Una significativa ed inedita sentenza in tema di presupposizione, opera della sapiente penna del Dott. Claudio Casarano: nel caso di specie � stata ritenuta presupposta la immediata edificabilit� del terreno promesso in vendita e, una volta appurato che il regime urbanistico del suolo effettivamente vigente non l'avrebbe permessa, si � pronunziato ad opera del Tribunale Civile di Taranto l' annullamento del preliminare di vendita dedotto in giudizio.
La sentenza ionica � del 16 ottobre 2012 e menziona la fondamentale pronuncia della Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 1� luglio 1997, n. 5900, Primo Pres. Vittorio SGROI, Pres. Sez. Francesco FAVARA ed Antonio IANNOTTA, Rel. Antonio VELLA; per finire questo breve preambolo a questa pronuncia ch'� un autentico trattatello, una curiosit� spicciola: sullo stemma del Comune di Leporano, interessato dalla sentenza, campeggia una leprotto, collegato evidentemente con l'origine del toponimo; � un particolare che apprezzer� l'amante della natura e di questi meravigliosi esseri che la popolano, ai quali pur si continua crudelmente a sparare; buona lettura!TRIBUNALE DI TARANTO - II SEZIONE, 16 ottobre 2012
In composizione monocratica, dott. Claudio Casarano Ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n.*** R.G. anno 2008 Affari Civili Contenziosi promossa da: *** � rappresentata e difesa dall'avv. Lorenzo De Carlo ed *** � rappresentato e difeso dall'avv. Lucia Stranieri (in sostituzione del primo, giusta procura del 11-04-2012); CONTRO *** � rappresentati e difesi dagli avv.ti Giuliano Corsini e Massimo Moretti; Comune di Leporano, in persona del sindaco � rappresentato e difeso dall'avv. Maria Lucia Venneri; OGGETTO: �Altra ipotesi di responsabilit� contrattuale��; Conclusioni: le parti rassegnavano quelle in atti riportate e qui da intendersi richiamate; MOTIVI DELLA DECISIONE
IL FONDAMENTO DELLA DOMANDA
Con atto di citazione regolarmente notificato i sig.ri ***, nel convenire in giudizio i sig.ri ***, nonch� il Comune di Leporano, affermavano di aver stipulato in data 10-01-2007 un preliminare di vendita, con il quale le convenute sorelle *** promettevano di vendere agli attori la piena propriet� di un lotto di terreno situato in Leporano, della superficie di mq 8570. La promittente venditrice dichiarava che il terreno ricadeva in parte in zona omogenea territoriale, denominata nel P.R.G. come zona C �Turismo � residenziale di completamento e di espansione - art. 12 delle norme di attuazione; in parte nella zona denominata aree per spazi di verde primario; in parte nella zona denominata �zona organizzata di quartiere�; in parte in zona destinata a sede stradale.
Il tutto, peraltro, puntualizzava la difesa istante, come da certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Servizio Tecnico Urbanistico del Comune di Leporano, allegato al preliminare e di cui ne faceva parte integrante.
Gli attori precisavano che il corrispettivo della vendita veniva stabilito in euro 510.000,00, mentre per la stipula del definitivo convenivano la data del 15-05-2007; inoltre versavano a titolo di caparra confirmatoria euro 30.000,00 ai promittenti venditori.
Con lo stesso preliminare, aggiungevano gli attori, incaricavano il tecnico *** di eseguire una serie di pratiche, preordinate al progetto di costruzione di nove fabbricati unifamiliari da realizzare nel lotto promesso in vendita: rilievo celerimetrico del lotto, progettazione architettonica, calcolo statico delle strutture in cemento armato e relativo deposito presso l'ufficio del Genio Civile, direzione dei lavori, redazione del piano di sicurezza e della valutazione dei rischi, collaudo statico, pratica di accatastamento e richiesta della certificazione di agibilit�.
