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Cosa si intende per sottotetti, quali sono i requisiti affinché rientrino tra i beni comuni o vengano considerati di proprietà esclusiva alla luce della riforma del condominio e della giurisprudenza

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Secondo la definizione formulata da dottrina e giurisprudenza, il sottotetto si identifica con quell'ambiente posto tra il soffitto dell'ultimo piano e il tetto dell'edificio, essenzialmente destinato a proteggere le stanze di tale piano, dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria, limitata in alto dalla struttura del tetto e in basso dal solaio o dalle volte che coprono gli ambienti del piano medesimo.

Sottotetti beni comuni

Una delle rilevanti novità apportate dalla legge n. 220/2012 è stato l'espresso inserimento del sottotetto tra i beni di proprietà comune di cui al punto 2 dell'art. 1117 c.c., con la conseguente applicazione, pertanto, delle regole fissate dal codice per le parti comuni dell'edificio e i criteri di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c., a condizione che lo stesso sia destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali all'uso di tutti i condomini.
La modifica apportata dalla riforma risolve, pertanto, i dubbi interpretativi circa la natura di res communis del bene.
Va, tuttavia, segnalato che, nel variegato quadro giurisprudenziale formatosi nel tempo, sulla possibilità o meno di ascrivere anche al sottotetto la presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c., è sempre emersa una costante.

Quando il sottotetto è di proprietà esclusiva

Nelle ipotesi in cui il sottotetto, quale locale non abitabile, né calpestabile, fosse esclusivamente destinato a servire da protezione e isolamento per le unità immobiliari dell'ultimo piano esso veniva considerato di regola pertinenza delle stesse e dunque di proprietà esclusiva dei relativi proprietari (come, ad esempio, nel tipico caso del sottotetto con pavimentazione formata da tavolati di legno, con altezza minima o maggiore ma comunque privo di prese d'aria e senza possibilità di accesso dalle parti comuni, ma solo dai sottostanti appartamenti).
Qualora, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, se esso risulti in concreto sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, va annoverato tra le parti comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma di cui all'art. 1117 c.c., la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. N. 7764/1999 ; n. 4266/1999). 

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In concreto, la proprietà esclusiva del sottotetto è da escludere laddove il sottotetto possa essere parzialmente utilizzato come bene comune e comunque in tutti i casi in cui i condomini possono facilmente accedervi oppure ivi sono collocati impianti condominiali, come nel caso del sottotetto assolvente alle funzioni di accesso al tetto e di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine, adibito tra l'altro a ripostiglio, stenditoio, spazio per serbatoi d'acqua da parte di tutti i condomini, per il quale la giurisprudenza ha deciso che l'occupazione da parte di un condomino di una porzione dello stesso, separandolo dalla restante parte con un tramezzo aprendovi un lucernario ed erigendovi un comignolo, era abusiva, dichiarando pertanto l'illegittimità della realizzazione delle opere e la condanna al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento dei danni (Cass. n. 23448/2012).
È evidente, pertanto, che nell'includere i sottotetti tra i beni comuni "facoltativi", il legislatore si sia limitato a recepire le tesi costanti emerse dagli indirizzi giurisprudenziali.
Per cui, anche dopo la riforma, per stabilire la natura condominiale o meno del sottotetto occorre ancora in primo luogo fare riferimento ai titoli (atti di acquisto, regolamento contrattuale) e, in difetto di questi ultimi, valutare in concreto o in via potenziale, se per le sue caratteristiche strutturali e funzionali lo stesso sia oggettivamente destinato ad un uso comune a vantaggio di tutti i condomini.