Le garanzie per il mutuo

• Quali sono le garanzie per il mutuo
• Mutui chirografari e mutui garantiti
• Ipoteca
• Fideiussione
• Polizze assicurative
• Estinzione anticipata ed inadempimento

Quali sono le garanzie per il mutuo

Le garanzie che il mutuante può richiedere al mutuatario sono molteplici.

Tra le più comuni troviamo:

• l'ipoteca;
• la fideiussione;
• le polizze assicurative;
• i tassi di mora.

Mutui chirografari e mutui garantiti

In generale, i mutui si possono classificare in due macro modelli:

• mutui chirografari;
• mutui garantiti.

Il mutuo chirografario è privo di garanzia reale e prevede solo un accordo scritto tra mutuante e mutuatario, in cui compare l'unica garanzia prevista: le firme personali. Normalmente ha una durata inferiore ai 5 anni e, per questo motivo, può essere erogato in tempi brevi.

La categoria dei mutui garantiti, invece, comprende tutti quei mutui che possono essere amministrati da garanzie, come: il mutuo ipotecario, il mutuo fideiussorio, il mutuo pignoratizio o il mutuo cambiario.

In particolare, il mutuo ipotecario è quello più frequentemente utilizzato nel caso dell'apertura di mutui per l'acquisto (o ristrutturazione) di un immobile. Solitamente ha una durata superiore ai 5 anni ed è stipulato davanti ad un notaio, che fa da garante e deposita il contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare per l'iscrizione all'ipoteca (l'atto deve essere reso pubblico con l'iscrizione ai pubblici registri immobiliari, solo in questo modo il creditore acquisisce il diritto di rivalsa sul bene ipotecato dal debitore).

Ipoteca

Secondo il diritto civile, l'ipoteca è "un diritto reale di garanzia" su un bene di un'altra persona, che deve avere la funzione di assicurare in qualche modo la restituzione del credito rilasciato.

Grazie all'ipoteca, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l'estinzione del debito, l'istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.

L'iscrizione all'ipoteca, mediante il deposito del contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare, deve essere fatta dal notaio con una durata legale di 20 anni.

Se dopo i 20 anni il mutuo non è estinto si può rinnovare il contratto; se, invece, il mutuo viene estinto prima si può richiedere la cancellazione dell'ipoteca.

E' comunque sconsigliato richiedere la cancellazione, a meno che non vi sia una reale necessità (ad esempio vendita dell'immobile), poiché la pratica è lunga e costosa. Conviene lasciar decadere l'ipoteca con una cessazione naturale che scatta automaticamente dopo i 20 anni previsti.

L'ipoteca immobiliare si spande anche ai "beni accessori" all'immobile stesso, come: box, cantina, soffitta, posto auto, ecc.

Chi apre un mutuo per l'acquisto di un immobile garantendolo con un'ipoteca, apre un mutuo detto "ipotecario".

Solitamente, il contratto prevede la definizione della percentuale di ricavato che l'istituto mutuante potrà percepire dalla vendita all'asta del bene in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario: tra il 150% ed il 300% della somma finanziata. In questo modo il creditore si tutela per recuperare anche gli interessi e le spese, oltre al capitale.

Fideiussione

Oltre all'ipoteca l'istituto mutuante potrebbe richiedere altre garanzie, tra cui la più frequente è la fideiussione.

Nel caso della fideiussione il creditore richiede che sia una terza persona a fare da garante per il soggetto mutuatario. La stipula deve avvenire tra il creditore ed il fideiussore, solitamente un familiare del debitore che si assume le responsabilità nel caso di inadempimento, e deve essere scritta.

Se il debitore non dovesse pagare le rate previste sarebbe il fideiussore a dover estinguere il debito.

Polizze assicurative

Gli istituti mutuanti richiedono la stipulazione di polizze assicurative, tra cui:

• polizza vita: a tutela di un'eventuale morte prematura del debitore;
• polizza incendio e scoppio: con cui l'immobile viene garanito contro il rischio di un incendio o di uno scoppio. Casi non tanto frequenti, ma l'istituto richiede sempre tale assicurazione e maggiore è il prezzo dell'immobile più onerosa è la spesa. Nella maggioranza dei casi di mutuo ipotecario vi è l'obbligo di sottoscrizione;
• polizza multi rischi: pacchetto assicurativo che copre contro il rischio di infortunio e malattia. Solitamente non è richiesto obbligatoriamente;
• Polizza a responsabilità civile: tutela da possibili danni causati a terze persone per colpa della proprietà immobiliare (ad esempio: perdita della lavatrice che allaga la casa del vicino, tegola che cade addosso a qualcuno, ecc.).

Alcune polizze sono facoltative per il mutuatario mentre altre sono obbligatorie ed incluse da contratto, in quest'ultimo caso l'istituto propone una compagnia assicurativa convenzionata, ma il cliente può valutarne altre e se dovesse trovarne una più conveniente può proporla.

I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell'immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.

Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all'istituto mutuante.

Estinzione anticipata ed inadempimento

E' sempre possibile estinguere anticipatamente il mutuo rispetto alla data prevista dal contratto, ma l'istituto mutuante in questo caso perderebbe il guadagno degli interessi futuri e per questo prevede una clausola contrattuale che permette l'applicazione di una penale calcolata in percentuale (che varia dall'1% al 4%) al debito residuo. Prima si decide di estinguere il mutuo, maggiore sarà l'importo della sanzione.

Anche nel caso in cui il mutuatario ritardi nel pagamento di una rata l'istituto prevede, da contratto, una penale, rappresentata dall'introduzione del tasso di mora. La quota di interessi della rata, infatti, subisce una maggiorazione (che oscilla tra l'1% ed il 4%) rispetto al tasso d'interesse applicato.

Inoltre, se il pagamento ritardato dovesse ripetersi più volte, l'istituto mutuante potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto tramite estinzione anticipata.