Le tabelle millesimali assembleari

• Tabelle millesimali assembleari: la legittimità
• La natura giuridica delle tabelle millesimali
• Il contrasto giurisprudenziale

Tabelle millesimali assembleari: la legittimità

Le tabelle assembleari sono così dette in quanto vengono approvate collegialmente dai condomini. Per le tabelle assembleari di natura contrattuale, vale a dire quelle deliberate all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio e dagli stessi sottoscritte, nulla quaestio: esse sono valide ed efficaci al pari di quelle contrattuali e/o giudiziali. 

Il discorso si complica nel momento in cui si deve andare a verificare la legittimità delle tabelle c.d. assembleari votate a maggioranza o accettate solo dall’unanimità dei presenti all’assemblea. 

Senza andare troppo indietro nel tempo, è sufficiente dare uno sguardo alle decisioni della Suprema Corte di Cassazione degli ultimi 15 anni per capire come il contrasto di orientamenti sia tutt’altro che superato. 

Il motivo sostanziale del conflitto è rintracciabile nei seguente quesito: qual è la natura giuridica delle tabelle millesimali? 

La risposta a questa domanda ha dei riflessi immediati e diretti sulla competenza dell’assemblea ad approvare delle tabelle millesimali e sui quorum a ciò necessari. 

La natura giuridica delle tabelle millesimali

Un orientamento più datato nel tempo ritiene che le tabelle millesimali un negozio di accertamento: come tale ed andando ad incidere direttamente sui diritti soggettivi di ciascun condomino, necessita dell’unanimità dei consensi. Infatti, secondo una datata, ma sempre attuale decisione del Supremo Collegio, è chiara "la natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini" (Cass. n. 1801 del 1964). 

Ne discende che una delibera assembleare votata a maggioranza non possa mai approvare delle tabelle millesimali. Conseguenza di un simile atto è la nullità radicale della deliberazione nel punto relativo all’approvazione delle tabelle. 

Questo concetto, più volte ribadito in passato (si veda Cass. n. 5686 del 1998 ed ancora Cass. 14037 del 1999), ha trovato sponda in alcune recenti pronunce di merito e di legittimità (cfr. Trib. di Palermo n. 2225 del 2006 e Cass. n. 14951 del 2008). 

Le pronunce appena citate rappresentano, in realtà, un’incursione nel più recente filone interpretativo che, da qualche anno a questa parte, ritiene legittima l’approvazione a maggioranza, da parte dell’assemblea, delle tabelle millesimali. 

Per spiegare la ratio di tale convincimento basta citare i passaggi di alcune recenti decisioni del Supremo Collegio in materia di tabelle millesimali. Per prima cosa il Giudice di Legittimità ha precisato che "le tabelle millesimali hanno solamente funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare"(così Cass. 7709 del 2007). Come tali esse possono avere natura deliberativa e "richiedono per la loro approvazione e modifica la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c."(Cass. n. 4219 del 2007).
Appurato ciò la Cassazione, nell’ultima sentenza citata, ha anche delimitato i contenuti delle tabelle millesimali di natura assembleare. Infatti esse, proprio quale atto di accertamento di quote condominiali riferibili ai singoli condomini "sono soggette al rispetto dei criteri legali per la ripartizione delle spese"(così Cass. n. 4219 del 2007). 

Il contrasto giurisprudenziale

Il contrasto giurisprudenziale è di quelli capaci di rendere incerto un settore particolarmente delicato in quanto idoneo ad incidere profondamente su una materia di notevole importanza come quella delle spese condominiali. 

L’esigenza di comporre la controversia giuridica è stata sollecitata più volte e da più parti. Queste richieste non state inascoltate. 

Il rinvio alle sezioni unite

Ad oggi infatti è pendente presso la Suprema Corte di Cassazione un giudizio avente ad oggetto le tabelle millesimali c.d. assembleari, per il quale è stato chiesto al Primo Presidente di valutare la possibilità di rimettere la causa alle Sezioni Unite al fine di dirimere il contrasto sorto in seno alle Sezioni semplici sui quorum necessari all’approvazione delle tabelle (cfr. Cass. ord. n. 2668 del 2009). 

Nell’attesa di una soluzione definitiva al quesito è giusto riportare quanto detto nell’ordinanza di remissione al Primo Presidente della Cassazione "se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio"(Cass. ord. n. 2668 del 2009).