La domanda di rilascio del permesso a costruire, per l'edificazione dei suddetti nove fabbricati, veniva per� presentata in data 2-02-2007 dalla C. Immobiliare srl, costituita dagli attori dopo la sottoscrizione del preliminare. Senonch�, lamentavano gli istanti, in data 15-03-2007, il responsabile del Servizio Tecnico Urbanistico del Comune di Leporano � lo stesso che aveva rilasciato il certificato di destinazione urbanistica allegato al preliminare � inopinatamente comunicava, ai sensi dell'art. 10 bis della Legge 241-90, i motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza di rilascio del permesso a costruire e cos� esordiva: �L'area interessata dall'intervento, della superficie di mq. 8200 � tipizzata nel PRG in parte come zona C Turistico residenziale di completamento etc��.
Tale premessa, sottolineava la difesa istante, coincideva con quella di cui alla certificazione urbanistica allegata al preliminare; ma, aggiungeva il funzionario comunale: ��l'area oggetto della proposta progettuale � parte di una maglia di PRG della estensione complessiva di mq 60.000. Attualmente la stessa maglia non risulta urbanizzata e le previsioni viarie e di servizi, interessando aree di diverse propriet�, possono essere definite esclusivamente mediante predisposizione del Piano Esecutivo relativo all'intera maglia ai sensi dell'art. 18 delle norme di attuazione del P.R.G.�.
In altri termini, lamentava la parte attrice, contrariamente a quanto attestato con la certificazione di destinazione urbanistica, in materia avrebbe trovato applicazione l'art. 18 e non l'art. 12 delle norme di attuazione del P.R.G. e quindi il progetto di costruzione doveva essere preceduto dall'adozione di un comparto edificatorio o piano esecutivo dell'intera maglia di mq. 60.000, senza del quale non sarebbe stato possibile il rilascio del permesso a costruire richiesto.
La difesa istante sosteneva allora che il bene promesso in vendita finiva con l'avere qualit� diverse da quelle reali, posto che erroneamente veniva presupposta nel preliminare la sua immediata edificabilit�. L'errore sulla qualit� del bene promesso in vendita integrava una forma di nullit�, per il mancato verificarsi della c.d. presupposizione, senza della quale mai gli attori avrebbero stipulato il preliminare. Da qui la domanda tesa alla restituzione della caparra di euro 30.000,00, oltre agli interessi dal 11-01-2007 ed il risarcimento dei danni conseguenti subiti.
LA DIFESA DEI CONVENUTI I promittenti venditori ed il Comune di Leporano svolgevano analoghe difese. I primi, dopo aver ricordato l'avvenuta notifica alle controparti in data 10-04-2008 della diffida ad adempiere, sotto la comminatoria della risoluzione del contratto e conseguente trattenimento della caparra, sostenevano in primo luogo che l'art. 18 doveva considerarsi un logico sviluppo delle prescrizioni contenute nell'art. 12, posto che il rilascio del permesso a costruire, relativamente ad un singolo lotto, non pu� prescindere dall'approvazione del piano relativo all'assetto territoriale sotto il profilo delle opere di urbanizzazione. Opere che devono necessariamente riguardare un intero comparto e quindi richiedere la preventiva adesione al Piano dei vari proprietari dei lotti compresi nella pi� vasta area.
I convenuti sostenevano quindi che l'edificabilit� del lotto promesso in vendita in realt� permaneva, pur se alle condizioni previste dalla normativa urbanistica ed in particolare rispettando le prescrizioni previste dall'art. 18; norma che i promittenti acquirenti erano tenuti a conoscere, anche considerando che si avvalevano dell'opera di un tecnico per la progettazione di un'opera edilizia importante. Il Comune convenuto in particolare ricordava poi che il certificato in parola ai sensi della legge 47/85 � rilasciato a fini circolatori ed ha carattere meramente dichiarativo e non costitutivo e quindi per definizione privo della capacit� di ledere posizioni giuridiche soggettive.
Le difese convenute sostenevano quindi che doveva considerarsi improprio il richiamo alla presupposizione, posto che nessuna modifica della normativa urbanistica di riferimento era intervenuta dopo la stipula del preliminare. In via subordinata contestavano la ricorrenza dei danni e per il mancato guadagno, al pi�, legittimata attiva doveva considerarsi la C. Immobiliare srl. In ultima analisi i promittenti venditori sostenevano che responsabile dei presunti danni doveva comunque considerarsi il Comune di Leporano, per aver adottato una certificazione di destinazione urbanistica fuorviante.
