superiore di secondo grado;
• aver frequentato appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.

Questi ultimi due requisiti possono però essere derogati nel caso in cui venga nominato amministratore “uno dei condomini dello stabile". 

La legge prevede altresì che possano esercitare questa attività anche le società, sempre nel rispetto dei canoni elencati. In questo caso i requisiti devono essere posseduti dai “soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.” 

Quando è obbligatorio l'amministratore in condominio

Vediamo adesso in quali casi la nomina dell'amministratore è obbligatoria. Il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario."

Una volta che un condominio è composto da nove condomini (intendendo per condomini diversi proprietari di distinte unità immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore. 

In sostanza per quelle compagini con meno di nove condomini (c.d. “piccoli condomini" nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cioè quelli con due soli partecipanti) i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio. 

I quorum per la nomina dell'amministratore

Riunitasi l’assemblea è necessario capire quali siano i quorum necessari alla nomina di un amministratore. 

L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo. E' quindi richiesta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio). 

Detto questo come si calcola la maggioranza quando un condominio non è dotato di tabelle millesimali?

Fermo restando che per una soluzione "certa" della vicenda il modo migliore è quello di ricorrere all’Autorità Giudiziaria. Spesso però accade che per quieto vivere o per il bisogno di risparmiare  non si giunga davanti ad un giudice, cercando di risolvere la questione in assemblea. In questi casi ad ogni singolo condomino deve essere attribuita una quota. La nomina dell’amministratore pertanto dovrà ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote. Si tratta, giova ribadirlo, di una soluzione tampone, frutto dell’accordo delle parti che presta sempre il fianco ad obiezioni potenzialmente insuperabili. 

Se l'assemblea non riesce a nominare l'amministratore

Quanto detto riguarda l'ipotesi di nomina fatta dall’assemblea. 

Può accadere, tuttavia, che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore. Senza indagare i motivi vediamo quali sono i rimedi che ogni condomino può approntare per ottenere la nomina dell’amministratore. 

La soluzione, contenuta nell’art. 1129 codice civile, è il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Modi e termini dell’azione sono contenuti nell’art. 59 disp. att. c.c.: "La domanda per la nomina dell'amministratore o per la designazione dell'istituto di credito nei casi previsti dall'art. 1003 del codice, se non è proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale: nel caso di nomina dell'amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte più rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l'altra parte. Contro tale provvedimento si può proporre reclamo al presidente della corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione". 

La nuova formulazione dell'articolo 1129 contempla altresì che l'assemblea possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare. Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l'amministratore potrebbe intraprendere. 

Un’ultima annotazione in tema di nomina dell’amministratore.

L'amministratore, superati gli otto condomini è organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, può impedire la nomina di un amministratore (art. 1138, quarto comma, c.c.). 

Durata dell'incarico e scadenza

L'amministratore, una volta nominato e dopo aver accettato resta in carica per un anno. Temine che, in base a quanto previsto dalla legge “si intende rinnovato per eguale durata". Vedremo dopo i compiti che egli dovrà svolgere ed il tipo di rapporto giuridico che si instaura con il condominio. 

Ora ci interessa capire cosa succede alla scadenza del termine. 

Le soluzioni sono, sostanzialmente due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore. Il quesito che si è posto all’attenzione degli interpreti è se esista una differenza tra nomina e conferma. A parte le chiare ed evidenti differenze linguistiche, ciò che interessa l’interprete e se esista o meno una differenza sui quorum necessari per i due atti. 

Un primo risalente indirizzo riteneva i due atti differenti cosicché per la conferma riteneva necessari i quorum semplici previsti per il tipo di convocazione (es. in seconda convocazione 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi). L’orientamento attuale , che trova riscontro almeno dalla fine degli anni settanta (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), ritiene che "non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali" (così Cass. n. 4269 del 1994).

La nomina per fatti concludenti

Da quanto detto emerge che per la nomina dell'amministratore è necessario il rispetto di determinate formalità. 

