Cassazione: riflessioni sulle problematiche relative alla costituzione di una servitù di parcheggio

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 23708 del 6 Novembre 2014. 

E' possibile costituire una servitù su un fondo ma perché si possa parlare di servitù è necessario che sussistano determinati requisiti che sono: la c.d. "predialità", cioè il peso imposto sul fondo servente; l'utilità, cioè la destinazione sociale ed economica dei fondi connessi che consente all'uno e all'altro proprietario di ricavarne un certo vantaggio; la titolarità dei due fondi a soggetti distinti; e la realità, cioè la circostanza che la servitù "segue" la cessione del fondo. 

Quando anche solo uno di tali elementi dovesse venire meno non si potrebbe certo parlare di servitù prediale, con tutte le conseguenze giuridiche che ne derivano.

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione un gruppo di eredi che avevano stipulato accordo (a loro dire per la costituzione  di una servitù di parcheggio su un fondo ceduto a titolo oneroso alla controparte) aveva chiesto di accertare giudizialmente l'esistenza di tale diritto reale. 

La richiesta veniva accolta in primo grado e in grado d'appello ma il verdetto veniva poi ribaltato dalla Cassazione sulla base del rilievo che si trattava del mero parcheggio di autovetture sul fondo - nonostante la presenza di un accordo siglato dalle parti - costituisce al più "manifestazione di possesso a titolo di proprietà del suolo" che non ha le caratteristiche tipiche di una servitù. 

Nella specie mancherebbe il requisito dell'utilità per il fondo dominante, e al fondo servente mancherebbe quello del peso. La mera possibilità di parcheggiare l'auto non può rilevare come vantaggio personale dei proprietari. In definitiva, la volontà negoziale che ha dato vita all'accordo contestato è comunque nulla per impossibilità dell'oggetto.

Come si legge in sentenza, le parti avevano testualmente stabilito che la vendita veniva fatta nello stato di fatto di diritto in cui si trovava nell'attualità e che il terreno sarebbe gravato da servitù di parcheggio limitatamente a due auto.

Secondo la Cassazione però non è configurabile una servitù di parcheggio perché il semplice fatto di parcheggiare le autovetture costituisce la manifestazione "di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecamente di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso", mentre "la mera 'commoditas' di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedono al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari".