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Cos'è la prorogatio dei poteri dell'amministratore, quando si verifica e cosa può fare l'amministratore durante la prorogatio

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L'incarico di amministratore ha la durata di un anno e alla scadenza si intende rinnovato per uguale durata come disposto dall'art. 1129, comma 10, c.c., novellato dalla riforma, ferma restando la possibilità per l'assemblea condominiale di disporre la revoca in ogni momento.
Alla fine del mandato di gestione, ovvero in caso di revoca o dimissioni, l'assemblea dovrà quindi deliberare sulla nomina del nuovo amministratore (o sulla conferma del precedente), secondo le maggioranze già richieste in precedenza, non modificate dalla riforma: il quorum richiesto è quello della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Tuttavia, può accadere che, per mancanza del raggiungimento del numero legale, considerato che la nomina e la revoca dell'amministratore (e, parimenti, la conferma) rientrano tra le materie per le quali il legislatore richiede una maggioranza "fissa" come prevista dal quarto comma dell'art. 1136 c.c., l'assemblea non riesca a nominare, confermare o revocare l'amministratore.

Mancata nomina nuovo amministratore

Nell'eventualità in cui l'assemblea non vi provveda, le opzioni sono due: 

a) ogni singolo condomino ha diritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria, affinché la stessa nomini con decreto un amministratore c.d. "giudiziale"; 

b) l'amministratore uscente prosegue nell'esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione della nuova assemblea e comunque fino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore.
Nel primo caso, il ricorso per la nomina può essere presentato al tribunale competente per territorio, che decide in sede camerale, anche da un solo condomino, oltre che dall'amministratore dimissionario.

La prorogatio imperii

Nel secondo caso, per garantire la continuità dell'incarico dell'amministratore nell'edificio condominiale, si parla di "prorogatio imperii".
Per prorogatio si intende la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) proprio per sottolineare una situazione provvisoria che andrà a risolversi in futuro.

Cosa può fare l'amministratore in prorogatio

Il codice si limita a disporre, nell'art. 1129 modificato dalla riforma, che al momento della cessazione dalla carica per qualsiasi ragione (dimissioni, rinuncia, revoca, ecc.), l'amministratore ha l'obbligo di "eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi". Sembra, quindi, che lo stesso, attesa anche l'assenza di corrispettivi per lo svolgimento delle suddette attività, possa solo esercitare le operazioni ordinarie e il disbrigo degli affari correnti, non procrastinabili, poichè pregiudizievoli per il condominio, nell'attesa del passaggio di consegne al suo successore.

La giurisprudenza

Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ritiene, invece, che "l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore. Ma tale principio - nell'elaborazione giurisprudenziale, in che trova propriamente la sua genesi (in difetto di esplicita enunciazione normativa) - si giustifica in ragione di una presunzione di conformità, di una siffatta perpetuatio di poteri dell'ex amministratore, all'interesse ed alla volontà dei condomini"(così Cass. n. 1445/1993). Anche nei più recenti orientamenti di legittimità in materia, si afferma che: "in tema di condominio di edifici, l'istituto della 'prorogatio imperii' - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina". (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).
D'altronde proprio in considerazione del fatto che ogni singolo condomino, nel caso di inerzia dell'assemblea, possa agire per le vie legali al fine di ottenere la nomina di un nuovo amministratore, ma non lo faccia, sottolinea il fatto che effettivamente la prosecuzione provvisoria della carica sia conforme all'interesse ed alla volontà dei condomini.

Obblighi e sanzioni a seguito della cessazione dell'incarico dell'amministratore

Il nuovo art. 1129, comma 8, c.c. dispone, altresì, che "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini". 

La mancata e ingiustificata consegna della documentazione condominiale integra il reato di appropriazione indebita ex art. 646 c.p. per avere l'amministratore trattenuto un bene altrui e operato una interversione del possesso.
Ciò legittimerà il nuovo amministratore ad agire per il recupero coattivo dei documenti condominiali oltre che a proporre l'azione civile per il risarcimento del danno.