Come aprire un B&B

• Cos'è il Bed & Breakfast
• B&B: come avviare l'attività
• B&B: i vantaggi fiscali
• L'affittacamere
• Quali requisiti deve avere un B&B
• Aprire un B&B nella propria casa
• Aprire un B&B in condominio

Cos'è il Bed & Breakfast

Il Bed & Breakfast è un'attività ricettiva a conduzione familiare gestita da privati, i quali utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali, per offrire un'ospitalità informale ed economica, incentrata soprattutto sul contatto umano. 

Nata nel Nord Europa, la formula del B&B si è rivelata vincente anche in Italia, rappresentando sempre di più la scelta preferenziale rispetto ad altri tipi di alloggio ed accoglienza per i viaggiatori, grazie sia alla diversificazione dell'offerta che alla diffusione capillare su tutto il territorio nazionale, ma soprattutto al rapporto qualità/prezzo ed al valore aggiunto rappresentato dalla condivisione con lo stile di vita del luogo e il contatto con la gente che vi abita. 

B&B: come avviare l'attività

Gli adempimenti necessari per l'apertura di un B&B nel nostro Paese sono regolati dalle norme regionali e dai regolamenti specifici comunali, nel rispetto della l. n. 135/2001 ("Riforma della legislazione nazionale del turismo"). 

Dichiarazione inizio attività

Il primo passo consiste nel presentare allo sportello Suap del comune di pertinenza (o per via telematica), la dichiarazione di inizio attività e del periodo o dei periodi di non attività. Alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) che ha sostituito la precedente DIA (Denuncia di Inizio Attività), vanno allegati i documenti necessari per la completa definizione della pratica, variabili di regione in regione (planimetria dell'abitazione, contratto di proprietà ed affitto, polizia di assicurazione, ecc.).

Gli step successivi

Gli adempimenti successivi riguardano le pratiche, gestite dai locali uffici turistici, per la classificazione della struttura, per il monitoraggio e la comunicazione di arrivo e presenza di ciascun ospite all'autorità di Pubblica Sicurezza, sulla base delle procedure definite specificamente da ogni regione.

La violazione delle prescrizioni di legge per l'avvio (e l'esercizio) dell'attività di B&B comporta il pagamento di sanzioni amministrative. 

B&B: i vantaggi fiscali

Di regola, l'attività del B&B, ove presenti i parametri della discontinuità (ovvero dell'occasionalità) e dell'assenza di mezzi organizzati, non viene considerata impresa. Pertanto, nell'erogazione delle prestazioni il titolare è esonerato dall'iscrizione al registro delle imprese presso la locale camera di commercio, dall'attivazione della partita iva e da tutte le conseguenti implicazioni formali (libri contabili, registri, ecc.). 

Tali procedure semplificate trovano analogo riconoscimento anche sotto il profilo tributario. 

Il titolare è tenuto, infatti, solamente ad adempiere agli obblighi ordinari ai fini Irpef, dichiarando i proventi derivanti dall'attività commerciale non esercitata abitualmente (alla voce "redditi diversi"), al netto delle "spese inerenti" (ovvero quelle necessarie per lo svolgimento dell'attività: approvvigionamento di generi alimentari; materiale per la pulizia; utenze domestiche; ecc.), nonché a dotarsi di un supporto documentale minimo per quietanzare l'incasso dei corrispettivi (c.d. bollettino madre-figlia) e a conservare la documentazione concernente l'attività (fatture, scontrini, bollette, ecc.). 

L'affittacamere

L'alternativa "professionale" al B&B è, invece, quella dell'affittacamere, paragonabile al primo quale formula di offerta ma non soggetto alle medesime limitazioni (in termini di numero di camere, posti letto, e limiti temporali). Per l'affittacamere, trattandosi di attività d'impresa è, ovviamente, richiesta l'iscrizione al registro delle imprese con tutti i conseguenti adempimenti fiscali e previdenziali. 

