Il Decreto Legge Piano Destinazione Italia ha nuovamente apportato delle modifiche al D.Lgs. 192/2005, n. 192, in materia di Attestato di Prestazione Energetica, ma tentando di dirimere alcuni dubbi sorti con l'entrata in vigore del D.L. 63/2013 e della successiva legge di conversione (L. 90/2013), ne suscita degli altri.

L'intervento normativo ha riguardato solo i commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D.Lgs. 192/3005, cosi che l'obbligo di dotazione dell'A.p.e. (comma 2) rimane invariato, a differenza degli obblighi di dichiarazione e di allegazione, il cui contenuto subisce un restyling.

Da una prima lettura del nuovo riassetto normativo, spicca la scomparsa di ogni riferimento agli atti a titolo gratuito, così che, per le donazioni, non sarà più obbligatorio:

1)    inserire l'apposita clausola concernente la prestazione energetica dell'immobile;

      2)    allegare l'A.p.e..

      3)    resta comunque fermo l'obbligo di dotazione.

Discostandosi dal testo della Direttiva 2010/31/UE, il nuovo decreto sostituisce il riferimento agli atti di vendita, con la più generale dicitura “atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso”, recependo, così, le critiche sollevate dai primi commentatori del D.L. 63/2013, che si sono arrovellati per individuare le fattispecie contrattuali alle quali allegare l'attestato di prestazione energetica.

Ma la specificazione in ordine agli atti a titolo oneroso vale solo per l'obbligo di dichiarazione e per quello di allegazione; per l'obbligo di dotazione, invece, poiché, come già detto, non è stato oggetto di modifiche, rimane invariato il riferimento ai soli atti di vendita.

Il nuovo Decreto Legge Piano Destinazione Italia, poi, limita l'obbligo di allegazione dell'A.p.e., estromettendo i contratti di locazione di singole unità immobiliari, che dovranno contenere, però, al pari di tutti i contratti di trasferimento della proprietà o di altro dritto reale su immobili a titolo oneroso e di tutti i contratti aventi ad oggetto la locazione di beni immobili, l'apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Si badi che, sempre nei casi di locazione di singole unità immobiliari, l'obbligo di dichiarazione non sussiste se l'atto non è soggetto a registrazione (ad es. perché di durata inferiore a 30 gg.).

La novità più importante risiede, invece, nell'eliminazione della tanto criticata sanzione della nullità che colpiva gli atti ai quali non era stato allegato l'A.p.e..

Viene sostituita con delle sanzioni amministrative di carattere pecuniario (da € 3.000 a € 18.000; da € 1.000 a € 4.000, per i contratti di locazione di singole unità immobiliari; sanzione ridotta alla metà, se il contratto di locazione non eccede i 3 anni).

Il Governo, poi, per facilitare il passaggio dalla vecchia alla nuova disciplina, ha persino inserito una norma di carattere transitorio, stabilendo che, nei casi in cui il contratto stipulato durante la vigenza della vecchia disciplina debba essere dichiarato nullo, a causa della mancata allegazione dell'A.p.e., le parti possono, di loro iniziativa, chiedere l'applicazione delle nuove norme e, quindi, assoggettarsi alla sanzione amministrativa corrispondente, sanando, conseguentemente, l'invalidità del contratto, a condizione, però, che non sia già intervenuta, nelle more, una sentenza passata in giudicato, dichiarativa della nullità.

La norma transitoria così introdotta ingenera alcune incertezze. Vediamole …

PRIMO DUBBIO.

Poniamo il caso che le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo di una singola unità immobiliare (il classico 4+4), stipulato durante la vigenza della L. 90/2013, non abbiano provveduto ad allegare l'A.p.e..

Secondo l'art. 6, comma 3-bis del D.Lgs. 192/2005 (come modificato dal D.L. 63/2013, convertito con L.90/2013), il contratto sarebbe nullo.

La nuova normativa, invece, non prevede più la nullità del contratto e le parti di un contratto di locazione avente ad oggetto singole unità abitative non hanno più l'obbligo di allegare l'A.p.e.

La nuova normativa prevede, anche, la facoltà per le parti, che non abbiano rispettato il vecchio obbligo di allegazione, di optare per l'applicazione della nuova sanzione amministrativa che, come visto, nel caso specifico, non esiste.

Da qui il dubbio, o: 

a)    si ritiene che il Legislatore abbia comunque voluto eliminare la sanzione della nullità del contratto di locazione avente ad oggetto le singole unità immobiliari, al quale non sia stato allegato l'A.p.e. o

b)    si ritiene che la facoltà riconosciuta alle parti di optare fra nullità e sanzione amministrativa non trovi applicazione nel caso di specie, in virtù del principio di irretroattività delle norme che introducono delle sanzioni amministrative, nonostante  le nuove norme siano più favorevoli (Corte Costituzionale, Ordinanza n. 245 del 15/07/2003).

SECONDO DUBBIO.

Poniamo il caso che una delle parti di un contratto nullo, secondo la precedente normativa, opti per la sanzione amministrativa, così come previsto dall'art. 1, comma 8 del D.L. Piano Destinazione Italia.

La sanzione amministrativa dovrà essere applicata solo al richiedente, perché questo dice il predetto comma 8 e, poi, non sarebbe corretto che una parte sia costretta a pagare una sanzione amministrativa, per effetto di una decisione unilaterale adottata dall'altra.

Se una parte del contratto non opta per la sanzione amministrativa, cosa accade al contratto?

E' da ritenersi ugualmente nullo, nonostante l'altra parte abbia fatto richiesta di assoggettarsi alla sanzione amministrativa?

La parte, che non decide per l'applicazione della sanzione amministrativa, potrebbe agire in giudizio per far valere la nullità del contratto, anche per raggiungere dei fini “non altruistici”?

La normativa sulla prestazione energetica degli edifici non sembra aver pace e, con molta probabilità, verrà nuovamente modificata in sede di conversione in legge del D.L. 145/2013 come lascia presagire uno dei due decreti milleproroghe, il D.L. 151/2013, che, per i soli casi di cessione di beni immobili pubblici, ha disposto che non sono più necessarie le dichiarazioni di conformità catastali e l'attestato di prestazione energetica all'atto di cessione dell'immobile poichè queste documentazioni potranno essere prodotte anche successivamente (art. 2, comma 5, D.L. 151/2013).

Avvocato Gennaro Marasciuolo

www.marasciuolo.it