Le spese condominiali e l'esecuzione immobiliare

Nei confronti del condomino moroso, fallito ogni tentativo di raggiungere un accordo bonario finalizzato alla riscossione delle quote dovute, l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, novellato dalla legge n. 220 del 2012, oltre alla possibilità di sospendere la fruizione dei servizi comuni per morosità protratta da oltre sei mesi, offre al condominio uno strumento coercitivo ad hoc. Al primo comma dispone, infatti, che "per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".

L'esecuzione forzata

Qualora, a seguito della notifica del decreto ingiuntivo, non sia stato recuperato il credito condominiale, sarà necessario attivare la fase esecutiva con la notifica dell'atto di precetto e il successivo pignoramento (salvo richiesta di conversione da parte del debitore).
La legge mette a disposizione del condominio creditore una serie di azioni esecutive finalizzate al recupero coattivo delle somme mediante l'"aggressione" dei beni mobili o immobili del debitore:
- il pignoramento presso terzi (con lo scopo di ottenere il pagamento da parte di un terzo che ha un debito nei confronti del condomino moroso) che rappresenta, in presenza di determinate garanzie, l'espropriazione più rapida e concreta a livello procedurale;
- il pignoramento mobiliare (avente lo scopo di mettere all'asta i beni mobili di proprietà del debitore destinandoli, tramite la loro vendita forzata, alla soddisfazione dei crediti condominiali) che rappresenta la procedura esecutiva meno efficace sia per questioni di ordine procedurale (irreperibilità del debitore; impignorabilità dei beni; ecc.) che per la difficoltà di vendere i beni, salvo siano oggetti di pregio;
- il pignoramento immobiliare, con la successiva trascrizione, vendita all'asta dell'immobile e distribuzione tra i creditori del ricavato dalla vendita.
Pur trattandosi di una procedura lunga con poche garanzie di recupero del capitale in presenza di altri creditori privilegiati, l'esecuzione immobiliare rappresenta la strada più imboccata nella pratica, poiché è l'unica azione che consente al condominio di recuperare parte delle spese attraverso il subentro del nuovo proprietario al condomino moroso.

Ipoteca di terzi

Il rischio principale per il condominio che avvia una procedura di pignoramento immobiliare è la presenza di un'ipoteca trascritta da altri creditori (come, ad esempio, da parte dell'istituto di credito che ha concesso il mutuo per l'immobile oggetto della procedura). Costoro sono privilegiati rispetto al condominio e, al momento del riparto dei crediti ottenuti con la vendita dell'immobile, verranno soddisfatti per primi, potendo anche esaurire tutto il ricavato dell'asta, riducendo al minimo le possibilità per i crediti condominiali, che non godono di privilegio, di un recupero soddisfacente in sede di distribuzione.
Il condominio, quale creditore procedente, ha l'obbligo di avvertire gli altri creditori, titolari di ipoteca sull'immobile, che si sta procedendo con la vendita all'asta; il loro credito, anche in caso di intervento successivo, è comunque garantito dall'iscrizione ipotecaria e sarà considerato privilegiato in fase di riparto.
In presenza di altri creditori assistiti da garanzia reale, il condominio che abbia attivato il procedimento esecutivo ha, comunque, diritto in via privilegiata, al rimborso delle spese legali anticipate, poiché dal momento che queste rappresentano oneri sostenuti nell'interesse di tutti i creditori per giungere alla fase della liquidazione, vanno riconosciute in prededuzione ex art. 2770 c.c. (cfr. Cass. n. 8634/03).
Alla stessa ratio soggiace l'eventuale recupero delle spese condominiali maturate successivamente all'instaurazione della procedura esecutiva. In presenza di apposito intervento, il condominio potrebbe vedersi assegnato in prededuzione il rimborso per gli oneri sostenuti per la manutenzione e conservazione del bene comune dopo l'avvio della procedura (cfr. Trib. Bologna n. 1471/2000); tuttavia, non si tratta di una prassi giudiziaria poiché in genere il privilegio concerne le spese legali e non quelle condominiali vere e proprie.
Tale privilegio, invece, continua ad assistere il condominio nelle ipotesi di fallimento e procedure concorsuali (concordato preventivo, amministrazione straordinaria, ecc.). In questi casi, il condominio che, tramite il suo amministratore, presenta apposita istanza di insinuazione al passivo fallimentare, vedrà assegnati in prededuzione, i crediti formatisi dopo la dichiarazione di fallimento, a titolo di spese inerenti la gestione dell'immobile nel periodo in cui lo stesso è stato acquisito nella disponibilità della massa fallimentare, e, quindi, ad esclusivo vantaggio di tutti i creditori, mentre le spese relative ai periodi antecedenti la dichiarazione di fallimento saranno ammesse in via chirografaria, non essendo assistite da alcun privilegio.

Ipoteca del condominio e fondo cassa

Ulteriore possibilità di tutela del credito condominiale è la facoltà del condominio di iscrivere, sulla base del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ipoteca giudiziale sull'immobile di proprietà del debitore. Tuttavia, tale garanzia sarà sempre subordinata a quelle già trascritte eventualmente da terzi, offrendo però al condominio la possibilità di essere informato su qualsiasi procedimento in essere sul bene oggetto di ipoteca, per via dell'obbligo del procedente di darne avviso a tutti gli altri creditori.
Di regola, parallelamente, viene istituito dall'assemblea un fondo cassa ad hoc (c.d. "fondo morosi") per far fronte allo "scoperto" determinato dal debito del condomino moroso: le somme corrisposte dagli altri condomini rappresentano una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.

Acquirente e aggiudicatario

La garanzia principale per il condominio di recuperare parte delle spese non pagate dal condomino moroso è quella concessa dal secondo comma dell'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile che, mantenendo inalterata dopo la riforma del 2012 la responsabilità solidale tra il vecchio e il nuovo proprietario dispone che: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Per quanto riguarda i soggetti su cui incombe l'obbligazione, stante la previsione generica della norma ("chi subentra"), la dottrina e la giurisprudenza concordano nel far rientrare in tale categoria, oltre al nuovo acquirente, anche l'aggiudicatario dell'immobile a seguito di procedura esecutiva o concorsuale. La disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. 63 estende i suddetti obblighi anche ai soggetti che subentrano nei diritti reali minori sull'immobile.
Quanto all'oggetto dell'obbligazione, il limite fissato dall'art. 63 è rigoroso: i contributi sono dovuti per l'anno in corso e per quello precedente, intendendo per anno quello di gestione o esercizio condominiale e non quello solare.