Portineria e altri locali comuni

• I locali per i servizi in comune
• Il vincolo di destinazione
• I servizi in comune
• Portineria e alloggio del portiere

I locali per i servizi in comune

La legge n. 220/2012 ha modificato sensibilmente anche il punto 2 dell'art. 1117 c.c. prevedendo espressamente all'interno dell'elenco esemplificativo, le "aree destinate a parcheggio" e i "sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune", utilizzando la formula, generalizzata rispetto alla precedente, dei "locali per i servizi in comune", all'interno dei quali vengono lasciati invariati la portineria e l'alloggio del portiere, le lavanderie e gli stenditoi. Viene eliminato, invece, il riferimento ai locali "per il riscaldamento centrale", i quali tuttavia sono da ritenersi comuni laddove destinati a contenere gli impianti per l'erogazione del servizio centralizzato del condominio.

Il vincolo di destinazione

I locali elencati al punto 2 dell'art. 1117 c.c. che si presumono comuni, se il contrario non risulta dal titolo, rappresentano le parti dell'edificio che di per sé non sono indispensabili per l'esistenza del condominio ma che sono comuni a tutti i partecipanti per via della loro specifica destinazione, ovvero del collegamento strumentale e funzionale tra tali beni e le singole unità immobiliari dell'edificio.
Questa destinazione può essere "strutturale", come, per esempio per il locale in cui ha sede la portineria (c.d. "guardiola"), ovvero "convenzionale", per espressa previsione del regolamento, come, per esempio nel caso dell'alloggio del portiere cui viene destinata una delle unità immobiliari dell'edificio condominiale.
In merito, la giurisprudenza ha più volte segnalato che è necessaria un'analisi degli atti di acquisto, al fine di comprendere la destinazione che si è inteso attribuire a determinati locali in sede di costituzione del condominio (tra le altre, v. Cass. n. 11996/1998).
Sulla scorta della suddetta presunzione relativa della norma, le parti elencate al punto 2 sono suscettibili di utilizzazione individuale, in considerazione del fatto che la destinazione all'uso comune non si pone in termini di necessità, quanto di utilità, in base alla relazione di accessorietà intercorrente tra le unità immobiliari dell'edificio condominiale e i locali al loro servizio.
Ne deriva, inoltre, che, una volta cessato il vincolo di destinazione principale, il bene comune perderà la sua specifica destinazione d'uso e, con l'unanimità dei consensi, potrà anche essere ceduto a terzi. Molti regolamenti prevedono una sorta di opzione in favore dei condomini. Tale clausola risulterà valida solo qualora il regolamento abbia natura contrattuale.

I servizi in comune

Oggetto di condominialità sono dunque i locali destinati al servizio comune, tra i quali la norma fa rientrare, oltre la portineria e l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
È chiaro, tuttavia, che nell'elenco meramente esemplificativo di cui all'art. 1117 c.c. possono farsi rientrare tra i locali destinati ai servizi in comune tutte quelle strutture che possono prestare un'utilità a favore dell'intero condominio, consentendo la fruizione di impianti o la possibilità di fruire di prestazioni soggettive (come nel caso della portineria). Così, ad esempio, possono ritenersi compresi nella nozione, i locali destinati ad ospitare gli impianti centralizzati, i vani per l'autoclave, i locali adibiti a deposito attrezzi per il servizio di pulizia del fabbricato o di giardinaggio, le sale riunioni, ecc.

Portineria e alloggio del portiere

Un cenno merita, infine, il portierato che costituisce l'ipotesi più rilevante di servizio comune. Nel tempo, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che è comune a tutti i partecipanti ed è svolto anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso (Cass. n. 12298/2003), i quali sono tenuti a sostenerne i costi e ciò in quanto l'obbligo di ciascuno dei condomini di contribuire alle spese condominiali trova fondamento fin quando duri la comunione nel suo diritto dominicale e non nella effettiva utilizzazione del servizio, a meno che non si accerti che trattasi di servizio reso nell'interesse solo di alcuni condomini (Cass. n. 5751/1981).
La portineria configura un servizio comune anche nell'ipotesi del "supercondominio", nel cui caso tale attività è svolta a favore di una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (Cass. n. 9096/2000).
La giurisprudenza ha precisato che la presunzione di comunione sussiste solo quando i locali, destinati a portineria, facciano parte dell'edificio condominiale, con la conseguenza che, in caso contrario, non operando la presunzione, "detti locali rientrano fra le parti comuni soltanto se siano stati costruiti su suolo risultante, in base ai titoli, di proprietà comune" (Cass. n. 5946/1996).
Poiché la loro destinazione al servizio comune non si pone in termini di assoluta necessità, i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere sono anche suscettibili di utilizzazione individuale, per cui occorre accertare, nei singoli casi, se il titolo che eventualmente li sottragga alla presunzione di proprietà comune preveda anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, poiché in tale ultimo caso "configura un'obbligazione "propter rem", suscettibile di trasmissione ai successivi acquirenti dell'immobile anche in assenza di trascrizione, il mantenimento dell'originaria destinazione al servizio condominiale del locale adibito ad alloggio del portiere, che sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini" (Cass. n. 4905/2003; n. 11068/1995).
Il servizio può essere previsto nel regolamento condominiale con la conseguenza che la sua soppressione comporta una modifica delle relative clausole da adottarsi con la prevista maggioranza qualificata e non necessariamente all'unanimità (Cass. n. 3708/1995).


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