Impugnazione delle delibere condominiali
- Ipotesi di impugnazione delle delibere condominiali
- Impugnazione delibera condominiale annullabile
- Soggetti che possono impugnare la delibera annullabile
- Termini di impugnazione della delibera annullabile
- Omessa convocazione come causa di annullabilità
- Annullamento e sospensione della delibera
- Nullità delle delibere assembleari
- Confine tra nullità e annullabilità delle delibere
- Soggetti legittimati a impugnare una delibera nulla
- Termini di impugnazione delibera nulla
- Quanto costa impugnare una delibera condominiale
- Come impugnare una delibera condominiale
Ipotesi di impugnazione delle delibere condominiali
L'impugnazione delle delibere condominiali è materia disciplinata dagli articoli 1136 e 1137 del codice civile.
L'art. 1136 c.c. definisce in particolare i requisiti di validità delle delibere condominiali, mentre il successivo art. 1137 c.c. si occupa nello specifico delle impugnazioni delle delibere. Vero però che questa norma si occupa di disciplinare la sola azione di annullamento delle delibere. E' stata infatti la giurisprudenza ad occuparsi della diversa azione della nullità. Le due azioni, come vedremo, si differenziano per diversi aspetti, come il termine entro il quale possono essere intraprese, decisamente più lungo per l'azione di nullità.
Impugnazione delibera condominiale annullabile
Dell'impugnazione delle delibere condominiali per annullabilità si occupa, come appena visto il comma 2 dell'art. 1137 c.c.
Esso dispone infatti che: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
Dalla norma emerge chiaramente che le delibere condominiali possono esse annullate quando:
- sono contrarie alla legge;
- si pongono in contrasto con il regolamento condominiale.
Soggetti che possono impugnare la delibera annullabile
Dalla disposizione appena analizzata però emerge anche un altro dato interessante. Essa precisa infatti che non tutti i condomini possono impugnare la delibera assembleare, ma solo quelli che si sono astenuti, che hanno votato contro o che non hanno preso parte all'assemblea.
Questa norma in pratica dice che se un condomino ha partecipato all'assemblea e ha votato per deliberare in merito a una certa decisione, non può in seguito pentirsi e impugnarla. E' come se si volesse attribuire al voto del condomino una sorta di efficacia sanante in relazione a quei difetti che ne determinerebbero la annullabilità.
Termini di impugnazione della delibera annullabile
Il termine entro il quale i soggetti legittimati ad impugnare la delibera possono procedere è un altro aspetto disciplinato dall'art 1337 c.c. Il termine, come abbiamo visto, è infatti di 30 giorni, che però hanno una diversa decorrenza a seconda che il condomino abbia preso parte o meno all'assemblea.
Chi infatti ha preso parte all'assemblea, ma ha votato contro, può impugnare la delibera entro 30 giorni perché avendo preso parte alla decisione ne conosce il contenuto.
Per chi, diversamente, non ha partecipato alla decisione perché assente, i 30 giorni decorrono dal momento in cui gli viene comunicata. Solo così, infatti, può avere contezza del contenuto.
Omessa convocazione come causa di annullabilità
Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 4806/2005) hanno previsto, rispetto ai casi indicati dall'art. 1337 c.c., un'altra ipotesi di annullabilità delle delibera assembleare: l'omessa convocazione dell'assemblea stessa.
Questo il principio affermato dagli Ermellini: “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137, 3 comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.”
Annullamento e sospensione della delibera
Sempre in relazione all'azione di annullamento, l'art. 1337 c.c. al comma terzo sancisce infine che “L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. 4. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.”
Nullità delle delibere assembleari
Passando alla nullità delle delibere condominiali occorre subito precisare che il codice civile parla semplicemente di deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio e ne richiede l’impugnazione tempestiva (entro 30 giorni) sancendone l'annullabilità.
Dottrina e giurisprudenza però, nel corso del tempo, hanno ritenuto applicabile all’invalidità delle delibere anche il concetto di nullità. Trattasi ovviamente di una conseguenza legata a un vizio ben più grave di quello che porta all'annullabilità. Una delibera nulla infatti, non in grado, come tale, di produrre effetti. Nel caso quindi in cui uno dei condomini dovesse impugnarla innanzi all'autorità giudiziaria, essendo la delibera già nulla, occorrerà una semplice sentenza di accertamento, che ne accerti cioè tale stato, non occorrendo una sentenza costitutiva.
Confine tra nullità e annullabilità delle delibere
A chiarire la labilità del confine tra nullità e annullabilità, questione oggetto di un acceso contrasto giurisprudenziale, sono state le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione nel 2005.
Con la sentenza n. 4806, infatti, si è affermato che sono da "qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto".
Di contro, sono da "qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità' nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (così Cass. SS.UU. n. 4806 del 2005).
Sono altresì nulle le delibere assembleari relative alla ripartizione delle spese "solo nel caso l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge; sempre secondo questa S.C., invece, le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi"(Cass. 747/2009).
Soggetti legittimati a impugnare una delibera nulla
Nei casi di nullità della delibera assembleare, ogni condomino che ne ha interesse può impugnarla (cfr. Cass. n. 15402/2013).
Nei casi di nullità quindi non ci sono limiti soggettivi all'impugnazione.
Termini di impugnazione delibera nulla
Una delibera nulla non è solo impugnabile da chiunque ne abbia interesse, per la sua impugnazione non ci sono neppure termini di scadenza da rispettare, così come termini di decorrenza, come quelli previsti per l'impugnazione delle delibere annullabili.
Quanto costa impugnare una delibera condominiale
L'impugnazione di una delibera condominiale comporta ovviamente dei costi, che non sono rappresentati però solo dall'azione giudiziaria prevista dall'art. 1337 c.c. o quando si vuole impugnare una delibera nulla.
Occorre infatti tenere conto del fatto che la materia condominiale è una di quelle per le quali il legislatore, al fine di deflazionare l'arretrato dei tribunali, ha sottoposto al tentativo obbligatorio e preventivo di mediazione obbligatoria.
Nel caso in cui la mediazione sia risolutiva della controversia la spese parte da un minimo di 40 euro a salire, a cui aggiungere l'Iva ovviamente e gli onorari dell'avvocato che assiste e che in genere partono da circa 300 euro a salire.
Decisamente più costosa la fase eventuale davanti al giudice. L'importo da sostenere in questo caso parte da un minimo di 1000 euro a salire, in base al valore del procedimento instaurato. Bene quindi chiedere all'avvocato un preventivo di spesa pere evitare sorprese.
Come impugnare una delibera condominiale
Vediamo da ultimo come impugnare una deliberazione assembleare. Escludendo il più volte citato art. 1137 c.c. nessun’altra disposizione del codice civile, nè tantomeno di quello di procedura civile prevedono un particolare procedimento per l’impugnazione delle delibere assembleari.
Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 8491 del 14.4.2011) hanno affermato che le impugnazioni delle delibere delle assemblea condominiale vanno proposte con citazione. La regola da applicare in questo caso è quella generale dettata dall'art. 163 c.p.c. Priva di rilievo l’espressione “ricorso” utilizzata dall’art. 1137 c.c. La Corte tuttavia considera valide le impugnazioni proposte con ricorso, se l’atto risulta depositato in cancelleria entro il termine di decadenza di trenta giorni stabilito dallo stesso art. 1137 c.c.
Vedi nel formulario Fac-simile di una impugnazione di delibera condominialeData aggiornamento: 25 giugno 2022