Gli ascensori in condominio
- L'ascensore è parte comune dell'edificio
- Regime di proprietà dell'ascensore
- Innovazioni
- Maggioranze
- Le spese dell'ascensore
L'ascensore è parte comune dell'edificio
L'ascensore è espressamente previsto tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. n. 3 poiché è destinato, per la sua funzione, al godimento di tutti i condomini: la presunzione di condominialità di tale impianto è fondata, quindi, sulla relazione strumentale necessaria fra lo stesso e l'uso comune (Cass. n. 3624/2005).
Ciò significa che, in quanto parte comune, è sempre consentito ai singoli condomini l'utilizzo dell'ascensore nei limiti dettati dall'art. 1102 c.c. che impongono che non ne venga alterata la destinazione e che non sia impedito agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, nel rispetto altresì delle regole eventualmente stabilite dal regolamento di condominio, ove esistente, che possono anche vietare usi particolari (ad es. trasporto di materiale edilizio; montacarichi; ecc.), quando gli stessi risultino dannosi per la conservazione dell'impianto o di ostacolo all'utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini (in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso).
Regime di proprietà dell'ascensore
Occorre precisare, però, che l'ascensore condominiale è da considerarsi di proprietà comune quando lo stesso è originariamente installato nell'edificio all'atto della sua costruzione, a meno che il contrario non risulti dal titolo.
Qualora, invece, venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, ovvero da uno solo dei condomini, esso appartiene in proprietà al condomino o ai condomini che lo hanno impiantato a loro spese, "purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera" (Cass. n. 20902/2010).
Innovazioni
L'installazione del nuovo ascensore rientra nella materia delle innovazioni, da adottarsi con le maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c. (richiamato dall'art. 1120 c.c.), che, anche laddove comportino l'utilizzo delle parti comuni ad opera di una parte dei condomini sono da ritenersi non lesive "dei diritti all'uso ed al godimento delle parti comuni da parte di ciascun condomino ai sensi dell'art. 1120, 2° co., c.c., considerato che il concetto di inservibilità espresso nel citato articolo va interpretato come sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ritraeva secondo l'originaria costituzione della comunione" (Cass. n. 10445/1998) e non solo nel semplice disagio subito in ragione del mutamento, insito nello stesso concetto di innovazione, ma costituito da una concreta inutilizzabilità della cosa comune in base alla sua naturale fruibilità (Cass. n. 18334/2012); con la conseguenza che pertanto "devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest'ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità" (Cass. n. 10445/1998).
Per cui "la limitazione, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120 secondo comma c.c., ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dalla innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo" (Cass. n. 9033/2001; n. 4152/1994).
Se l'installazione di un ascensore nell'atrio non è da considerarsi innovazione gravosa e limitazione all'utilizzo della cosa comune (Cass. n. 20902/2010), è invece da considerarsi non consentita quella che comporta un danno alla proprietà individuale del singolo condomino.
Perciò la S.C. ha ritenuto innovazione vietata l'installazione di un ascensore che, pur effettuata nell'interesse generale dei comunisti "fosse lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva", comportando una limitazione alla visuale dalle finestre della proprietà privata stabilendo la nullità della delibera assembleare, pur adottata con le maggioranze richieste (Cass. n. 24760/2013). Non costituiscono, invece, innovazioni, gli interventi tesi all'adeguamento o all'ammodernamento dell'impianto dell'ascensore secondo le normative, ma attengono all'aspetto funzionale dello stesso. La giurisprudenza ha, infatti, ribadito che per rientrare nel campo delle innovazioni, l'opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull'aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, alterandone la precedente destinazione; per cui la sostituzione di ascensore già esistente con uno nuovo non ne muta la destinazione costituendo una modifica attinente alla funzionalità dello stesso, viceversa l'installazione ex novo di un ascensore precedentemente non esistente è da qualificarsi innovazione (Cass. n. 5975/2004).
La riforma 2020
Si segnala che, da ultimo, la legge numero 120/2020, all'articolo 10 comma 3 ha sancito che le innovazioni volte a eliminare le barriere architettoniche non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'articolo 1121, comma 1, del codice civile e che per la loro realizzazione resta fermo esclusivamente il divieto di recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Di conseguenza, laddove venga deliberata dal condominio la realizzazione di un ascensore per rimuovere le barriere architettoniche, tale decisione non potrà essere considerata voluttuaria per non partecipare alla relativa spesa.
Maggioranze
Come accennato, l'installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto rientra tra le innovazioni regolamentate dal codice civile all'articolo 1120, con la conseguenza che, affinché essa possa essere legittimamente deliberata dall'assemblea, è necessario che venga raggiunta la maggioranza prevista dal quinto comma dell'articolo 1136 c.c.. Più nel dettaglio occorre che, in sede di votazione, sia stato espresso un numero di voti favorevole che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.
In determinati casi, tuttavia, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Si tratta delle ipotesi in cui l'installazione dell'ascensore sia finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, per le quali si fa riferimento al comma 2 dell'articolo 1136 c.c..
A prevederlo è oggi il comma 2 dell'articolo 1120, come modificato a seguito della grande riforma in materia condominiale del 2012.
In realtà, però, già prima di tale intervento il quorum richiesto per un tal genere di innovazioni era abbattuto, in caso di finalità di eliminazione delle barriere architettoniche, in forza delle previsioni di cui all'articolo 2 della legge numero 13/1989.
Le spese dell'ascensore
Per quanto riguarda le spese, l'art. 1124 c.c. stabilisce che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari "delle unità immobiliari a cui servono", stabilendo che tra costoro la spesa relativa è ripartita, "per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo", chiarendo che, al fine del concorso nella metà della spesa ripartita in ragione del valore, si considerano come piani anche "le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune".
Ricomprendendo l'ascensore nel sistema di distribuzione dei costi già previsti per le scale, il legislatore della riforma ha di fatto preso atto della copiosa e consolidata giurisprudenza formatasi sul tema che da tempo applicava, in via analogica, l'art. 1224 c.c. alle fattispecie aventi ad oggetto l'ascensore e la ripartizione delle spese per la conservazione e manutenzione dello stesso (Cass. n. 3264/2005; Trib. Bari 2123/2010), ritenendo, altresì, rilevante la circostanza che l'ascensore sia installato originariamente con la costruzione dell'edificio o in un secondo tempo "solo se l'installazione dell'impianto è avvenuta con il dissenso di alcuni condomini" (App. Milano n. 76/2006).
Nelle ipotesi in cui l'ascensore sia successivamente installato nell'edificio per iniziativa di alcuni dei condomini, in tal caso le spese per la manutenzione dell'impianto vanno sopportate per intero dai condomini che hanno eseguito l'opera, in quanto proprietari della stessa, salvo la possibilità anche ai condomini originariamente dissenzienti di farne uso in un momento successivo, previo pagamento delle spese sostenute dagli altri per l'installazione e per la successiva manutenzione sia ordinaria che straordinaria (con i dovuti correttivi che tengano conto del tempo trascorso e conseguentemente del logoramento e del deprezzamento dell'impianto).
Al contempo, il legislatore ha inserito il concetto di "sostituzione" in luogo di quello precedente di "ricostruzione", sembrando riferirsi all'ipotesi di sostituzione integrale dell'impianto di ascensore già esistente, non assimilabile tuttavia ad una nuova costruzione. In merito, infatti, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che: "l'art. 1124 c.c., come modificato dalla L. 11 dicembre 2012 n. 220, si riferisce unicamente alla manutenzione ed alla sostituzione (delle scale e) degli ascensori, e non anche all'installazione ex novo di un nuovo ascensore" (Trib. Torino, 28.8.2013).
Data: 17 febbraio 2021