di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 8081 del 7 Aprile 2014. L'art. 2932 cod. civ. prevede la possibilità per l'interessato di attivare uno specifico strumento processuale avente l'effetto di ottenere una sentenza costitutiva avente i medesimi effetti della conclusione del contratto di compravendita. L'applicazione di tale dettato normativo subisce tuttavia delle limitazioni: infatti, riporta l'ultimo comma dell'articolo citato “a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”. Rientra in tale previsione la circostanza della mancanza, ad esempio, di permesso di abitabilità, di regolare concessione edilizia o anche, eventualmente, di successiva domanda di condono, quest'ultima corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell'oblazione.

Il caso in oggetto contempla la richiesta di trasferimento coattivo di immobile sprovvisto di idoneità urbanistica. Tale inidoneità tuttavia va verificata caso per caso; se la stessa consiste in un vizio non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, di fatto non può sussistere alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva. Il vizio originario non sarebbe infatti in grado di rendere la sentenza nulla. La Suprema Corte conferma la presenza, in merito, di giurisprudenza costante, la quale riporta che “in assenza della della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o della allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 cod. civ.”. Dunque, la mancanza di idonei titoli abitativi potrebbe eludere le norme di legge applicabili in materia, costituendo vizio di nullità sostanziale dell'eventuale sentenza che fosse pronunciata in difetto di tali requisiti. In caso contrario, il rifiuto del promissario venditore o acquirente a stipulare definitivo di vendita non sarebbe giustificabile, dunque l'azione ex art. 2932 cod. civ. sarebbe ammessa. Limitatamente a questo motivo di ricorso, la Cassazione lo accoglie e rinvia la causa al giudice del merito in diversa composizione.