L'ISTRUTTORIA Non veniva ritenuta necessaria la prova orale e la Ctu richiesta dagli attori, tesa a quantificare i danni.
All'udienza del 02-05-2012 la causa veniva riservata per la decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per lo scambio di comparse conclusionali e repliche.
L'INDIVIDUAZIONE DELLA FORMA DI INVALIDIT� CONTRATTUALE DEDOTTA IN CITAZIONE (IURA NOVIT CURIA): L'ESCLUSIONE DELL'ERRORE DI DIRITTO E LA PROSPETTATA PRESUPPOSIZIONE
Come ha avuto occasione di precisare la S.C. l'errore circa la potenziale destinazione edificatoria di un bene compravenduto non configura un errore di diritto (ex art. 1429, n. 4 c.c.), bens� un errore sulla qualit� dell'oggetto della prestazione (ex art. 1429, II co., c.c.).
Sul punto si � espresso il S.C. (S.U. n. 5900 del 1997): �La falsa rappresentazione della realt� circa la natura (agricola o edificatoria) di un terreno, ricadendo direttamente su di una qualit� dell'oggetto, integra l'ipotesi normativa dell'errore di fatto e non di diritto, poich� la inesatta conoscenza della norma che ne preveda la destinazione urbanistica si risolve in una (altrettanto) inesatta conoscenza della circostanza della edificabilit� o inedificabilit� del suolo, di una circostanza, cio�, inerente ai caratteri reali del bene, differenziandosi un terreno non fabbricabile da un altro utilizzabile a scopi edilizi essenzialmente sotto il profilo dei relativi, possibili impieghi, cos� che le parti di una compravendita si determinano alla stipula del negozio proprio in relazione alle qualit� del terreno ed alle utilit� (ed utilizzazioni) da esso ricavabili, incorrendo in errore essenziale in caso di ignoranza della sua vera natura��.
Se allora in tema di annullabilit� di un contratto del tipo di quello qui controverso pu� essere rilevante un errore per cos� dire pi� grossolano, quale l'aver scambiato un fondo agricolo per edificatorio, a maggior ragione pu� essere rilevante l'errore in contestazione, meno evidente del primo, se si considera che si confidava solo sulla immediata edificabilit� del lotto. Cadono allora le difese svolte dai convenuti che presupponevano la sola irrilevanza della ignoranza (legis) in cui incorrevano gli attori, circa la non immediata edificabilit� del lotto promesso in vendita, ex art. 18 delle norme di attuazione. Nel caso in esame la domanda era fondata per� sulla c.d. presupposizione e sulla sua ricorrenza dovr� vertere l'indagine (si veda l'art. 112 c.p.c. sulla corrispondenza tra il chiesto ed il pronunziato). Peraltro anche la presupposizione pu� implicare l'errore di diritto, come chiarito dalla massima che segue, che � utile richiamare perch� sono indicati gli altri presupposti della patologia negoziale in parola (Cass. n. 24295 del 2006): �Ricorre la presupposizione, o condizione non espressa, quando una determinata situazione, di fatto o di diritto, passata, presente o futura, di carattere obiettivo - la cui esistenza, cessazione e verificazione � del tutto indipendente dall'attivit� o dalla volont� dei contraenti e non costituisce oggetto di una loro specifica obbligazione debba ritenersi, pure in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali, essere stata tenuta presente dei contraenti medesimi nella formazione del loro consenso, come presupposto avente valore determinante ai fini dell'esistenza e del permanere del vincolo contrattuale. Cos� intesa, la presupposizione assume rilevanza giuridica, determinando l'invalidit� o la risoluzione del contratto, quando la situazione presupposta, passata, o presente, in effetti non sia mai esistita e, comunque, non esista al momento della conclusione del contratto, ovvero quando quella contemplata come futura (ma certa) non si verifichi�.
