La disdetta di un contratto di locazione prevede formule differenti a secondo dei casi e dell'espressione iniziale dello stesso.
Tali differenze si manifestano in funzione del soggetto che richiede la disdetta, ovvero "locatore" (colui che loca) e "locatario" (colui che usa l'immobile).
Inoltre le diversità si espletano in luogo del tipo di immobile: uso residenziale e/o commerciale.
Disdetta contratti di locazione per uso residenziale
L'uso residenziale annovera contratti a:
Canone libero (4+4)
Prevede una durata di 4 anni rinnovabili alla scadenza, per altri 4. Il locatario in caso di necessità può disdire il contratto in qualsiasi momento, con lettera raccomandata da inviare sei mesi prima del momento in cui decide di lasciare la casa, (pena, il versamento del canone per i mesi mancanti al preavviso stesso) motivando la decisione che deve essere valida e dimostrabile.
Anche in caso di esaurimento naturale del contratto il locatario, se non intende avvalersi della formula 4+4 è obbligato a inviare disdetta nei modi sopra indicati.
Il locatore invece può chiedere la disdetta solo alla fine del primo quadriennio e solo in alcuni casi particolari.
Il locatore, deve attendere la fine del primo quadriennio qualora decida di dare disdetta al locatario, la quale, deve essere motivata e ha validità solo nei seguenti casi:
- L'immobile necessita per uso personale o per un parente in linea consanguinea fino al 2°
- Il locatore offre un immobile di pari valore al locatario
- L'immobile richiede lavori di messa in sicurezza e ristrutturazioni invasive
- L'immobile deve essere demolito
Canone concordato o calmierato (3+2)
Prevede un contratto di 3 anni con rinnovo automatico di 2. Molto utilizzato da chi per impegni di lavoro ha dei tempi medio lunghi da trascorrere in varie località.
Anche in questo caso la legge stabilisce l'osservanza dei punti indicati per il contratto a canone libero 4+4, cambiano solo gli anni di locazione ma non le regole.
Contratto transitorio
Indica un periodo di locazione di 18 mesi come tetto massimo e deve indicare le specifiche per cui è contratto in tale formula. Alla scadenza naturale se non c'è comunicazione da parte dei contraenti esso si rinnova automaticamente ma con la formula del contratto libero. Venute meno le cause della transitorietà, prima della scadenza le parti sono comunque libere di pattuire un nuovo contratto a forma libera oppure a forma concordata.
Il locatario può disdire il contratto solo in caso di motivazioni gravi che lo richiamino in altre sedi e con un preavviso di 3 mesi al locatore. Qualora i motivi non fossero realmente gravi il locatario, sempre con lettera di preavviso può lasciare l'abitazione, fornendo al locatore la possibilità di richiedere i mesi di affitto concordati, mancanti fino all'esaurimento del contratto. Il locatore, non ha facoltà di recessione salvo che l'immobile stesso non sia pericoloso per la salute dell'affittuario.
Contratto per studenti
Questo tipo di contratto indica un periodo minimo di 6 mesi e uno massimo di 36, è rinnovabile in automatico alle stesse condizioni della prima stesura. Naturalmente il locatore deve fornire le prove che il locatario è realmente uno studente e vive fuori dalla sua sede di residenza.
Il diritto di recesso è fruibile solo da parte del locatario, egli può esercitare il suo diritto in qualunque momento senza fornire necessariamente spiegazioni, il tutto deve avvenire previo lettera raccomandata inviata 3 mesi in anticipo rispetto al momento del trasloco.
Sublocazione
La sublocazione è una questione perigliosa e parte da lontano.Se la sublocazione totale è vietata per legge, l'art. 1594 codice civile prevede tuttavia la possibilità per il conduttore di cedere parte dell'immobile in sublocazione; tale azione deve essere portata a conoscenza e concordata con il locatore, il quale, al fine di tutelarsi, può inserire apposita clausola nel contratto di locazione che limiti o vieti la sublocazione. Se la sublocazione è a termine, essa cessa in automatico allo spirare del termine, senza che le parti debbano notificare alcuna comunicazione; in caso contrario il contratto di sublocazione si rinnova per "il termine fissato dalle parti o dagli usi" (art. 1596 codice civile).
