Il Quesito
Le spese necessarie a conservare la funzione di copertura di una terrazza a livello si ripartiscono ai sensi dell'art.1126 c.c. - ok - Quindi un 1/3 sarà a carico del condomino proprietario della terrazza che ha l'uso esclusivo e i restanti 2/3 saranno a carico degli altri condomini della parte dell'edificio che risulta coperta della terrazza in questione, mentre per la parte aggettante sarà interamente a carico del proprietario della terrazza. Poiché la pavimentazione (solo la pavimentazione e non l'impermeabilizzazione ) è un po ammalorata, LE SPESE per il lavoro di rifacimento di sola pavimentazione (richiesta dal proprietario) spettano a tutti i condomini secondo l'art.1126 o al condomino proprietario esclusivo, in quando essenziali non alla copertura bensì alla praticabilità della terrazza stessa? Ed inoltre il parapetto del balcone è in cemento, le riparazioni sia interne che esterne toccano a tutti i condomini?
La risposta
La norma di riferimento per la risoluzione della questione, come giustamente evidenziato nel quesito, è l'articolo 1126 del codice civile.
Tale norma, infatti, stabilisce che: “quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Si tratta di una norma che presenta una formulazione non particolarmente chiara nella parte in cui si limita a fare riferimento generico alle riparazioni e alle ricostruzioni del lastrico, senza specificare più nel dettaglio i limiti entro i quali esse possano estendersi per rientrare nel suo campo di applicazione.
A tal fine, un ruolo fondamentale è svolto dall'opera interpretativa della giurisprudenza, che, come sempre, compensa le lacune delle norme.
Un principio, generale ma fondamentale per risolvere la questione, è stato espresso dalla sentenza numero 16583/2012 della Corte di cassazione, con la quale si è precisato che il criterio di ripartizione delle spese fissato dall'articolo 1126 c.c. si applica in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura. Sono invece escluse le spese volte al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.
È chiaro quindi che in ciò va ricercato il metro per valutare chi effettivamente debba farsi carico delle spese per la pavimentazione: queste riguardano la struttura delle terrazze e la finalità di copertura o sono semplicemente volte al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale delle quali costituiscono il prolungamento?
Nel primo caso, si applica l'articolo 1126 c.c., nel secondo no.
Da quanto riportato nel quesito, sembrerebbe rientrarsi nella seconda ipotesi, con la conseguenza di dover considerare le spese per la pavimentazione come a carico del solo proprietario.
Insomma: l'articolo 1126 c.c. pone a completo carico del proprietario esclusivo solo le spese che riguardano quella parte del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura, mentre tutte le altre spese attinenti a parti che svolgano comunque una funzione di copertura vanno sempre suddivise tra il proprietario esclusivo e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, nella proporzione sovra indicata (cfr. Cass. 25 febbraio 2002, n. 2726).
Occorre quindi sincerarsi che le condizioni del pavimento non siano tali da compromettere la funzione di copertura, ma compromettano soltanto l'ottimale godimento del bene da parte del proprietario.
Solo se in qualche modo esse intacchino l'utilità connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, al rifacimento saranno chiamati a partecipare, nella misura dei due terzi, anche gli altri condomini.
Per avere un quadro completo della questione è a questo punto opportuno analizzarla anche da una prospettiva più ampia.
Ovverosia non bisogna tralasciare di tenere in considerazione che non sono mancati casi in cui le spese per la pavimentazione (così come quelle per i parapetti) si siano rese necessarie in via conseguenziale e strumentale rispetto a quelle per il rifacimento o la manutenzione della copertura.
Insomma: che da queste ultime siano derivate.
In tale specifico caso, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese inerenti i lastrici solari di uso esclusivo trova applicazione e tutti sono chiamati a partecipare all'esborso (cfr. Cass. 19 ottobre 1992, n. 11449).
Per quanto riguarda, invece, le spese inerenti il parapetto del balcone, la risposta al quesito va rinvenuta in un due importanti (sebbene risalenti) sentenze.
La prima è della Corte di cassazione: la numero 5732 del 5 dicembre 1978.
Con essa si è stabilito in via generale che i muri che limitano verso l'esterno gli appartamenti del piano attico non possono in generale essere considerati avulsi dalla struttura unitaria dell'immobile, ma rientrano tra le parti comuni dell'edificio.
La seconda è quella della Corte di appelli di Salerno del 16 marzo 1992, nella quale è stata fatta una più dettagliata distinzione.
Più precisamente si è affermato che sono di proprietà condominiale la parte strutturale e il rivestimento esterno del parapetto di copertura del piano attico (ovverosia il marcipano e il cornicione); i rivestimenti dei bordi aggettati (come i frontalini, i doccioni ornamentali, le fasce di intradosso e il gocciolatoio); i pilastri; le travi e la bardella.
Non fanno invece parte della proprietà condominiale: il rivestimento interno del parapetto, la soprastante ringhiera e la pavimentazione interna.
Alle spese di rifacimento di questi ultimi elementi, quindi, concorre solo il proprietario (sempre a meno che esse non siano derivate dai lavori di rifacimento o manutenzione della copertura, come già visto per il pavimento).
Per completezza, infine, evidenziamo che per quanto riguarda i balconi aggettanti, la giurisprudenza prevalente ritiene che il balcone aggettante sia un accessorio dell'appartamento cui si riferisce e, pertanto, non abbia alcuna natura condominiale.
Ciò ad esclusione del caso in cui esso stesso o alcuni suoi componenti siano un motivo ornamentale di rilievo per l'intero edificio.
Quindi, posta questa eccezione, per il resto i parapetti, così come il sottobalcone e i frontalini, devono ritenersi di proprietà esclusiva del titolare del balcone. Le spese afferenti, pertanto, sono a carico solo di quest'ultimo.
In tal senso si vedano, ad esempio, Cass. n. 637/2000, Cass. n. 14576/2004, Cass. n. 1784/2007 e Cass. 15713/2007.
Avv. Valeria Zeppilli
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