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Data: 09/12/2011 09:00:00 - Autore: Luisa Foti
Il professionista non può risolvere il contratto di locazione dello studio affittato senza l'agibilità se nell'accordo non si fa espressa menzione al tipo di uso. È questo il contenuto della sentenza della Corte di Cassazione n. 25248, depositata il 29 novembre 2011. In precedenza la Corte di appello di Brescia aveva rigettato la domanda di un dentista, conduttore di un appartamento, intesa ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione dell'immobile adibito a studio dentistico per inadempimento della locatrice. I giudici di merito accoglievano invece la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore. Nella fattispecie il contratto di locazione non riportava alcuna clausola esplicita relativa all'utilizzo dell'immobile ad uso medico/dentistico o genericamente professionale, né altro elemento dal quale potesse desumersi che la comune volontà fosse appunto quella di concedere i locali per quell'uso (si parla infatti nel contratto solo di un immobile da adibirsi ad uso ufficio). Non essendo onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato, nel caso in cui il conduttore non ottenga tale autorizzazione non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento del locatore, anche se il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Nel caso in esame inoltre la destinazione particolare dell'immobile locato - tale da richiedere che l'immobile sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative diventa rilevante quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o infine quale contenuto di obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stata stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. 5836 del 2007). Per questi motivi, la mancanza del certificato di abitalibilità/agibilità dei locali affittati non poteva porsi a carico della locatrice. In seguito al ricorso per cassazione proposto dal conduttore, gli Ermellini, rigettando il ricorso, hanno spiegato che in via generale nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio e- in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di una attività commerciale – costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata. Tuttavia, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della specifica attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni.
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