Una parte della giurisprudenza tuttavia contempla anche la nomina per fatti concludenti, che si realizza quando la nomina avviene senza il rispetto della forma scritta, ma in ragione della condotta dei condomini, che quindi lo hanno investito e gli riconoscono i poteri gestori tipici. In questo caso tuttavia non sarà applicabile la disciplina del mandato, ma quella della gestione di affari altrui (art. 2028 c.c.). 

I doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore del condominio è assoggettato a una lunga serie di doveri, che si estendono per tutta la durata del suo mandato. 

All’atto di accettazione dell’incarico, in particolare, egli deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia. Deve inoltre affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l'indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici. 

Nel corso dello svolgimento del mandato, poi, l’amministratore di condominio ha, in primo luogo, dei precisi doveri nei confronti dell’assemblea. Costui è infatti chiamato ad eseguire le deliberazioni della stessa e a convocarla almeno annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale. In particolare, il rendiconto della gestione va redatto ogni anno e approvato entro centottanta giorni dall’assemblea. 

L’amministratore, poi, deve garantire che il regolamento di condominio venga rispettato. Deve altresì disciplinare, nell’interesse di tutto il condominio, l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi per assicurarne il miglior godimento a ciascun condomino. 

Fondamentali inoltre i suoi doveri di eseguire gli adempimenti fiscali, riscuotere i contributi, erogare le spese che si rendano necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compiere gli atti conservativi di queste ultime. 

L’amministratore di condominio è tenuto poi, in ogni momento, a fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Si precisa, poi, che le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio. 

L’organo di gestione condominiale deve agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell'assemblea. 

L’amministratore ha il dovere di curare la tenuta di una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità. Ovviamente deve anche conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale inerente al rapporto con i condomini e allo stato tecnico-amministrativo del condominio. 

Al momento della cessazione del suo incarico deve consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini in suo possesso. Non è dispensato dall’eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, peraltro senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi. 

I poteri dell’amministratore di condominio

L’individuazione dei doveri dell’amministratore di condominio è fondamentale per determinare quali siano i suoi poteri. Egli, infatti, ha tutti e solo i pieni poteri che si rendono necessari per il rispetto dei suoi doveri. 

L’amministratore ha infatti il potere di

• convocare l’assemblea;
• eseguire le delibere assembleari;
• riscuotere i contributi;
• erogare le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni. 

Interessante è il suo potere di agire in giudizio: entro che limiti si estende? 

Sebbene l’amministratore sia il legale rappresentante del condominio e il diretto referente per le cause attive e passive, i suoi poteri di agire e di resistere in giudizio sono sempre subordinati all’espressa volontà dell’assemblea. Con un’unica eccezione: l’avvio dell’esecuzione forzata nei confronti dei condomini morosi, che non necessita della previa autorizzazione dell’organo assembleare. 

È poi opportuno soffermarsi sul dovere / potere dell’amministratore di far rispettare il regolamento condominiale. Infatti, se in un primo momento egli a tal fine aveva la possibilità di sanzionare autonomamente i condomini che non si attenevano a quanto in esso prescritto con il pagamento di una somma di importo pari al massimo a 200 euro, oggi questo potere spetta all’assemblea. 

Il compenso dell’amministratore di condominio

Ad oggi non esiste un tariffario professionale specifico per gli amministratori di condominio, i quali, nel determinare il proprio compenso, ricorrono quindi ai criteri più disparati. Alcuni, in particolare, chiedono un compenso fisso, altri invece lo modulano sulla dimensione del condominio, altri infine lo stabiliscono in misura percentuale rispetto al volume d’affari del condominio.

Leggi Il compenso per l’amministratore di condominio

In ogni caso, quale che sia l’ammontare del proprio compenso, per legge l'amministratore deve specificare in maniera analitica l'importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo. Come accennato, se non lo fa la nomina è da considerarsi nulla.

Leggi Nulla la nomina dell'amministratore se non viene specificato il compenso

Omissioni e irregolarità

Da quanto sino ad ora detto emerge con evidenza che, dopo la nomina, tra l’amministratore e il condominio si instaura un rapporto in cui la fiducia assume un ruolo fondamentale. 