Qualora il locatario non dovesse comunicare al locatore i dati del nuovo inquilino, questi ha il diritto di chiedere lo sfratto immediato di tutti gli occupanti dell'abitazione.
Il locatario che concede l'immobile in sublocazione può dare disdetta al nuovo inquilino con lettera raccomandata da inviare con 3 mesi di anticipo. Solitamente questa pratica avviene al di fuori delle normali condizioni fiscali di locazione, pertanto si creano, spesso, situazioni spiacevoli, non risolvibili legalmente in tempi brevi, il consiglio è di usare tatto e buon senso e di fare sempre tutto a norma di legge)
Comodato d'uso
Il comodato d'uso indica la cessione a uso gratuito da parte del comodante di un alloggio al comodatario. Solitamente la pratica si svolge in forma orale, mentre alla presenza di un contratto registrato entrambe le parti godono di alcune facoltà in caso sia necessario disdire il comodato.
In linea generale entrambe le parti usufruiscono della forma di recessione "ad nutum" ovvero senza necessità di fornire giustificazioni particolari, e in qualunque periodo dell'anno lo ritengano utile, fermo restando che la comunicazione deve avvenire sempre e comunque in forma scritta e per mezzo raccomandata.
Disdetta contratto di locazione per uso commerciale
Per i locali adibiti a uso commerciale i termini di disdetta sono un po' più complessi.
Si noti che il contratto iniziale di locazione stabilisce la durata di anni 6 + 6 per attività commerciali varie, mentre trattandosi di hotel, alberghi o comunque luoghi adibiti a ospitare utenti paganti per pernottare, il contratto si registra per anni 9 + 9.
Il locatario ha facoltà di recedere dal contratto iniziale avvertendo il locatore mediante lettera raccomandata con un preavviso di 6 mesi rispetto alla scadenza dei 6 o 9 anni.
Qualora ciò non fosse messo in atto e il suddetto volesse rescindere la locazione dopo il rinnovo automatico del contratto (ad esempio dopo 7 anni), deve dimostrare con accurata e verificabile documentazioni che i motivi intesi alla rescissione sono gravi e inoppugnabili:
- Deficit economico
- Sopraggiunta malattia invalidante
- Fallimento dell'attività stessa
- Motivi inaspettati e involontari del locatore (Cassazione civile , sez. III, 08 marzo 2007, n. 5328).
Se le motivazioni elencate non sussistono e il contratto non prevede una clausola favorevole, le mensilità da continuare a pagare ammontano a un totale di 6 mesi a partire dal momento dell'invio della comunicazione di scissione del contratto.
La procedura
Il locatore che decide di recedere dal contratto di locazione nel rispetto dei termini indicati dalla legge (6 +6) ha l'obbligo di comunicarlo al locatore con lettera raccomandata e avviso di ricevimento, 12 mesi in anticipo rispetto alla data di scadenza per le attività generiche, e, 18 mesi prima in caso di attività alberghiera.
I motivi
Inoltre deve comunicare i motivi che lo spingono a terminare il rapporto. Nello specifico le cause accettate sono le seguenti:
- Il locale deve essere demolito e ricostruito in funzione di un provvedimento del Comune
- Il locale non è più adeguato alle nuove riforme previste dalla legge per le attività commerciali
- Il locale serve per uso personale o di familiari in linea di sangue, ma solo per avviare attività di contemplate nell'articolo 27 legge n. 392 del 1978
- Il locale necessità per attività di amministrazione pubblica
In virtù del contratto 9+9 stilato per uso alberghiero il locatario per recedere dal contratto deve sempre e comunque inviare lettera raccomandata con ricevuta di ritorno 18 mesi prima della scadenza naturale del contratto motivando con le stesse ragioni appena elencate.
In caso egli non osservasse con scrupolo l'adempimento di tali indicazioni o la lettera non fosse recapitata entro i termini previsti, il contratto si rinnoverà automaticamente con le stesse modalità di quello iniziale.
Vedi anche nel formulario: