Il pignoramento immobiliare
Tutto quello che c'è da sapere sul pignoramento immobiliare: notifica, trascrizione, custodia, vendita, assegnazione, rateizzazione e conversione
Tra le principali modalità in cui si può svolgere l'esecuzione forzata vi è il pignoramento immobiliare.
Vediamo cos'è e come è disciplinato oggi, anche a seguito alle numerose riforme che, nel corso degli anni, ne hanno modificato la regolamentazione.
- Cos'è il pignoramento immobiliare
- Notifica e trascrizione del pignoramento immobiliare
- La custodia dell'immobile pignorato
- Pignoramento di beni indisponibili o donati
- Valore dell'immobile pignorato
- La vendita dell'immobile pignorato
- Rateizzazione
- L'assegnazione dell'immobile pignorato
- La conversione del pignoramento immobiliare
Cos'è il pignoramento immobiliare
Il pignoramento è l'atto formale con il quale prende il via l'espropriazione forzata e che, nei fatti, contiene l'ordine imperativo di non sottrarre un certo bene alla procedura esecutiva.
Quando esso ha ad oggetto beni immobili di proprietà del debitore si parla di pignoramento immobiliare.
Notifica e trascrizione del pignoramento immobiliare
L'espropriazione immobiliare può prendere il via entro massimo 90 dalla notifica del precetto.
Per provvedervi è necessario notificare al debitore un atto di pignoramento nel quale vanno indicati tutti gli estremi idonei a identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare e, poi, trascrivere tale atto nei registri immobiliari.
L'atto notificato e la nota di trascrizione nei registri immobiliari vanno poi depositati dal creditore in Tribunale nel termine di 15 giorni.
In tal modo inizia ufficialmente la procedura di esecuzione.
Nel dettaglio, la vendita o l'assegnazione del bene devono avvenire al massimo entro 45 giorni dal suo pignoramento che, in caso contrario, perde ogni efficacia e la sua trascrizione è cancellata.
La custodia dell'immobile pignorato
Nel corso della procedura esecutiva, i beni pignorati sono custoditi da un soggetto che generalmente è identificato con il debitore.
Tuttavia, su richiesta del debitore, il giudice può nominare custode anche un soggetto terzo.
Il custode, chiunque esso sia, deve rendere il conto dell'amministrazione e curare il mantenimento del bene. Egli può concederlo in locazione solo se è stato espressamente autorizzato dal giudice.
Custodia da parte del debitore
Nel corso della procedura esecutiva, il debitore è generalmente autorizzato a continuare ad abitare nell'immobile.
Tuttavia, in determinati casi, il giudice può disporne la liberazione, anche revocando l'eventuale iniziale autorizzazione.
Pignoramento di beni indisponibili o donati
È interessante sottolineare che nelle procedure esecutive iniziate a partire dal 27 giugno 2015, al creditore è data la facoltà di pignorare i beni immobili sui quali è stato posto dal debitore un vincolo di indisponibilità o che sono stati donati, anche prima che tali atti siano stati dichiarati inefficaci.
A tal fine è tuttavia necessario che l'atto del debitore sia pregiudizievole per il creditore e compiuto a titolo gratuito successivamente al sorgere del credito.
Il creditore, inoltre, deve essere munito di titolo esecutivo e deve aver trascritto l'atto di pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell'atto pregiudizievole.
Valore dell'immobile pignorato
Il valore dell'immobile pignorato è stabilito dal giudice tenendo conto del valore di mercato determinato in forza degli elementi che siano stati forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi del primo comma dell'art. 569 del codice di rito.
L'esperto, in particolare, determina il valore calcolando la superficie dell'immobile e specificando sia la superficie commerciale che il valore per metro quadro e il valore complessivo.
Poi procede agli adeguamenti e alle correzioni di stima precisandoli in maniera analitica.
La vendita dell'immobile pignorato
Come accennato, il pignoramento immobiliare perde efficacia se non è seguito entro 45 giorni dalla vendita o dall'assegnazione del bene.
La vendita, in particolare, va richiesta formalmente con un atto da depositare in Tribunale.
Può farne richiesta sia il creditore procedente, che uno degli eventuali creditori intervenuti.
Nei 60 giorni successivi al deposito di tale atto (prorogabili al massimo una sola volta, per la medesima durata e in presenza di validi motivi) vanno depositati in Tribunale anche gli estratti del catasto e i certificati dai quali si evincono le iscrizioni e le trascrizioni fatte nei 20 anni precedenti sul medesimo immobile.
Se tali termini non vengono rispettati, il pignoramento viene dichiarato inefficace a la procedura si estingue.
Offerta o incanto
Una volta che il giudice abbia invece autorizzato la vendita, questa si svolge con due modalità: con o senza incanto.
Nel primo caso, dopo che della vendita sia data pubblicità, ogni soggetto interessato è legittimato a presentare nei termini un'offerta irrevocabile in busta chiusa, prestando cauzione.
Nel secondo caso, invece, viene disposto lo svolgimento di un'asta alla quale i soggetti interessati sono chiamati a partecipare. Anche in questo caso va versata una cauzione.
Si precisa che la vendita con incanto può essere disposta solo se il giudice ritiene probabile che essa si verifichi a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.
Aggiudicato il bene con l'una o con l'altra modalità, il giudice decreta il trasferimento della proprietà e ordina la cancellazione delle trascrizioni e il rilascio del bene.
Numero massimo di aste
In forza della riforma del processo esecutivo di cui al d.l. n. 59/2016, oggi le regole che disciplinano il pignoramento immobiliare hanno subito una sostanziale modifica.
Quando la vendita è stata affidata a un commissionario, infatti, essa può essere tentata per massimo tre volte.
Ogni tentativo, poi, può prevedere un ribasso del prezzo rispetto al precedente di un quarto.
Eventualmente, poi, in mancanza di istanze di assegnazione il giudice può decidere di fissare una quarta asta a un prezzo base inferiore sino alla metà rispetto al precedente tentativo.
Rateizzazione
Il d.l. n. 83/2015 ha introdotto la possibilità di rateizzare il pagamento del bene pignorato e poi venduto.
Le rate, in ogni caso, non possono essere dilazionate per più di 12 mesi e vanno pagate senza ritardo.
Il pagamento anche di una sola rata, infatti, comporta la risoluzione del contratto di vendita, con perdita di quanto già corrisposto.
L'assegnazione dell'immobile pignorato
Alternativa alla vendita è l'assegnazione.
Essa va chiesta mediante il deposito in Tribunale di un'apposita istanza nella quale, in sostanza, si offre una somma per poter ottenere l'assegnazione del bene nel caso in cui la vendita vada deserta.
Può anche accadere che la vendita vada deserta e che manchino istanze di assegnazione: in tal caso il giudice dispone una nuova vendita.
La conversione del pignoramento immobiliare
È opportuno infine evidenziare che il debitore il cui bene immobile sia stato pignorato può chiedere, prima che ne sia disposta la vendita o l'assegnazione, la conversione del pignoramento.
Si tratta, in sostanza, di sostituire il pignoramento con una somma di denaro al fine di evitare l'espropriazione.
Se il giudice lo stabilisce, il debitore può anche versare la somma determinata nell'istanza di conversione (maggiorata degli interessi scalari) con rateizzazioni mensili di durata massima di 48 mesi.
Quando ammette la sostituzione di beni immobili (o anche mobili) pignorati il giudice dispone anche che le cose siano liberate dal pignoramento con il versamento dell'intera somma.
Aggiornamento: dicembre 2019
Vedi anche L'espropriazione immobiliare - guida legale