Oltretutto, l’inosservanza dei doveri ai quali l’amministratore è assoggettato può portare a conseguenze giuridiche rilevanti, alla sua revoca e all'insorgere di responsabilità risarcitorie nei confronti del condominio. 

Come vedremo, la revoca è possibile sempre, anche a prescindere da un particolare motivo, laddove l’assemblea si esprima in tal senso con la medesima maggioranza prevista per la nomina.

In caso di gravi irregolarità, invece, il potere di rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore spetta anche al singolo condomino autonomamente. 

Il codice civile individua come gravi irregolarità i casi in cui l’amministratore:

• non convochi l’assemblea per l’approvazione dei conti o per la nomina di un nuovo amministratore; ometta di eseguire un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa o di dare esecuzione ad una delibera assembleare;
• non apra il conto corrente condominiale;
• gestisca il patrimonio del condominio in maniera tale da creare un rischio di confusione tra questo e il suo patrimonio o quello di altri soggetti;
• non comunichi ai condomini la notificazione di un atto di citazione in giudizio che riguardi questioni che superano le sue attribuzioni;
• non effettui il rendimento dei conti entro 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
• non comunichi o comunichi in modo incompleto i propri dati;
• si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti;
• non curi la tenuta dei registri obbligatori o il recupero dei crediti;
• cancelli senza motivo delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Oltre a ciò, per le omissioni e le irregolarità più significative poste in essere dall’amministratore, la legge prevede ulteriori e specifiche conseguenze.

In particolare, se dall’esame delle sue attività emergono delle gravi irregolarità fiscali o risulta che il conto corrente non è stato aperto o non è utilizzato, ogni condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea al fine di far cessare le irregolarità o domandare la revoca. 

Se invece l’amministratore non specifica l’importo del proprio compenso all’atto della sua nomina, quest’ultima è da considerarsi nulla. 

Responsabilità dell’amministratore di condominio

In alcuni casi, il comportamento omissivo o irregolare dell’amministratore può anche cagionare danni al condominio. 

L’esempio classico è quello in cui l’amministratore non ottemperi alla delibera con la quale l’assemblea ha deliberato la stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile e, a un certo punto, si renda necessario avvalersi della stessa, ad esempio per la caduta di tegole dal tetto su un’auto posteggiata lungo la via. Chiaramente, il condominio non potrà avvalersi della copertura, mai attivata, e subirà un danno dovendo farsi carico di risarcire il terzo. 

In tale ipotesi, così come in tutte le altre affini, l’amministratore è chiamato a rispondere nei confronti del condominio per responsabilità da contratto. 

La revoca dell'amministratore di condominio

Concludiamo la trattazione parlando della revoca dell’amministratore. L’art. 1129 c.c. recita "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio". 

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità". 

La revoca assembleare

La prima ipotesi è quella più classica. Durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore. Questo avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno. 

Si tratta, è evidente, di una scelta, che nella maggior parte dei casi, viene fatta quando non c’è più il rapporto di fiducia tra condominio e professionista. 

La revoca giudiziale

Gli altri casi regolati dall’art. 1129 c.c. sono quelli della c.d. revoca giudiziale. Si tratta di due ipotesi ben precise e tassative ed in una, l’ultima, di difficile applicazione stante la sua genericità. Innanzitutto legittimato a ricorrere, come nel caso della nomina giudiziale, è ogni condomino.

Il caso indicato dall’art. 1131 c.c. riguarda la violazione dell’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni. I fondati sospetti di gravi irregolarità rappresentano, come è intuibile una formula aperta che necessita di una verifica costante in relazione al singolo caso. Proprio per questo motivo il legislatore è intervenuto integrando l'articolo 1129 c.c. con determinate previsioni. 

L'elenco è tuttavia esemplificativo e non tassativo e le fattispecie andranno analizzate caso per caso. Tra le altre, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere assembleari e la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio (su questo aspetto ci si soffermerà più avanti). 

Le ipotesi di revoca giudiziale sono completate, nei loro profili applicativi, dall’art. 64 disp. att. del codice civile: "Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione".