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Data: 08/12/2011 10:00:00 - Autore: Avv. Michele D'Auria![]() Attualmente circa la met� della popolazione italiana vive in condominio; situazione ben diversa dal 1942, anno di emanazione del Codice Civile e delle relative norme in materia di comunione e condominio negli edifici ivi contenute. La necessit� di una riforma organica della materia a livello legislativo appare palese da svariati lustri, ma fino ad oggi il Legislatore, pur avendo dato inizio a diversi disegni di ammodernamento delle disposizioni normative, non � mai riuscito a concludere l'iter di formazione, arenandosi in mere ed incompiute proposte progettuali e lasciando ad una Giurisprudenza di merito e di legittimit�, spesso contraddittoria e anche �creativa�, il ruolo di necessario supplente. Qualcosa per� sembra essere cambiato recentemente; il Senato, infatti, � riuscito ad approvare un testo di riforma organica il 26 gennaio 2011 trasmettendolo successivamente alla Camera, ove � attualmente esaminato (DDL 4041). Pur con le dovute cautele - indispensabili specie nel non facile periodo attualmente attraversato dal nostro Paese, che potrebbe portare ad una chiusura anticipata della sedicesima legislatura - la riforma, secondo le previsioni dei proponenti, potrebbe essere approvata in via definitiva per l'estate del 2012. Non sar� pertanto inutile cominciare ad esaminare il testo della (probabile) futura normativa. Anche perch� - caso singolare, a dire il vero, che coinvolge direttamente il Foro salernitano - la giurisprudenza di merito ha cominciato ad applicare le disposizioni del testo di riforma prima ancora che le stesse siano state tradotte in articoli di legge; il riferimento � al decreto del 3 maggio 2011, I Sez., di cui si dir� appresso. Cosa cambier�, dunque? Prima di tutto va rilevato che i proponenti hanno deciso di muoversi all'interno dell'area codicistica, operando perci� sugli articoli del codice civile gi� esistente con modificazioni e inserimenti; scelta tutto sommato condivisibile, che si pone nel solco di una necessaria unitariet� organica del diritto civile, che - almeno a livello degli istituti di maggior importanza - pare giusto trovi una esplicazione anche materiale all'interno di un testo normativo unico e fondamentale, quale appunto � il codice civile. Tale impostazione verr� seguita anche in questa sede; naturalmente si avr� presente che i limiti di spazio del presente articolo non consentono una approfondita disamina del testo di riforma, per cui ci si dovr� forzatamente limitare ad una veloce scorsa. La prima modifica prevista dal DDL in esame riguarda l'art. 1117. L'elenco delle parti comuni viene ampliato, facendovi rientrare espressamente le aree destinate a parcheggio ed i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo; viene inoltre introdotta una importante novit� laddove, sempre con riferimento alle parti comuni dell'edificio, viene fatta salva la contraria disposizione del titolo che per� a pena di nullit� - e qui sta la nuova previsione - deve indicarne l'ulteriore destinazione d'uso, anche se aventi diritto a godimento periodico. Vengono introdotti ex novo gli articoli 1117 bis - ter e quater. L'art. 1117-ter � dedicato alle sostituzioni ed alle modificazioni delle
destinazioni d'uso delle parti comuni. Ad onor del vero non appare chiarissimo
il significato di �sostituzione delle parti comuni�; in ragione anche della
complessa procedura prevista, che analizzeremo tra poco, pare potersi escludere
che ci si riferisca alla semplice manutenzione straordinaria che comporti
sostituzione o ricostruzione degli impianti comuni. L'art. 1117-quater introduce un notevole rafforzamento nella tutela delle destinazioni d'uso contro le attivit� contrarie poste in essere dai condomini, e ci� sia con riguardo alla destinazione d'uso delle parti comuni sia con riguardo alla destinazione d'uso di quelle di propriet� esclusiva. Degna di nota � la individuazione della legittimazione attiva che spetta - ovviamente - al condomino ma anche - e questo invece rappresenta una novit�, non isolata, nel testo di riforma - al semplice conduttore. La richiesta di tutela va avanzata prima di tutto all'Aministratore, che dovr� procedere a diffida; qualora questa non sortisca effetti si potr� chiedere all'Amministratore di convocare apposita assemblea; trascorsi trenta giorni senza che l'Amministratore abbia provveduto � ammesso ricorso all'autorit� giudiziaria che provveder� in via di urgenza. L'art. 1118 viene riscritto; tra le cose da appuntare vi � il rafforzamento del vincolo di solidariet� nei confronti dei terzi, che sar� ripreso anche nell'art. 63 disp. att., e la previsione della possibilit� di distacco dagli impianti di condizionamento e riscaldamento ove ci� non comporti notevole squilibrio nel funzionamento; resta l'obbligo di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria e messa a norma. Vengono riscritti anche gli articoli 1120 e 1122. L'art. 1122, come riscritto dal testo di riforma, prevede norme pi� severe con riguardo alla esecuzione di opere, sia sulle parti di propriet� esclusiva, sia su quelle di propriet� comune di cui ci si sia riservata la propriet� o l'uso individuale, sancendone la ineseguibilit� qualora le stesse comportino danno o notevole diminuzione di godimento o di valore, o pregiudizio a stabilit�, sicurezza o decoro dell'edificio; viene specificato espressamente che ci� vale anche qualora le medesime siano consentite dalle norme di edilizia. In ogni caso - e questa � una novit� - andranno comunicate dettagliate informazioni all'Amministratore, che ne informer� l'assemblea; in mancanza, previa diffida, l'Amministratore potr� rivolgersi all'autorit� giudiziaria che provveder� in via di urgenza. La norma se approvata in via definitiva introdurr� una sostanziale novit� in materia, laddove si consideri che allo stato attuale della legislazione vigente, in mancanza di un regolamento contrattuale che limiti in maniera precisa il diritto di propriet� del condomino, questi non � tenuto ad alcuna comunicazione preventiva, lasciando ad una fase successiva - e solo eventuale - l'accertamento circa il rispetto dei parametri previsti, e cio� la mancanza di danno alle parti comuni dell'edificio. Vengono introdotti ex novo gli artt. 1122-bis e ter. L'art. 1122-ter sancisce il diritto alla ricezione radiotelevisiva o l'accesso a qualsiasi altro flusso informativo con impianti individuali (si pensi - ad esempio - alle antenne paraboliche), purch� realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle propriet� individuali. L'art. 1124 viene modificato; il testo di riforma equipara in via definitiva la disciplina di manutenzione e ricostruzione degli ascensori a quella delle scale, fino ad oggi normalmente applicata, ma solo in via analogica. Particolarmente importanti e corposi sono gli articoli dedicati alla figura
dell'Amministratore, che ne ridisegnano in parte le attribuzioni, istituendo il
registro degli Amministratori di condominio presso le Camere di Commercio e
introducendo altres� nuove responsabilit� e nuovi compiti. Il lunghissimo nuovo art. 1129, nella formulazione di cui al DDL in esame, prevede anche l'obbligo a carico dell'Amministratore di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo su un apposito conto corrente bancario o postale, intestato al condominio. Tale disposizione recepisce una tendenza giurisprudenziale in atto, di cui vi � un recentissimo e per certi versi singolare riscontro anche nella giurisprudenza salernitana. Risale al 3 maggio 2011, infatti, l'ordinanza resa in un procedimento di volontaria giurisdizione in cui � stato revocato l'Amministratore che non aveva provveduto ad aprire un conto corrente sul quale far transitare le somme versate dai condomini per l'erogazione dei servizi comuni. Nel decreto di revoca si legge che: �secondo l'orientamento assolutamente prevalente nella giurisprudenza, l'Amministratore - pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo - � tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al Condominio da lui amministrato (o, nel caso, a ciascun condominio, se ne amministri pi� d'uno, onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati).� Il decreto, nel corpo della motivazione, richiama condivisibili esigenze di trasparenza e tutela del diritto dei condomini a verificare la destinazione dei propri esborsi, ed avalla recente giurisprudenza di merito al riguardo (Trib. Roma, 24.08.09; Trib. S. Maria Capua V., 17.07.97; Trib. Torino, 03.05.00; Trib. Genova 16.09.93; Trib. Milano, 09.09.91); in fine, ad ulteriore supporto della motivazione, richiama espressamente anche il disegno di legge che qui si sta esaminando; scrive il Giudice: <>. Lo spazio concesso a questa rapida carrellata sulle future novit� contenute nel disegno di legge sulla riforma del condominio non concede un ulteriore approfondimento; rapidamente andr� rilevato che la pronuncia in esame, ponendosi il lodevolissimo intento di dare tutela a situazioni di fatto che fin troppe volte, in passato, hanno condotto ad esiti infausti per gli sfortunati condomini vittima di Amministratori disonesti, appare quantomeno insolita laddove, nel riconoscere esplicitamente che manca nell'ordinamento giuridico attuale una specifica norma che ne faccia obbligo, finisce per procedere ad una sorta di applicazione anticipata di una norma al momento solo potenziale. Ci sar� tempo e spazio per parlarne in un futuro articolo. Un'altra importante novit� prevista dal futuro articolo 1129 consiste nell'obbligo da parte dell'Amministratore di agire forzosamente per la riscossione delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dal momento in cui il credito � divenuto esigibile, a pena di imputabilit� all'Amministratore medesimo dei danni che dovessero conseguire dal ritardo. Correlativamente, il nuovo disposto dell'art. 63 Disp. Att. prevede che l'Amministratore possa (o forse, a questo punto, sarebbe meglio dire �debba�) chiedere i necessari decreti ingiuntivi senza autorizzazione dell'assemblea. Ancora, nell'esaminando nuovo art. 1129 la durata dell'incarico dell'Amministratore viene portata a due anni e si intende rinnovato per uguale durata; viene pertanto istituzionalizzato il rinnovo dell'incarico, anche in assenza di esplicita rielezione. L'ultima parte dell'art. 129 contenuto nel DDL si occupa della revoca dell'Amministratore; si prevede che l'Amministratore possa essere revocato dall'autorit� giudiziaria su istanza anche di un solo condomino, qualora non renda il conto della gestione (e fin qui nessuna novit�) nonch� in caso di gravi irregolarit�, tra cui espressamente, ma non esaustivamente, vengono tipizzate: 1) omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale e ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo Amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonch� di deliberazioni dell'assemblea; 3) mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; 4) gestione secondo modalit� che possano generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'Amministratore o di altri condomini; 5) aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalit� eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) aver omesso di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine indicato e aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater (tutela delle destinazioni d'uso), 1122-bis (interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici) e 1130, numeri 6 (registro dell'anagrafe condominiale), 7 (cura e tenuta dei registri condominiali ), 9 (affissioni ex at. 1117-ter) e 10 (omessa fornitura al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ); 8) omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'art. 1129; 9) inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza ai sensi dell'articolo 1122-bis. L'art. 1130 viene sostituito; nella nuova formulazione spicca l'obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali e curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (che viene istituito per l'occasione) contenente le generalit� anagrafiche e fiscali dei proprietari e dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento, nonch� i dati catastali e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Viene inoltre istituito il registro di nomina e revoca dell'Amministratore, in cui annotare tutti i passaggi di consegne. L'art. 1130-bis, formulato ex novo, introduce stretti criteri di redazione del bilancio e autorizza la possibile nomina di un revisore dei conti. Sar� interessante osservare lo sviluppo nell'attuazione pratica di questa norma che, qualora venga definitivamente approvata, potrebbe preludere ad una sorta di amministrazione in tandem, specie nei condomini di grandi dimensioni, in cui alla classica figura dell'Amministratore, pi� versato sul fronte dell'attuazione giuridica delle norme condominiali, si affiancherebbe la nuova figura del revisore, votata esclusivamente al fronte ragionieristico; d'altra parte il numero di adempimenti contabili e fiscali previsti si va progressivamente ampliando nel tempo, insieme alla complessit� delle norme pi� strettamente regolamentari e di disciplina della vita condominiale; si tenga anche presente che la nomina del revisore pu� essere prevista per pi� anni e con la medesima maggioranza prevista per la nomina dell'Amministratore. Tra le altre disposizioni dell'articolo in esame, la previsione che i documenti vanno conservati per dieci anni. Viene inoltre istituita la figura del consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo. All'art. 1133 viene aggiunto un ultimo comma il quale prevede che in caso di inerzia dell'Amministratore ciascuno dei condomini, previa diffida all'Amministratore o in mancanza a tutti gli altri condomini, pu� ricorrere al tribunale che provvede in camera di consiglio. Il tribunale pu� anche autorizzare l'esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese. Il successivo art. 1134 introduce la possibilit� di esecuzione delle delibere da parte del singolo condomino in caso di inerzia dell'Amministratore; i profili di applicabilit� della norma per� sembrano sovrapporsi per molti versi a quelli dell'ultimo comma dell'art. 1133, per cui, a parere dello scrivente, sar� opportuna una pi� approfondita disamina del legislatore, prima dell'approvazione definitiva, al fine di evitare possibili confusioni. Art. 1136: viene abbassato il quorum per la validit� della costituzione delle assemblee; in prima convocazione viene portato a due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio (attualmente � due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio); in seconda convocazione viene abbassato il quorum per l'approvazione alla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (attualmente � il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio). Art. 1137: viene specificato che l'azione contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio va proposta con atto di citazione (superando i problemi interpretativi dell'attuale formulazione, che hanno portato all'utilizzo sia del ricorso che dell'atto di citazione); tale azione viene esplicitamente inquadrata come annullamento e pu� essere proposta anche dagli astenuti (oggi la norma parla solo dei dissenzienti e degli assenti) nel termine perentorio di trenta giorni dalla tenuta dell'assemblea per i presenti e dalla comunicazione per gli assenti. La proposizione della domanda non sospende l'efficacia del provvedimento, a meno che non sia disposta dal Giudice; � possibile l'istanza di sopensione ante causam con le forme degli artt. 669bis e ss (con inapplicabilit� - per� - dell'art. 669 octies - sesto comma), ma la proposizione non sospende ne' interrompe il termine per l'impugnativa. Anche le disposizioni di attuazione del Codice Civile sono state oggetto dell'attenzione del disegno di legge. L'art 63 disp. att. - come gi� visto - autorizza l'Amministratore ad utilizzare ricorso per d.i. senza preliminare autorizzazione dell'assemblea; conferma inoltre il vincolo di solidariet� passiva dei condomini, disponendo per� la preventiva escussione dei condomini morosi, di cui l'Amministratore viene autorizzato a trasmettere i dati ai creditori. Sempre in tema di responsabilit� solidale viene previsto l'obbligo solidale del vecchio proprietario fino alla trasmissione di copia autentica del titolo di trasferimento del diritto. L'art. 66 disp. att. introduce un definitivo ed importante chiarimento giuridico, disponendo che l'omessa tardiva o incompleta convocazione costituisce motivo di annullamento e non di nullit� della deliberazione, con tutte le ovvie conseguenze in materia di termini per l'impugnazione (la nullit�, infatti, pu� sempre essere eccepita a differenza dell'annullabilit�, per cui decorre l'ordinario termine di trenta giorni gi� visto). L'art. 67 disp. att. disciplina il regime delle deleghe assembleari introducendo una serie di criteri oggi assenti; il DDL, infatti, prevede che la delega dovr� essere scritta; in caso di pi� di 20 condomini il delegato non potr� rappresentare pi� di 1/5 dei condomini e 1/5 del valore; viene sancito il divieto di deleghe all'Amministratore; in caso di supercondomini all'assemblea parteciper� un solo delegato per edificio; in caso di mancata nomina di quest'ultimo potr� provvedere l'Autorit� Giudiziaria. Viene inoltre radicalmente modificato il rapporto tra condominio e conduttori o usufruttuari, a cui viene attribuito il diritto di voto su materie di ordinaria amministrazione e godimento delle cose comuni; correlativamente, nelle suddette materie, viene previsto obbligo di convocazione anche nei loro confronti ed obbligo di partecipazione alle spese in solido con i proprietari. L'art. 69 disp att. nella formulazione datane dal DDL afferma il principio generale per cui la revisione delle tabelle millesimali deve essere fatta all'unanimit�; a tale dichiarazione di principio, per�, segue un elenco di eccezioni che, di fatto, finiscono per svuotarla di contenuto pratico; viene previsto infatti che la modifica possa essere disposta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, terzo comma (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, secondo la nuova formulazione del DDL) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale e quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d'uso o di incremento o diminuzione delle unit� immobiliari, � alterato per pi� di un quinto il valore proporzionale dell'unit� immobiliare anche di un solo condomino; come si vede, ben pochi casi rimangono, di fatto esclusi. La formulazione dell'articolo all'esame della Camera prosegue prevedendo che l'eventuale citazione in giudizio del condominio per questioni inerenti la revisione delle tabelle debba avvenire convenendo (il solo) amministratore. Questi dovr� dare tempestiva notizia della citazione all'assemblea dei condomini potendo, in mancanza, essere revocato e obbligato al risarcimento dei danni. Lo spazio non concede la possibilit� di ulteriori approfondimenti, ma anche a prima vista appare del tutto evidente di quale portata sar� l'innovazione legislativa in tema di legittimazione passiva nel procedimento di revisione delle tabelle millesimali. L'art. 70 disp. att. aggiorna (finalmente, si potrebbe dire) la sanzione attualmente prevista per l'infrazione del regolamento condominiale, portandola da 0,052 euro (100 lire) a 100 euro. Il DDL prevede inoltre una sanzione pi� elevata in caso di recidiva (fino a 1.000 euro). Grande spazio, alla fine del Disegno di legge in esame, viene riservato
all'introduzione di una compiuta disciplina del registro degli amministratori di
condominio e, dunque, ad una sostanziale regolamentazione della professione. La
sommariet� di queste brevi note ci concede, al riguardo, solo qualche rapido
appunto. L'art. 31 del DDL non aggiorna o sostituisce alcun articolo del codice civile o di altre leggi (svista dell'estensore da correggere in sede di approvazione definitiva?) ma introduce una importante novit� in quanto, nel caso di procedura concorsuale, definisce come crediti prededucibili i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonch� per le innovazioni. Da tale qualificazione deriva che per tali specifici crediti, in caso di fallimento del condomino e di conseguente liquidazione dell'attivo, il condominio avr� diritto di essere soddisfatto prima degli altri creditori. L'art. 32 del DDL infine, modifica l'art. 23 del codice di procedura civile in tema di individuazione del giudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e condominio, specificando che l'articolo in questione si applica anche in questi casi (attualmente la previsione ha ad oggetto solo le liti tra condomini). Alla fine di questa sommaria disamina del disegno di riforma, qualche accenno va fatto alle questioni rimaste in sospeso e che probabilmente potranno essere oggetto di ulteriori approfondimenti e modifiche in sede di approvazione definitiva. In primo luogo resta sullo sfondo la questione circa l'attribuzione di una specifica capacit� giuridica al condominio, oggi configurato come un ente di gestione. Al momento, con precisa consapevolezza di ci�, si � preferito lasciare le cose come stanno, ma sul punto vi � dibattito in commissione. Altra questione da risolvere � quella della polizza prevista a carico degli Amministratori; le associazioni di categoria hanno fatto notare - non senza ragione - che tale imposizione, pur rivolta a tutela dei condomini amministrati, si risolver� necessariamente in un ulteriore aumento dei costi di amministrazione. Da qui la proposta di introdurre un fondo nazionale di tutela che graverebbe in misura largamente inferiore sulle finanze dei condominii. L'ultima annotazione riguarda il sostanziale disinteresse del legislatore verso i piccoli condomini; il disegno di riforma pone una serie di adempimenti e pesi di carattere generale, senza operare alcuna distinzione tra un super condominio con centinaia di condomini e un condominio minimo di tre o quattro condomini; anche le facilitazioni concesse a chi amministri �in casa� un piccolo condominio di cui sia egli stesso condomino, alla fine, non si capisce bene in cosa consistano, visto che ha un obbligo di registrazione e comunicazione di dati alla Camera di Commercio sostanzialmente simile a quello dell'Amministratore professionista. Con tutta probabilit� ci� si tradurr� semplicemente nella scomparsa definitiva degli amministratori �interni�, anche nei condomini piccolissimi, e in un generalizzato aumento dei costi per l'amministrazione, proporzionalmente pi� alto in ragione della minore dimensione dei fabbricati. Avv. Michele D'Auria ( www.studiolegaledauria.jimdo.com
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