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Già prima dell'entrata in vigore della riforma molti regolamenti di condominio, nell'assenza di previsioni nel codice civile e nelle disposizioni di attuazione, soprattutto nelle compagini di grosse dimensioni, unitamente alle tradizionali articolazioni attraverso cui il condominio agisce (amministratore e assemblea) prevedevano l'istituzione di un "consiglio di condominio", con compiti consultivi e di controllo.
Recependo le indicazioni della giurisprudenza e della prassi, la l. n. 220/2012 ha riconosciuto espressamente tale figura, prevedendo, al secondo comma dell'art. 1130-bis c.c., che "l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo".

Il limite dei dodici partecipanti

Il riferimento alle unità immobiliari, nella laconicità della norma, sembra slegare l'esistenza del consiglio dal numero dei condomini, tuttavia, si ritiene che la reale intenzione del legislatore, inquadrata nel contesto normativo complessivo, sia quella di consentire l'istituzione del consiglio solamente nei condomini con almeno dodici partecipanti. 

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In merito alle funzioni, il Consiglio dei condomini è un organo del condominio, nel senso atecnico del termine, con prevalenti compiti consultivi e di controllo.
Molto spesso, infatti, l'istituzione di tale organo collegiale risponde alla necessità di dare un supporto all'amministratore nello svolgimento del proprio mandato, coadiuvandolo e fungendo da punto di raccordo tra lo stesso e i singoli condomini, facendo da filtro alle singole esigenze, proposte o lamentele, ma anche di svolgere una funzione consultiva e di stimolo in favore dell'assemblea, per il tramite di propri pareri, nonché di controllare che la gestione condominiale e il relativo operato dell'amministratore vengano effettuati nel pieno interesse della collettività.

Un esempio

Un esempio chiarirà la portata di questi concetti. Si pensi, all'ipotesi in cui l'assemblea decida di effettuare dei lavori di manutenzione di rilevante entità, demandando, con deliberazione, all'amministratore i criteri di scelta della società appaltatrice. Al fine di aiutare il professionista nella scelta della stessa, nonché di controllarne l'operato e la piena trasparenza dei criteri di selezione, è possibile che tale attività venga demandata al Consiglio, il quale, seppur la scelta finale e la firma del contratto spettano sempre ai poteri di esecuzione dell'amministratore fissati dall'art. 1130 c.c., potrà servire a coadiuvare e agevolare le operazioni, appianare eventuali divergenze e, soprattutto, esercitare un controllo, sia nelle fasi delle trattative che in quelle esecutive. I compiti del Consiglio, inoltre, nell'attività di collaborazione della gestione condominiale potranno spingersi anche nella richiesta di convocazione dell'assemblea per approfondire eventuali questioni non esaminate o emerse successivamente, il tutto nell'esclusivo interesse dell'intero condominio.

Nomina del consiglio di condominio e dei consiglieri

Relativamente al quorum richiesto per l'istituzione del Consiglio e dei singoli consiglieri, la deliberazione deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, mentre il numero dei componenti del consiglio è stabilito dall'assemblea, ma in caso di condomini con almeno 12 unità immobiliari, secondo l'espresso dettato legislativo, non può essere inferiore a 3.

La durata dell'incarico

Quanto alla durata dell'incarico, il consiglio può intendersi sia istituito a tempo indeterminato, sia, al pari dell'amministratore, durare in carica un anno, con prorogatio della carica per i consiglieri uscenti, in caso di impossibilità di rielezione per mancanza del quorum.

Disciplina e divieti

In ogni caso, sarà il regolamento del condominio a contenere la disciplina relativa al Consiglio dei condomini ovvero, in caso contrario, l'assemblea, la quale, oltre ad istituirlo con propria deliberazione, provvederà a delinearne i compiti, i poteri e l'eventuale durata.
Ad ogni modo, il consiglio non potrà in nessun caso esercitare poteri attribuiti per legge all'assemblea; sul punto, gli artt. 1138 c.c. e 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile vietano espressamente al regolamento di condominio di derogare alle norme relative alle attribuzioni dell'assise.