Condominio: Fatta la legge trovato l'inganno

di Franco Pani - L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, al comma 2, come modificato dalla riforma del condominio (l. n. 220/2012), prevede che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Con tale novella, il legislatore ha introdotto una maggiore tutela nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti e dei creditori che dovranno, quindi, agire legalmente per il recupero dei loro crediti contro i creditori morosi, potendo rivolgersi al resto del condominio solo, in seconda battuta, attraverso la previsione ex lege della solidarietà passiva (prima, peraltro, scongiurata nella prassi).

Già in precedenza, era stato evidenziato su questo portale (Vedi: https://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14136.asp

) che, sulla base di quanto disposto dalla riforma condominiale a tutela dei condomini virtuosi e nei confronti dei creditori, soprattutto dei fornitori di utenze (acqua, luce, gas, ecc.) molto probabilmente questi ultimi avrebbero atteso molto meno prima di sospendere l'erogazione delle forniture.

Quanto accaduto in passato, facendo accumulare bollette non pagate anche per più di un anno, prima che i fornitori si facessero in qualche modo "vivi" con i condomini morosi, mettendoli in allerta, sembra provare il contrario.

Tuttavia, saranno state le critiche rivolte agli stessi fornitori, a seguito del "polverone" sollevato dalla stampa e dalle diverse associazioni a difesa dei consumatori che hanno denunciato una situazione di seria difficoltà economica delle famiglie, oppure il fatto che solo di recente le società somministratrici hanno compreso le difficoltà scaturenti dalla riforma per recuperare i propri crediti, sta di fatto che negli ultimi mesi la gran parte dei fornitori ha inviato raccomandate di preavviso di sospensione a distanza di pochi giorni dal mancato pagamento anche di una sola fattura, non accettando dilazioni diverse dal pagamento dell'intera bollette, e provvedendo realmente al distacco delle utenze entro un breve lasso di tempo.

Una situazione che, dai dati emergenti dalle varie associazioni, dai blog, dai forum e dalle community condominiali online, non riguarda solamente determinate località, ma si estende a tutta la penisola, e che vede amministratori intenti in tentativi di dissuasione dei condomini morosi e in trattative finalizzate a scongiurare i distacchi, nonché condomini virtuosi che, pur pagando regolarmente, rischieranno per colpa dei vicini di rimanere senza riscaldamento, acqua o energia elettrica (quindi, ascensore, illuminazione, ecc.).

In tale stato di cose, i condomini non possono far altro che sperare nelle azioni legali che l'amministratore, a seguito della riforma, dovrà obbligatoriamente intraprendere nei confronti degli altri condomini morosi, sebbene ciò non garantirà il buon esito delle stesse (e in ogni caso non in tempi brevi), comportando, quindi, il rischio del mancato esonero dei residenti in regola che, prima o poi, si vedranno comunque costretti a pagare per chi in regola non è, salvo che l'avvio delle azioni da parte dell'amministratore non sortisca l'effetto di dissuadere i condomini inadempienti i quali ottempereranno ai propri obblighi pur di non andare incontro ad una procedura giudiziale.

L'unico altro modo che avranno, altrimenti, i condomini per cercare di evitare di rimanere "al freddo" è quello dell'istituzione, da parte dell'assemblea, di un apposito fondo a copertura delle morosità che consentirà di sopperire alla situazione causata dai mancati versamenti degli altri, portando, tuttavia, ad un "sacrificio" da parte dei condomini in regola, i quali, a causa dei loro vicini, saranno costretti a pagare più del dovuto per poter ancora godere degli impianti e delle utenze a disposizione dell'edificio.

In sostanza, com'è evidente, fatta la legge trovato l'inganno. Così, il secondo comma dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prima tanto atteso e poi ben accolto dagli utenti, di fatto, ora non può che essere appellato quale "fatidico", visto che molto probabilmente risulta la causa scatenante dell'accelerazione da parte delle società fornitrici delle procedure di morosità e dei pedissequi distacchi delle utenze, ottenendo, così, esattamente il contrario di ciò che il legislatore si era prefisso.

Certo, la cosa migliore, e anche più semplice, sarebbe quella che tutti ottemperassero puntualmente al pagamento delle rate e degli obblighi condominiali, ma, complice la difficile congiuntura economica, sempre più spesso interi nuclei familiari si ritrovano a non poter far fronte alle spese, andando incontro a morosità. Rebus sic stantibus, se i fornitori perseverassero nel comportamento appena intrapreso, nel prossimo inverno, si avrà a che fare con una vera e propria piaga sociale.