Pu� allora sostenersi che l'aver ignorato la non immediata edificabilit� del lotto sarebbe potuto rientrare nell'ipotesi dell'errore ex art. 1429, n. 2 c.c., ossia quello che cade sopra una qualit� del bene.
Ed in via di interpretazione estensiva della predetta norma, l'annullabilit� del contratto va ammessa anche quando la situazione erronea (la conoscenza delle sole prescrizioni ex art. 12 e l'ignoranza di quelle ex art. 18) sia stata implicitamente tenuta presente da tutte le parti contraenti e sia stata la ragione determinante del consenso all'operazione economica divisata.
Si comprende allora come la dedotta patologia contrattuale, sotto il profilo evidenziato, appare investire il momento genetico del rapporto, ossia il formarsi della decisione di addivenire alla stipula del contratto del preliminare di vendita del lotto e per questo aspetto � evidente la somiglianza con il caso dell'errore, con la conseguenza che sarebbe pi� corretto parlare di negozio annullabile.
Sotto altro profilo, incidendo la situazione avuta presente erroneamente dalle parti contraenti, sulla causa del contratto, pu� essere pertinente anche il richiamo della disciplina della nullit� del contratto, sotto il profilo della mancanza della causa programmata dalle parti (art. 1418, II co. c.c. � art. 1325 , n. 2).
Fuori luogo invece nel caso di specie il richiamo della risoluzione (arg. in via di interpretazione estensiva dall'art. 1467 c.c.). L'individuazione dell'essenza del vizio controverso � utile, sia allo scopo di garantire che il giudizio sulla ricorrenza della dedotta invalidit� si svolga nell'ambito dei limiti normativi evocati, sia perch� pu� spiegare meglio la ragione di fondo dell'esito della controversia.
L'EDIFICABILIT� IMMEDIATA: OGGETTIVIT�, COMUNANZA E SUO ESSERE DETERMINANTE DEL CONSENSO
Le parti contraenti curavano nel dettaglio l'emersione dallo stesso testo contrattuale dello scopo pratico perseguito, come fra l'altro attestato dall'allegazione al preliminare del certificato di destinazione urbanistica e dallo stralcio della normativa applicabile ossia l'art. 12, del quale si richiamava la parte in cui era contemplata in maniera eloquente �la realizzazione di nuovi edifici su lotti liberi nel rispetto degli indici e parametri ��.
L'incarico di ottenere la certificazione predetta peraltro era stato conferito dagli stessi promittenti venditori al tecnico ***, come si desume dalla premessa contenuta nel predetto atto pubblico.
Emerge quindi dallo stesso testo del preliminare come l'immediata edificabilit� del lotto fosse una condizione del preliminare comune ad entrambi le parti, pur se non dichiarata espressamente.
Non quindi una circostanza avuta presente solo dal promittente acquirente, suscettibile quindi di rilevare semplicemente come motivo che lo induceva a contrattare (e che al pi� avrebbe avuto rilevanza come errore ex art. 1429 c.c. sopra citato).
Se poi si estende l'indagine dal testo contrattuale al comportamento successivo, teso a realizzare lo scopo del contratto, emerge ancora pi� evidente la ricorrenza della presupposizione in parola.
Il progetto architettonico, del quale si dava conto nell'ultima parte del preliminare quando si descriveva tutta l'attivit� tecnica amministrativa propedeutica al rilascio del permesso a costruire, riguardava la costruzione di 9 fabbricati unifamiliari; non si trattava quindi di un'operazione meramente speculativa: acquisto di un lotto edificabile per una futura edificazione e per una futura rivendita, una volta magari approvato il Piano Esecutivo ex art. 18 delle norme di attuazione.
Non ha quindi pregio alcuno la difesa dei convenuti, che fa leva sulla circostanza che la qualit� edificatoria esisterebbe pur sempre in capo al bene promesso in vendita.
