Con sentenza n. 23322/2012 (il cui testo integrale è qui sotto allegato) la Corte di Cassazione ha chiarito che l'articolo 2, ultimo comma, della legge 431/98 va interpretato nel
senso che, se il contratto di locazione "si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare - ma che non ha fatto - anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dall'articolo 3 della legge 392/78, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi dell'articolo 14, ultimo comma, della
legge 431/98".
Per questo se - spiega la Corte - "laddove non risulta affermato che sia stata data disdetta al fine di impedire la rinnovazione intervenuta ad oltre un anno dall'entrata in vigore della legge 431/98, la conseguenza è che per la successiva scadenza quadriennale la rinnovazione sarebbe stata impedita, ex articolo 2, primo comma, della legge, soltanto per le ragioni dallo stesso comma indicate in riferimento all'articolo 3".
La disdetta di un contratto di locazione può rappresentare un percorso irto di ostacoli , un vero e proprio labirinto di Dedalo, per chi non si addentra quotidianamente nei complessi meandri delle questioni giuridiche e, non è, quindi,in grado di operare una cernita all'interno del controverso e insidioso panorama legislativo. La sentenza in questione aiuta in qualche modo a chiarire una norma particolarmente ambigua e di difficile interpretazione ossia l'ultimo comma dell'articolo 2 della legge 431/98.
Il rapporto tra locatore e locatario rientra nell'ambito di applicazione della nuova disciplina intervenuta, nell'eventualità del cosiddetto tacito rinnovo di contratto e in mancanza , ovviamente, della sopravvenuta disdetta. Che cosa succederebbe , invece, nel caso in cui fosse intervenuta tempestiva disdetta, ai sensi dell'articolo 3 della legge 392/78, a prescindere dalle motivazioni addotte dal locatore? La questione prevede il ricorso a un diverso criterio rispetto a quella precedente, in quanto si applica l'articolo 14, ultimo comma della legge 431/98. Nell'ulteriore eventualità in cui non sia pervenuta comunicazione della disdetta, diretta ad impedire la rinnovazione che intervenga più di un anno dopo l'entrata in vigore della legge 431/98, quali sarebbero le conseguenze a livello giuridico? Semplicemente, non sarebbe ammissibile la rinnovazione del contratto per i successivi quattro anni, in base a quanto previsto dal primo comma dell'ex articolo 2, in rapporto a quanto esplicitato in evidente riferimento all'articolo 3.