Lo sfratto per finita locazione

Il procedimento speciale per convalida di sfratto è disciplinato dal codice di procedura civile agli articoli 657 e seguenti. 

• Cos'è lo sfratto?
• Sfratto per finita locazione: il procedimento
• Opposizione dell'intimato
• Sfratto per finita locazione e intimazione di licenza

Cos'è lo sfratto?

Prima di analizzare la disciplina dettata dal codice di rito con riferimento a tale procedimento speciale, occorre precisare che lo sfratto rappresenta il provvedimento con cui il giudice impone all'inquilino di lasciare l'appartamento e di riconsegnarlo al proprietario.

Le due principali ipotesi di sfratto prese in considerazione dal nostro ordinamento sono quello per finita locazione e quello per morosità.

Ci soffermeremo in questa sede, in particolare, sul primo, intimato quando, nonostante la scadenza del contratto di locazione, il conduttore non lascia libero l'appartamento del locatore.

Sfratto per finita locazione: il procedimento

Lo sfratto per finita locazione, ai sensi dell'articolo 657 del codice di procedura civile, è intimato dopo la scadenza del contratto. Più nel dettaglio, la procedura inizia con l'intimazione da parte del locatore di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione del conduttore per ottenerne la convalida.

Nella citazione (da farsi dinanzi al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata) deve essere inserito necessariamente l'avvertimento al convenuto che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice provvederà a convalidare lo sfratto.

Il codice prevede, poi, che tra il giorno della notifica dell'intimazione e quello dell'udienza devono intercorrere non meno di venti giorni liberi (salvo per le cause che richiedono pronta spedizione, per le quali il giudice, su istanza dell'intimante e con decreto motivato, può dimezzare i termini) e che le parti devono costituirsi in giudizio mediante deposito dell'intimazione e della relata di notifica o della comparsa di risposta in cancelleria o presentando questi documenti direttamente dinanzi al giudice in udienza.

Se all'udienza l'intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e dispone l'apposizione della formula esecutiva in calce alla citazione, con effetto trenta giorni dopo. Ciò, tuttavia, a meno che non risulti o appaia evidente che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.

Opposizione dell'intimato

Può accadere, invece, che l'intimato, comparendo all'udienza, proponga opposizione.

In tal caso, se le eccezioni sono fondate su prova scritta o se esistono gravi motivi si apre un ordinario procedimento di cognizione.

Nel caso, invece, in cui le eccezioni non siano fondate su prova scritta e non sussistono gravi motivi, il giudice pronuncia il rilascio con ordinanza non impugnabile, con riserva delle eccezioni del convenuto.

Tale ordinanza è immediatamente esecutiva, ma il giudice può subordinarla a una cauzione per danni e spese.

Opposizione dopo la convalida

Anche nel caso in cui l'intimazione di sfratto sia stata convalidata in assenza dell'intimato, quest'ultimo può farvi opposizione. Perché essa sia legittima, tuttavia, egli deve provare di non aver avuto tempestiva conoscenza dell'intimazione per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.

L'opposizione non sospende il processo esecutivo e, soprattutto, non è più ammessa se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione.

Sfratto per finita locazione e intimazione di licenza

Il codice di procedura civile, all'articolo 657, oltre che lo sfratto per finita locazione disciplina anche l'intimazione di licenza. 

Si tratta, in particolare, dell'ipotesi in cui il procedimento per la convalida dello sfratto si apre con un'intimazione fatta prima della scadenza del contratto, per impedire che lo stesso si rinnovi.

E' un'ipotesi eccezionale di condanna in futuro.

Anche in questo caso l'intimazione va fatta con contestuale citazione per la convalida, nel rispetto dei termini previsti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

Il procedimento è analogo a quello descritto per lo sfratto per finita locazione.

Aggiornamento: dicembre 2019