Rileva altres�, sempre a denotare come la causa del contratto fosse permeata dalla immediata edificabilit�, il rilievo della tempistica delle attivit� coerenti con la predetta finalit� poste in essere dagli interessati: in data 10-01-2007 veniva stipulato il preliminare; per il 15-05-2007 doveva intervenire il definitivo; il permesso di costruire era gi� stato depositato al Comune in data 2 febbraio 2007.
E' evidente allora che rendeva vana la stipula del preliminare e quindi del definitivo la scoperta che in materia avrebbe dovuto trovare applicazione l'art. 18, in luogo di quello certificato di cui all'art. 12, e quindi la necessit� di dotarsi di un Piano Esecutivo concernente la maglia di un lotto di 60.000 mq.
Il contratto va quindi annullato ed ordinata la restituzione della caparra di euro 30.000,00, oltre interessi.
LA DOMANDA RISARCITORIA Sotto il profilo della responsabilit� contrattuale, per quel che concerne la posizione dei promittenti venditori, e sotto quello della responsabilit� aquiliana (2043 c.c.), per il Comune di Leporano, rileva la ricorrenza della colpa in capo agli autori.
Per quel che concerne i promittenti venditori, proprio perch� anch'essi avevano ritenuto di poter fare affidamento sulla risultanza ufficiale della certificazione di destinazione urbanistica allegata al preliminare, non pu� ravvisarsi una loro colpa e quindi non possono rispondere dei danni lamentati dagli attori. N� veniva allegato o risulta che fossero stati in realt� a conoscenza, contrariamente a quanto fatto emergere dal contratto, o dal certificato di destinazione urbanistica, che in realt� il lotto non era immediatamente edificabile.
La responsabilit� del Comune invece dipende dal giudizio circa l'erroneit� o meno di quanto attestato nella certificazione di destinazione urbanistica dal suo funzionario.
Pi� precisamente occorre verificare se vi fosse l'onere per il funzionario di indicare nella certificazione in parola anche i limiti derivanti dall'art. 18 delle norme di attuazione del piano regolatore.
Se si considera che nel certificato ci si preoccupava pure di allegare la normativa urbanistica secondaria, per l'individuazione delle prescrizioni in tema della concreta edificabilit�, e che non veniva pacificamente richiamata quella rilevante di cui all'art. 18, deve ritenersi che si tratti di omissione colposa.
Non a caso quando si prendeva in considerazione la zona agricola in cui ricadeva parte del lotto, si richiamava la normativa di riferimento; quando si evocava la Zona C � turistico residenziale di completamento ed espansione veniva richiamato il solo art. 12 e non anche il pi� eloquente art. 18 (come poi lo stesso funzionario faceva quando prospettava il diniego del rilascio del permesso a costruire).
In materia di certificazione in generale occorre ricordare che la finalit� perseguita dal legislatore � propria quella di garantire la certezza nei traffici commerciali; pur non avendo allora carattere costitutivo, la predetta certificazione � chiamata a svolgere una funzione di accertamento qualificato della qualit� edificatoria dei beni oggetto di una possibile compravendita. Rileva l'art. 8 del d.l. 23-01-1982 n. 9 e, come ricordava la difesa del *** con comparsa conclusionale, l'art. 18 della legge 47/85 e l'art. 30, co. II, del dpr 06-06-2001 n. 380, in tema di obbligo di allegazione negli atti pubblici di compravendita del certificato di destinazione urbanistica, sotto pena � si badi - di comminatoria di nullit� dello stesso negozio.
Il funzionario del Comune, abilitato a svolgere allora questa delicata attivit� certificativa, doveva fornire informazioni pi� corrette, sotto il profilo della loro completezza; se un dovere cos� stringente non fosse preteso dall'ente competente, si finirebbe con il minare la istituzionale finalit� pubblicistica, di garanzia della certezza dei traffici commerciali, sottesa al rilascio della predetta certificazione.
Finalit� che invece nel caso di specie veniva frustrata, come sta a testimoniare la scoperta dell'inutilit� dell'affare divisato dalle parti, al quale infatti non si sarebbe addivenuti, se fosse stata certificata la limitazione in fatto di edificabilit� del lotto promesso in vendita, ai sensi dell'art. 18 delle norme di attuazione.
