Limiti alla proprietà

Le facoltà attraverso le quali si esplica il diritto di proprietà sono molto ampie, ma trovano comunque un confine in varie limitazioni imposte dalla legge

• Limiti proprietà: perchè esistono?
• Limiti alla proprietà nell'interesse pubblico
• Limiti alla proprietà nell'interesse privato

Limiti proprietà: perchè esistono?

I limiti della proprietà ricavabili dal codice civile, che nel loro insieme e nella loro articolazione valgono a definire l'istituto in termini generali, possono essere ricondotti a due categorie:

• limiti imposti per ragioni di pubblico interesse
• limiti imposti per salvaguardare i concorrenti diritti degli altri soggetti privati

Contemperamento degli interessi

Il codice del 1942, infatti, e, successivamente, la Carta Costituzionale (con la previsione del rinvio alla legge ordinaria per la disciplina dei modi di acquisto, di godimento e dei limiti alla proprietà), anzichè provvedere all'elencazione delle facoltà connesse al diritto sulla cosa, si sono preoccupati di indicarne espressamente i limiti, nell'ottica di un contemperamento dell'interesse privato con quello dei terzi e dell'intera collettività.

Funzione sociale della proprietà

Alla stessa ratio risponde la garanzia della "funzione sociale" della proprietà, prevista dall'articolo 42 della Costituzione con l'obiettivo di renderla accessibile a tutti assicurando una più equa distribuzione della ricchezza: in altri termini, il fine del legislatore è quello di far sì che il diritto di proprietà, come qualsiasi altro diritto soggettivo, non solo non costituisca strumento di offesa o veicolo di danno, ma non sia da impedimento alla realizzazione di interessi pubblici o individuali, funzionando altresì come strumento efficace di soddisfacimento di interessi extraindividuali (si pensi al proprietario di fondi destinati a determinate coltivazioni interessanti la produzione nazionale).

Limiti alla proprietà nell'interesse pubblico

La categoria dei limiti alla proprietà nell'interesse pubblico si è evoluta e articolata nel tempo, attraverso specifiche normative tese ad assicurare la realizzazione della funzione sociale prevista dall'articolo 42, comma 2, della Costituzione, sulla base della stretta connessione con la natura del bene che forma l'oggetto della proprietà.

Alle previsioni contenute nel codice civile e nella stessa Carta Costituzionale - come l'espropriazione per pubblica utilità (ex art. 42 e 834 c.c.), la requisizione e l'imposizione di vincoli per necessità pubbliche (art. 835 c.c.) - nel tempo, in base alla "natura del bene" oggetto della proprietà, nonchè della destinazione dello stesso e dell'esigenze di realizzazione dell'interesse pubblico, si sono aggiunti altri e più pregnanti limiti al godimento e all'esercizio del diritto di proprietà.

Principali limiti nell'interesse pubblico

Occorre menzionare, in tal senso:

• le leggi a presidio della tutela ambientale,
• le leggi volte a disciplinare l'attività di coltivazione, conservazione o l'esercizio di determinati beni che interessano la produzione nazionale,
• i vincoli imposti per il rispetto delle distanze legali delle costruzioni dalle c.d. "zone di rispetto" (strade, ferrovie, autostrade, ecc.),
• le servitù e le imposizioni sui fondi per assicurare l'utilità alla P.A. (per le linee telefoniche, i segnali stradali, le condutture elettriche, ecc.),
• i vincoli forestali e paesaggistici,
• i vincoli idrogeologici (artt. 866 e ss. c.c.),
• le particolari discipline dettate per le miniere, le cave, le torbiere e i fabbricati adibiti ad uso alberghiero.

Il legislatore ha previsto anche diverse condotte attive cui i privati possono o devono attenersi, come ad esempio la possibilità della formazione di consorzi tra proprietari, volontari o coattivi, per la bonifica integrale (857 c.c.), per la migliore utilizzazione delle acque (821 c.c.), per la ricomposizione fondiaria (850 c.c.).

Limiti alla proprietà nell'interesse privato

Oltre all'evitare che il diritto soggettivo della proprietà non costituisca uno strumento di offesa nè un veicolo di danno, attraverso specifiche disposizioni (come il divieto degli atti emulativi ex art. 833 c.c.), il legislatore ha previsto anche una serie di ulteriori limiti finalizzati a salvaguardare gli interessi degli altri privati, che operano soprattutto nei rapporti c.d. di "vicinato" e che riguardano la proprietà immobiliare.

Il fine, com'è evidente, è quello di contemperare l'assolutezza del diritto del proprietario sulla propria res con l'analogo potere degli altri proprietari, in modo che la libertà di ciascuno non confligga con quella degli altri soggetti.

In linea di principio, il diritto di godere e disporre della propria res, da parte del proprietario, va contenuto entro i propri confini: tali "confini" rappresentano i limiti legali della proprietà, ne definiscono il contenuto circoscrivendo l'ambito in cui il diritto è tale rispetto a quello in cui non lo è più, poichè incide sul parallelo diritto altrui.

Principali limiti nell'interesse privato

I limiti relativi ai "diritti e doveri di vicinato" che interessano esclusivamente la proprietà immobiliare riguardano, in particolare:

• il rispetto delle distanze nelle costruzioni, nelle piantagioni, nell'escavazione di fossi o pozzi ecc. (artt. 873-899 c.c.),
• le prescrizioni sulle luci e sulle vedute, tese a consentire sia il passaggio della luce e dell'aria che la possibilità di affaccio ai vicini (artt. 900-907 c.c.),
• le norme in materia di stillicidio, che prevedono che il proprietario costruisca i tetti in modo che le acque piovane scolino sul suo terreno e non su quello dei vicini (art. 908 c.c.),
• le norme in materia di utilizzo delle acque private (artt. 909-922 c.c.),
• il divieto di immissioni (art. 844 c.c.).

Le immissioni

Un particolare approfondimento lo meritano le immissioni, che sono una delle principali fonti di contenzioso tra vicini.

Con riferimento ad esse, se è agevolmente spiegabile il divieto di ogni immissione materiale di cose o persone (facere in alienum), meno semplice risulta il vietare le cc.dd. "immissioni immateriali" che non sono conseguenza di una intrusione nella sfera altrui bensì di quanto ciascuno fa in casa propria ma che, per ovvi motivi (si pensi al fumo, al calore, ai rumori, ecc.), si diffonde inevitabilmente sulla proprietà vicina.

A tal proposito, il codice civile ha previsto, all'art. 844 c.c., che ciascun proprietario di un fondo non può impedire "le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino se non superano la normale tollerabilità".

L'accertamento del criterio della "normale tollerabilità" compete all'autorità giudiziaria, che vi provvede avendo riguardo alla condizione dei luoghi e contemperando le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e degli usi.

A tal fine, giungono in soccorso numerose leggi speciali che prendono in considerazione le immissioni gassose, liquide, sonore, ecc.

Data: 15 luglio 2022