Assemblea condominiale

• Cos'è l'assemblea condominiale
• Assemblea condominiale: regole
• Cosa fa l'assemblea di condominio
• Come funziona l'assemblea condominiale
• L'avviso di convocazione
• Assemblea ordinaria e assemblea straordinaria
• La procedura di convocazione
• Come si svolge l'assemblea

Cos'è l'assemblea condominiale

L'assemblea condominiale è, accanto all’amministratore, l’altro importante “organo” del condominio. Ad essa spetta la funzione deliberante. Essa assume infatti le decisioni più importanti in grado di incidere sulla vita del condominio. In assemblea sono rappresentati gli interessi dei condomini, che vi prendono parte personalmente o conferendo delega specifica a un rappresentante, come vedere più aventi. 

Per quanto una parte di giurisprudenza ritenga l’assemblea un vero e proprio organo del condominio, in questa trattazione il termine verrà utilizzato non in senso tecnico ma per praticità espositiva. 

Assemblea condominiale: regole

Le normativa di riferimento per la costituzione, il funzionamento e i poteri dell'assemblea condominiale è presente all'interno del capo II, Titolo VII, Libro III, contenente le norme “Del condominio negli edifici” del Codice civile. 

All'assemblea condominiale nello specifico sono dedicati i seguenti articoli:

• Art. 1135 — Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
• Art. 1136 — Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
• Art. 1137 — Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea

Cosa fa l'assemblea di condominio

Le funzioni dell'assemblea condominiale, coma appena visto, sono previste dall'art. 1135 c.c.

La norma delinea infatti quelle che sono le principali attribuzioni dell’assemblea condominiale. 

Secondo le disposizioni di detta norma l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori". 

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L'assemblea può autorizzare "l'amministratore a partecipare e a collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato. 

Trattasi di un’elencazione meramente esemplificativa che, come dice il primo comma dell’art. 1135 c.c., è integrata dal contenuto degli articoli precedenti. Il riferimento è alle innovazioni, alla rappresentanza processuale, ecc. 

Delibere e verbale

L’attività dell’assemblea viene fotografata in un documento chiamato verbale. 

Le decisioni che essa prende sono dette “deliberazioni”, che sono obbligatorie per tutti i condomini, compresi assenti e dissenzienti. E' fatta salva però la possibilità di ricorrere all’Autorità Giudiziaria. 

Come funziona l'assemblea condominiale

Per funzionare correttamente l’assemblea deve essere convocata.

Il codice civile prevede in modo chiaro le modalità di convocazione, orientate a garantire tempi e modi idonei ad una partecipazione consapevole. 

Una premessa è d’obbligo: le disposizioni di legge relative all’assemblea sono inderogabili. Il regolamento condominiale (di natura contrattuale o assembleare) può solo modificare in melius le norme previste dalla legge. 

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. dice che:" L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art.1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. 

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea ordinaria e quella straordinaria possono essere convocate su iniziativa di ciascun condomino. 

L'avviso di convocazione

L'avviso di convocazione, con l' indicazione dell'ordine del giorno, del luogo e dell'ora della riunione deve essere comunicato almeno cinque prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. 

La comunicazione può avvenire a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. 

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti non ritualmente convocati. 

L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi. La convocazione agli aventi diritto può avvenire con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Assemblea ordinaria e assemblea straordinaria

Come accennato le assemblee condominiali possono essere di due tipi: l'assemblea ordinaria e quella straordinaria. 

Il ruolo dell'amministratore

La convocazione dell'assemblea ordinaria è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno per l’attività prevista dall’art. 1135 primo comma c.c. L’amministratore, infatti, alla fine di ogni anno è tenuto a rendere il conto della propria gestione. L’inadempimento per due anni di seguito di questo obbligo consente ai condomini di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la sua revoca e sostituzione. L'assemblea straordinaria invece può essere convocata dall’amministratore a propria discrezione e/o su impulso di parte ogni volta se ne verifichi la necessità.

Occorre sottolineare che, quantomeno in prima istanza, l’unico soggetto legittimato a convocare l’assemblea è l’amministratore di condominio. Ciò si evince dall’art. 66 disp. att. c.c.

Il ruolo dei condomini

Ai condomini è riconosciuto invece, in prima istanza un potere d’impulso e successivamente un vero e proprio diritto di convocare l’assemblea. E’ dubbio se la richiesta dei condomini possa essere fatta anche per l’assemblea ordinaria. In ogni caso tale richiesta deve essere presentata dal almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Trascorsi dieci giorni dalla presentazione di tale istanza, se l'amministratore non la convoca, gli stessi possono autoconvocarla.

La procedura di convocazione

La procedura di convocazione deve rispettare certi parametri per consentire la partecipazione di tutti i condomini. L’avviso di convocazione, ad esempio, chiaro e conciso, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea. 

Secondo il parere della giurisprudenza i cinque giorni liberi devono essere conteggiati dal deposito nella cassetta postale del condomino dell’avviso di giacenza di un plico presso l’ufficio postale. Così, qualora l’avviso di convocazione fosse consegnato, dall’amministratore alle poste, il giorno 1 e l’avviso di giacenza depositato nella cassetta delle lettere il giorno 2, è da tale ultima data che va calcolato il termine di cinque giorni. L’assemblea quindi per essere valida potrà essere svolta (in prima convocazione) il successivo giorno 7. Il giorno di svolgimento della riunione non si computa nei termini di cui all’art. 66 disp. att. c.c.

A chi va inviata la notifica di convocazione

L’avviso di convocazione deve essere inviato al condomino, ossia il proprietario del piano o della porzione di piano facente parte del condominio. 

Che cosa succede però se un soggetto appare il proprietario ma in realtà non lo è?

Si pensi ad una coppia di coniugi in cui il marito si comporti da proprietario, anche se in realtà l’appartamento è intestato alla moglie. 

In questi casi si parla del “condomino apparente”. A questo proposito la Cassazione a Sezioni Unite (n. 5035/2022) ha chiarito che il principio dell’apparenza non trova applicazione in materia di azione giudiziaria contro il condomino apparente. Questo perché nei registri immobiliari vi è piena pubblicità della proprietà dell’immobile. Non possano pertanto sorgere dubbi in merito al titolare dell’unità immobiliare. 

Come dice la stessa Corte, però, "le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione".

Vero che questa sentenza aveva ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali e non quello dell’avviso di convocazione. Tuttavia, laddove un regolamento di condominio imponga ai condomini di comunicare all’amministratore le variazioni di indirizzo cui recapitare gli avvisi e i dati la proprietà dell’unità immobiliare, occorre concludere che nessuna responsabilità dovrebbe essere imputata all'amministratore, se invia un avviso errato. 

Come si svolge l'assemblea

In primo luogo è utile fare una distinzione tra prima e seconda convocazione. Il fine è di razionalizzare i tempi e diminuire i quorum deliberativi se l’assemblea in prima convocazione non si svolge perché deserta. In questo caso è possibile prevedere una seconda entro 10 giorni dalla prima. La prassi vuole che per le maggiore facilità di deliberazione, la seconda convocazione sia considerata la vera e propria assemblea. Ciò non toglie, però, che i cinque giorni liberi vanno contati in relazione alla prima convocazione. 

Differenze tra le due convocazioni

In relazione alle differenze tra le due convocazioni, vediamo cosa dice l’art. 1136 c.c.: 

“L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. 

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. 

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. 

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. 

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. 

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.” 

Un esempio

Facciamo un esempio per comprendere il contenuto della norma.

In un condominio con 12 partecipanti, assemblea di prima convocazione è valida se sono presenti 8 condomini su 12 che rappresentino almeno 666,6 millesimi. In questa convocazione per l’approvazione del rendiconto occorre una maggioranza di 500 millesimi e 5 partecipanti. 

In seconda convocazione affinché l’assemblea possa deliberare su tutte le materie per le quali non è richiesta una maggioranza ad hoc (come per il rendiconto). Occorre la presenza di 4 condomini su 12 e di 333,3 millesimi. La differenza non è da poco, per questo è oramai è prassi che l'assemblea di fatto si svolga quasi sempre in seconda convocazione. 

Il presidente e il segretario

Convocata l'assemblea, sia che essa si svolga in prima che in seconda convocazione, una volta presenti i condomini l’amministratore apre il verbale. I presenti nominano quindi un presidente, che sceglie un segretario, che si occupa della redazione del verbale, che conclusa l'assemblea viene sottoscritto da entrambi. 

Gli stessi verificano la regolare convocazione di tutti i partecipanti al condomino e passano quindi a trattare i punti all’ordine del giorno (c.d. o.d.g.), ossia l’elenco degli argomenti che devono essere discussi in assemblea. 

Occorre precisare al riguardo che la nomina del Presidente e del segretario è una prassi, ma non ci sono norme che le impongono. Indubbia tuttavia l'utilità del presidente di assemblea, a cui si applica in via analogica l'art. 2371 c.c., che definisce i compiti del presidente delle assemblee degli azionisti delle S.p.a. 

Partecipazione dei condomini e rappresentanza

Abbiamo accennato alla possibilità, per i condomini, di partecipare all'assemblea per mezzo di un rappresentante. A tal fine però, l'art. 67 disp. att. c.c dispone che la forma scritta.

Esso impone anche il rispetto di un limite numerico, nel senso che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale. 

Chi ha ricevuto la delega rappresenterà se stesso (se condomino) e i condomini che lo hanno delegato, ai fini del quorum costitutivo e deliberativo. 

La delega in ogni caso non può essere conferita all'amministratore di condominio. 

L'ordine del giorno

Ricordiamo che l'o.d.g è già indicato nell'avviso di convocazione. Se si tratta di un'assemblea ordinaria l’o.d.g. è in parte già previsto dalla legge (nomina o revoca amministratore, approvazione rendiconto preventivo, ecc.). Per tutti gli altri punti decide l’amministratore la pertinenza e necessità. La richiesta di convocazione formulata dai condomini non lo vincola infatti a seguire quanto chiesto in relazione ai punti all’o.d.g. che gli stessi vorrebbero discutere, pur essendo consigliabile. 

Le votazioni

Adempiute tutte queste incombenze burocratiche e passati alla discussione vera e propria, in relazione ad ogni singolo punto dell'o.d.g, occorre verificare il quorum richiesto dalla legge affinché la deliberazione possa ritenersi valida. 

Nello svolgimento dell’assemblea, pertanto, dopo ogni singola discussione dove mettersi ai voti la relativa decisione. 

Il Presidente, concluse le operazioni di voto dovrà verificare se la deliberazione sia stata adottata con le maggioranze prescritte dalla legge. In mancanza dei voti necessari richiesti per la proposta essa deve intendersi non approvata. 

Alcune sentenze richiedono che in relazione ad ogni singolo punto all’ o.d.g. sul quale si sia votato debbano essere ben chiari i nominativi dei condomini e i millesimi di riferimento. Ciò per una verifica immediata della validità della votazione (Cass. n. 10329/1998).  

Naturalmente una volta costituita l’assemblea e riportati i nominativi dei condomini ed i millesimi di riferimento ai fini della validità della costituzione, non sarà necessario ripeterli per ogni singola votazione presa all’unanimità dei presenti.

Data aggiornamento: 3 giugno 2022