Sul carattere non meramente documentale ma di certificazione amministrativa dell'attivit� amministrativa in parola � utile il richiamo di una pronunzia del Tar di Lecce (n. 2121 del 2009): �In relazione alla qualificazione giuridica del certificato di destinazione urbanistica - che rientra nella categoria degli atti di certificazione, redatti da pubblico ufficiale, aventi carattere dichiarativo o certificativo del contenuto di atti pubblici preesistenti - lo stesso non pu� essere sussunto nella categoria del "documento amministrativo" definito dall'art. 22, lett. d), l. 7 agosto 1990 n. 241, come ogni rappresentazione grafica, fotocinematografica, elettromagnetica o di qualunque altra specie del contenuto di atti, anche interni o non relativi ad uno specifico procedimento, detenuti da una pubblica Amministrazione e concernenti attivit� di pubblico interesse, indipendentemente dalla natura pubblicistica o privatistica della loro disciplina sostanziale. Ne consegue che il rilascio dei certificati di destinazione urbanistica non pu� avvenire nelle forme del diritto di accesso, ma secondo le specifiche fonti normative, legislative e regolamentari, che precipuamente riguardano tali tipi di atti amministrativi�.
L'INSUSSISTENZA DELLA PROVA DEI DANNI Proprio la ristrettezza del periodo in cui si veniva a conoscenza dell'impossibilit� di immediata edificabilit�, il diniego risale infatti al 15-03-2007, spiega come molte delle voci di danno reclamate in citazione fossero rimaste sul piano delle mere aspettative, come peraltro confermato indirettamente dalla genericit� della prova sul punto articolata ed alla quale non si sarebbe potuto sopperire con la richiesta Ctu, se si considera che avrebbe avuto il vietato carattere esplorativo.
Cos� in particolare per i soggetti che avrebbero manifestato interesse � peraltro verbalmente - all'acquisto degli immobili da costruire.
Stesse considerazioni valgono per il mancato guadagno ed il danno all'immagine, anche perch� gli istanti, quanto meno, avrebbero dovuto attendere il rilascio del permesso a costruire.
Peraltro di molti dei danni evocati, sarebbe stata legittimata attiva la societ� costituita allo scopo, la C. Immobiliare srl e non gli attori, quali persone fisiche.
Degli esborsi fatti, gli attori producevano fattura relativa alla prestazione resa dal notaio per la costituzione della predetta societ� e la fattura relativa alle prestazioni rese dal geom. ***.
Per la prima voce di danno, non risulta che sia stata costituita solo per la finalit� sottesa al preliminare; infatti l'art. 5, relativo all'oggetto sociale, riguarda l'attivit� in generale nel settore edilizio, programmata peraltro fino al 2050.
In ogni caso la fattura relativa a tale prestazione e quella che documenta le prestazioni rese dal geom. *** risultano intestate alla societ�, la quale quindi deve ritenersi che fosse la sola legittimata attiva.
Le spese sopportate dagli attori seguono la prevalente soccombenza dei convenuti e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto della effettiva attivit� svolta.
P.T.M.
Definitivamente pronunziando sulle domande proposte dai sig.ri ***, con citazione regolarmente notificata, nei confronti dei sig.ri ***, nonch� nei confronti del Comune di Leporano, in persona del sindaco pro tempore, rigettata ogni altra domanda ed eccezione, cos� provvede: Accoglie la domanda principale ed annulla il preliminare del 10-01-2007 dedotto in giudizio;
Condanna in solido le convenute *** alla restituzione, in favore degli attori, della somma di euro 30.000,00, oltre interessi dal 10-01-2007; Rigetta le altre domande risarcitorie; Liquida le spese processuali sopportate dagli attori, in loro favore, in euro 1.000,00 per esborsi ed euro 8.000,00 per diritti ed onorari, oltre accessori di legge; Condanna quindi (ex art. 97 c.p.c.) le convenute C. al pagamento in favore degli attori della met� delle predette spese processuali ed il Comune di Leporano all'altra met�.