Quali requisiti deve avere un B&B

Tutte le regioni chiedono che gli immobili utilizzati per il B&B siano in regola con i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e urbanistico-edilizi (impianti elettrici, gas, riscaldamento, ecc.) prescritti per le abitazioni, individuando, altresì, specifici requisiti strutturali per l'alloggio. 

Requisiti B&B

È previsto, infatti, che lo stesso abbia una superficie minima (generalmente, 14 mq per camera doppia e 8 mq per camera singola), in rapporto al numero di camere e ai posti letto (il numero è variabile da 3 a 6 camere circa, per un massimo di 6-20 posti letto), richiedendo anche la presenza di arredi di base (letto, armadio, comodini, cestini, sedie, lampade, ecc.).

È richiesto, inoltre, che gli ospiti abbiano accesso indipendente alla propria stanza (ossia, senza dover attraversare altre camere da letto o di servizio destinate alla famiglia o agli altri ospiti) e che vi sia almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto.

Di norma, inoltre, viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali e il cambio della biancheria (che può avvenire a cadenza diversa e, comunque sempre, ad ogni cambio dell'ospite).

I servizi offerti dal B&B

Il servizio dovrà essere fornito avvalendosi della propria organizzazione familiare, offrendo agli ospiti cibi e bevande per la prima colazione (di regola, sempre compresa nel servizio di B&B), senza alcun tipo di manipolazione. Tale divieto, tuttavia, non comporta che debbano essere somministrati solo alimenti confezionati industriali (tant'è che alcune regioni richiedono proprio la somministrazione di prodotti provenienti dal territorio locale), ma va interpretato nel senso che il gestore non può manipolare i prodotti in assenza delle prescritte autorizzazioni igienico-sanitarie; nulla impedisce, in ogni caso, che questi vengano acquistati da chi ha le autorizzazioni del caso (non è infrequente nella prassi, la convenzione con bar per la fornitura delle colazioni).

Aprire un B&B nella propria casa

L'esercizio dell'attività di Bed & Breakfast non comporta modifica della destinazione d'uso ai fini urbanistici dell'immobile (che in genere è di tipo civile abitazione).

Inoltre, è possibile che il B&B sia esercitato non solo in un'unità immobiliare di proprietà ma anche in una presa in locazione (ad uso abitativo), a meno che il locatore non abbia espressamente e per iscritto vietato al conduttore di subaffittare le singole stanze dell'appartamento (art. 1594 c.c.), oppure in un'abitazione ricevuta in comodato, purché questo contratto specifichi, sempre per iscritto, che il comodatario possa esercitarvi l'attività (art. 1804 c.c.).

Al fine di garantire la continua accoglienza ai clienti, viene in genere richiesta la presenza dei proprietari (o dei locatori o comodatari) nell'unità abitativa dove viene svolta l'attività di B&B, i quali hanno l'obbligo di dimora nella medesima (per i periodi di esercizio dell'attività) ovvero anche solo di residenza nel comune in cui la stessa è svolta (purchè l'unità abitativa in cui è esercitata l'attività sia ubicata a breve distanza dalla dimora personale).

Infine, è previsto che il proprietario, nell'assistere gli ospiti, possa avvalersi dell'"organizzazione familiare", ovvero degli altri componenti del nucleo familiare che dimorano nell'immobile (genitori e altri parenti conviventi).  

Aprire un B&B in condominio

L'attività di B&B può essere liberamente avviata anche in condominio, non essendovi l'obbligo del condomino di richiedere l'autorizzazione all'assemblea condominiale, purchè, in ogni caso, il regolamento non contenga espliciti divieti in merito.

Sulla questione è intervenuta la Corte Costituzionale con sentenza n. 369/2008, dichiarando l'incostituzionalità di una norma regionale (nella specie, regione Lombardia) che subordinava l'apertura di un B&B all'autorizzazione dell'assemblea condominiale.

La Corte ha, altresì, sancito che non possono essere poste limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le stesse non vengano specificamente previste e approvate nei singoli atti d'acquisto o nel regolamento di condominio.