Il supercondominio

• Che cos'è il supercondominio
• La definizione di supercondominio secondo la Cassazione
• Requisiti per la costituzione del supercondominio

Che cos'è il supercondominio

Il supercondominio è un complesso residenziale composto da più edifici, con un numero di condomini elevato e spazi comuni molto ampi. Il codice civile non definisce il "supercondominio", ma la sua esistenza giuridica è implicitamente prevista dall'art. 1117 bis c.c.: "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità  immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117."

La definizione di supercondominio secondo la Cassazione

Cassazione civile, con sentenza 19939/2012 definisce il supercondominio nei seguenti termini:"Va qui precisato: 

a) che per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità  di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà  con i fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria la manifestazione di volontà  dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità  immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ.; 

b) che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul  condominio, anziché quella sulla comunione."

Requisiti per la costituzione del supercondominio

Un supercondominio quindi non ha bisogno di un atto costitutivo o un verbale per costituirsi. Gli unici requisiti richiesti sono infatti la pluralità  di edifici e l'esistenza di spazi comuni necessari al suo funzionamento (art. 1117 c.c.). Le parti comuni tipiche di un supercondominio sono, ad esempio, il viale di accesso, il parcheggio e l'impianto centralizzato di riscaldamento. Per quanto riguarda le spese necessarie per mantenere le parti comuni, andranno ripartite secondo il criterio delle tabelle millesimali come previsto in materia condominiale.

L'art. 67 disp. att. c.c. prevede poi che, quando i proprietari sono più di sessanta, ciascun condominio deve nominare il proprio rappresentante. Sarà  lui quindi, e non i condomini, a partecipare all'assemblea per votare la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell'amministratore. 

L'art. 61 disp. att. c.c. prevede infine lo scioglimento del supercondominio da parte dell'assemblea o dell'autorità  giudiziaria, nel caso in cui un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi risulta divisibile in parti aventi le caratteristiche di edifici autonomi.