Avv. Antonio la Penna

Il fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni del condominio.

Con la riforma del condominio, operata con la legge 220/2012, sono state introdotte modifiche che hanno fatto sudare freddo molti condomini e che hanno provocato non pochi problemi interpretativi. Una in particolare era quella prevista al 4° comma dell'art. 1135 del codice civile, che ha reso obbligatoria (e non più facoltativa) la costituzione di un fondo per determinati lavori condominiali, ossia per lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni.

In estrema sintesi, rientrano nella categoria edilizia della manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare, attraverso la sostituzione, parti anche strutturali degli edifici. Rientrano in tale categoria anche le realizzazione e l'integrazione dei servizi igienici e tecnologici.  Per definire un opera di manutenzione straordinaria occorre un elemento di innovazione. Ad esempio, se si decide di sostituire delle finestre con un nuovo modello, il nuovo modello non deve essere identico a quello precedente ma deve essere, ad esempio, di materiale diverso (per esempio si sostituiscono finestre in legno con finestre in PVC) altrimenti l'opera edilizia resta di manutenzione ordinaria. Per individuare l'esatta categoria edilizia di un opera è necessario rifarsi al Testo unico dell'edilizia (d.p.r. n. 380/2001) ed alle leggi regionali e ai regolamenti edilizi.

Per “innovazioni” ex art. 1120 c.c., invece, s'intendono tutti quegli interventi e opere finalizzate a garantire maggiore sicurezza, salubrità, qualità e vivibilità al condominio (ad esempio la realizzazione di un parcheggio condominiale, rifacimento della facciata dell'edificio, eliminazione delle barriere architettoniche, ecc.).

La legge 220/2012, di riforma delle norme condominiali, oltre a rendere obbligatoria l'istituzione di un fondo per i lavori predetti, aveva anche stabilito che il fondo doveva essere di pari importo all'ammontare dei lavori. Questo ha provocato diversi quesiti:

le imprese dovevano essere per forza pagate anticipatamente?

Restava la possibilità di pagare l'impresa in base allo stato di avanzamento dei lavori?

Era giusto mettere nelle mani dell'amministratore somme di un certo rilievo (tutte in una volta)?

Un primo ritocco alle norme introdotte dalla riforma del 2012 è stato apportato dal “Decreto Destinazione Italia” (D.L. 145/2013), convertito dalla legge 21.02.2014, n. 9, in vigore dal 22.02.2014, che ha integrato, per quanto ci interessa, l'art. 1135 c.c. (attribuzioni all'assemblea dei condomini).

L'art. 1135 c.c., al primo comma, n. 4) disponeva che l'assemblea doveva provvedere “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”.

Con il nuovo intervento normativo è stato aggiunto che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Con l'integrazione apportata dal  D.L. 145/2013, viene rimesso alla decisione dell'assemblea se costituire detto fondo in un'unica soluzione ovvero se procedere alla sua costituzione mediante versamenti successivi, corrispondenti ai vari stati di avanzamento dei lavori previsti nel contratto di appalto stipulato con l'impresa esecutrice delle opere.

Ma c'è da dire che, anche prima dell'integrazione apportata dal D.L. 145/2013, si riteneva tranquillamente che l'impresa esecutrice dei lavori poteva essere pagata anche alla fine dei lavori, con delle anticipazioni durante l'esecuzione delle opere, oppure, se concordato, sullo stato di avanzamento dei lavori ex art. 1666 c.c. Lo stesso dicasi per il pagamento anticipato all'amministratore. La norma in questione non dice nulla di come la somma da destinare al fondo debba essere accantonata. Quindi l'assemblea potrebbe decidere che i singoli condomini paghino con dei versamenti rateizzati. Ora, con l'integrazione apportata dal “Decreto destinazione Italia”, l'esigenza di richiedere il pagamento rateizzato sarà avvertita meno in quanto ci sarà la possibilità di creare più fondi, ciascuno dei quali prevederà un importo corrispondente allo stato di avanzamento dei lavori.